Трансформация рынка жилья: от покупки к аренде

В последнее время стоимость недвижимости в России продолжает расти даже при уменьшении объема платежеспособного спроса, что создает перспективы для развития и масштабирования рынка арендного жилья. Рассказываю о перспективах рынка аренды и эффективных инструментах финансирования федеральных программ доходного жилья.

Общий вектор развития рынка жилья в крупных городах

В истории развития городов прослеживается четкая тенденция: чем крупнее становится мегаполис, тем менее доступным становится приобретение жилья в собственность. Это приводит к стремительному росту рынка аренды.

Механизм этой трансформации прост: рост населения города ведет к повышению плотности застройки и появлению высотных зданий с компактными квартирами. Стоимость квадратного метра растет, а платежеспособность населения отстает от этого роста. В результате наиболее доступными способами жизни в мегаполисе становятся ипотека, рассрочки либо наиболее гибкий и удобный из всех альтернативных инструментов – аренда.

Мировой опыт подтверждает эту тенденцию. В Берлине доля арендного жилья достигала 85%, в Нью-Йорке – 67%, в Токио – 55%. Российские мегаполисы движутся по тому же пути. В Москве только за 2024 год количество арендных предложений выросло почти вдвое, а ставки аренды однокомнатных квартир увеличились на 19,5%.

Ситуацию усугубило повышение ключевой ставки ЦБ РФ в 2024 году, сделавшее ипотеку практически недоступной для массового потребителя. Это создает предпосылки для дальнейшего развития рынка аренды в 2025-ом и последующих годах.

Однако российский рынок аренды пока остается преимущественно частным. Несмотря на существование федеральной программы арендного жилья от ДОМ.РФ, ее доля общем объеме предложения на рынке не столь существенна.

Решением может стать развитие новых финансовых инструментов, в частности, механизмов финансовой и операционной аренды, применяемых на базе модели неипотечной секьюритизации. Этот подход позволяет эффективно управлять денежными потоками проекта, привлекая финансирование через выпуск ценных бумаг на рынке капитала и делая аренду более доступной для населения.

Принцип применения механизма неипотечной секьюритизации

Одним из возможных вариантов работы механизма неипотечной секьюритизации является использование принципа операционного балансирования денежными потоками проекта ABS — «asset-back securities». Это современный финансовый инструмент, позволяющий привлекать средства под будущие денежные потоки от реализации проекта. Рассмотрим, как этот механизм работает на практике:

· Первый этап: Федеральный застройщик получает земельный участок для реализации проекта строительства доступного арендного жилья.

· Второй этап: Для финансирования строительства застройщик выпускает жилищные облигации через биржу. При этом он берет на себя обязательства выплачивать держателям облигаций регулярный доход в виде купонных платежей.

· Третий этап: До ввода объекта в эксплуатацию застройщик покрывает купонные выплаты за счет дополнительных источников дохода, которые формируются при эффективном управлении свободными денежными средствами от несрочно востребованных к погашению обязательств.

· Заключительный этап: После завершения строительства и начала эксплуатации объекта выплаты по облигациям обеспечиваются за счет арендных платежей, поступающих от жильцов.

Данная схема позволяет эффективно привлекать инвестиции в строительство доступного арендного жилья, обеспечивая баланс интересов застройщика, инвесторов и будущих арендаторов.

Жилищные облигации в качестве источника финансирования строительства

Традиционная схема финансирования строительных проектов через банковские кредиты становится все менее эффективной. Застройщики сталкиваются с ограничениями в управлении денежными потоками, когда средства от продаж замораживаются на эскроу-счетах до завершения строительства, а проектное финансирование выдается траншами под конкретные строительные затраты.

Альтернативное решение – жилищные облигации. Они открывают новые возможности для строительного бизнеса:

· Прямой выход на биржу позволяет привлекать средства как крупных инвесторов, так и частных лиц;

· Застройщик получает всю сумму финансирования единовременно, улучшая ликвидность своих оборотных активов;

· Отсутствует необходимость в залоговом обеспечении;

· Появляется возможность дополнительного заработка на временно свободных денежных средствах либо субсидирования за счет них условий по покупке или аренде квартиры.

Преимущества для рынка:

· Переток крупного капитала в девелоперские проекты и снижение зависимости от банковских структур;

· Улучшение финансовой устойчивости строительного сектора;

· Диверсификация рисков между большим пулом инвесторов;

· Развитие рынка капитала через увеличение роли биржевых инструментов, площадок и брокеров;

· Улучшение условий для покупки или аренды жилья.

Экономический эффект:

Застройщики через механизм секьюритизации и жилищных облигаций могут генерировать свободные средства для получения дополнительного дохода через депозиты, РЕПО и другие финансовые инструменты. Это позволяет снизить общую стоимость финансирования проекта и частично погашать обязательства перед инвесторами еще в процессе строительства.

Такой подход способствует оздоровлению строительной отрасли и делает жилищное строительство более эффективным как для застройщиков, так и для инвесторов.

Финансовая и операционная аренда  

Как уже было описано выше, гибкость и комфорт условий по приобретению или аренде жилья через инструменты распределенного денежного потока, в силу отсутствия «терминального» платежеспособного спроса, является наиболее востребованными параметрами для покупателей сегодня. Так, в сферу особого интереса попадают механизмы операционной и финансовой аренды, которые могут:

1. Стать альтернативой классической ипотеке;

2. Эффективно использоваться в качестве покрытия обязательств по жилищным облигациям, выпускаемых в рамках механизма неипотечной секьюритизации.

Финансовая аренда подробно объяснен в МСФО №16 и №40, но если описывать коротко: при такой схеме квартира в строящемся объекте будет выступать в качестве Инвестиционной недвижимости и, до выкупа прав собственности на нее Дольщиком, она будет находится на балансе Застройщика. Выкуп прав собственности по механизму финансовой аренды будет осуществляться через первоначальный взнос и арендные платежи (по сути аннуитет, заменяющий механизм ипотеки или длительной рассрочки). То есть Застройщик в этом смысле будет выступать в качестве Арендодателя, а Дольщик – в качестве Арендатора. Таким образом покупка квартиры будет распределена во времени и сам выкуп прав собственности будет производиться через ежемесячные платежи на период действия долгосрочного облигационного займа у Федерального застройщика. Тем временем, параллельно осуществлению Дольщиком ежемесячных арендных платежей на эту же сумму Застройщик будет уменьшать балансовую стоимость данного объекта у себя в активах и по окончании срока финансовой аренды Дольщик направит Застройщику финальный выкупной платеж, а Застройщик спишет остаточную стоимость объекта и передаст права собственности на него Дольщику.

Операционная аренда является более стандартным, простым и гибким механизмом и в целом выполняет все те же функции, что и финансовая аренда, за исключением того, что не требует внесение первоначального спроса и передачи права собственности. Таким образом, у Арендатора появляются более гибкие условия по смене жилья в случае необходимости.

Предлагаемая система формирования арендного дохода позволяет получить следующие эффекты:

1. Улучшение условий для выкупа или аренды квартиры Дольщиком, поскольку позволяет снизить ставку финансовой аренды относительно ипотечного стандарта, подобрать гибкие сроки выкупа прав на квартиру;

2. Замена инструмента ипотеки, что также как и с облигациями является механизмом перераспределения денежных потоков и капитализации от банковской отрасли в строительную;

3. Эффективное использование входящего денежного потока для поддержания ликвидности Федерального застройщика.