Что нужно знать о кредитном анализе

Понимание основ кредитного анализа важно при привлечении заёмных средств для проектов в сфере коммерческой недвижимости. Кредитный анализ — это один из этапов процесса одобрения кредита, который проходит банк для оценки корпоративного заёмщика, но он также полезен при оценке финансовой устойчивости арендаторов, корпоративных поручителей и других действующих предприятий. В этой статье мы подробно рассмотрим тему кредитного анализа, предоставим чёткую схему, которую вы можете использовать для самостоятельного проведения кредитного анализа, а также развеем некоторые распространённые заблуждения.

Но прежде чем мы углубимся в мир кредитного анализа, давайте воспользуемся удобным шаблоном для анализа финансовой отчетности, который позволяет анализировать финансовую отчетность любой компании за несколько периодов. В нем есть функция параллельного сравнения, а также он автоматически рассчитывает несколько полезных коэффициентов для кредитного анализа, которые мы подробно рассмотрим ниже.

Пять составляющих кредитного анализа

Для начала давайте вкратце рассмотрим основы кредитного анализа. Каждый начинающий кредитный аналитик в банке проходит обучение по программе «5 С кредитного анализа». По сути, это контрольный список высокого уровня, по которому оценивается любая компания, запрашивающая коммерческий кредит.

Кредитный анализ: Потенциал

Платёжеспособность — это способность компании выполнять свои долговые обязательства. Другими словами, как заёмщик может продемонстрировать свою способность погасить запрашиваемый кредит? Анализ платёжеспособности традиционно сводится к изучению исторических и прогнозируемых денежных потоков. Как правило, кредитор изучает финансовую отчётность и налоговые декларации за последние 3–5 лет, чтобы определить показатель денежного потока, который зависит от контекста, но обычно определяется как прибыль до вычета процентов, налогов, износа и амортизации (EBITDA). Он учитывает, что износ и амортизация являются неденежными расходами, и поэтому добавляет их к показателю денежного потока вместе с процентами и налогами, чтобы получить сумму в долларах, доступную для обслуживания долга.

В зависимости от типа бизнеса могут быть включены дополнительные оценки капитальных затрат, чтобы учесть реальный эффект от амортизации оборудования и других основных средств. После расчета этого показателя денежного потока рассчитывается коэффициент покрытия расходов по обслуживанию долга (DSCR), который представляет собой частное от деления EBITDA на все существующие и предполагаемые обязательства по обслуживанию долга. Большинству банков требуется достаточный запас между доступным денежным потоком и общим объемом расходов по обслуживанию долга. Хотя фактическое требование к достаточности капитала в конечном счёте будет зависеть от типа оцениваемого бизнеса, а также от внутренней кредитной политики банка, показатель достаточности капитала в 1,20 раза обычно является хорошим ориентиром.

Кредитный анализ: Обеспечение

Обеспечение — это план Б для банка. Он отвечает на вопрос: «Что произойдёт, если заёмщик не сможет генерировать достаточный денежный поток для выполнения своих обязательств по обслуживанию долга?» Чтобы защитить своих вкладчиков, кредиторы хотят быть уверенными в том, что всё пойдёт по плану и денежный поток компании сможет обслуживать её долговые обязательства. Обеспечение даёт кредиторам дополнительную уверенность в том, что их кредит не пропадёт, если компания-заёмщик не будет работать так, как ожидалось.

В случае ликвидации компании достаточная стоимость залога обеспечит кредитору защиту, если дела пойдут плохо. Залог включает в себя материальные активы, такие как дебиторская задолженность, товарно-материальные запасы, оборудование и недвижимость. В ходе процесса андеррайтинга залогу присваивается денежная стоимость, как правило, по результатам оценки третьей стороной, а сумма кредита обычно ограничивается определенным соотношением кредита к стоимости залога (LTV).

Кредитный анализ: Капитал

Капитал гарантирует, что у владельцев компании достаточно «замороженных средств». Капитал показывает, сколько владельцы могут потерять в случае провала бизнеса. Чем больше капитала, тем выше вероятность того, что владельцы сделают всё возможное, чтобы не потерпеть неудачу. Наличие достаточного капитала также гарантирует наличие «подушки безопасности» на случай, если денежные потоки компании в течение сезона будут отрицательными. Хотя магического числа не существует, обычно этот показатель измеряется с помощью коэффициента заёмного капитала и обычно не превышает 3x.

Кредитный анализ: Условия

Условия касаются экономики вашей отрасли и макроэкономической ситуации в целом. Ваш банк захочет убедиться, что ваша компания обладает конкурентными преимуществами и что отраслевые тенденции не окажут на неё негативного влияния. Как правило, для понимания экономики отрасли и отраслевых тенденций используется отчёт First Research или аналогичной службы, а также внутреннее понимание банком более широких рыночных условий.

Кредитный анализ: Характер

Оценка характера — пожалуй, самый важный фактор при проведении кредитного анализа. Банки хотят знать, что вы заслуживаете доверия и не вовлечены в сомнительную с этической точки зрения деятельность. В большинстве случаев такая оценка проводится кредиторами, которые хорошо знакомы с местным сообществом и понимают историю застройщиков и местных предприятий. Иногда кредитор связывается с другими вашими банками, клиентами или поставщиками, но чаще всего оценка характера проводится интуитивно.

Спреды в Финансовой отчетности

Обычно первым шагом в процессе кредитного анализа является сбор финансовой отчётности и налоговых деклараций компании за последние 3–5 лет. Затем аналитик создаёт кредитные спреды, «рассчитывая» финансовую отчётность. Для этого необходимо вручную ввести каждую позицию из финансовой отчётности в Excel или специализированное программное обеспечение для расчёта кредитного спреда.

Это позволяет аналитику сравнить финансовые показатели за несколько периодов. Это помогает выявить тенденции в определенных статьях отчета о прибылях и убытках и бухгалтерского баланса, а также рассчитать общие коэффициенты кредитного анализа, которые подробно описаны ниже. Как упоминалось выше, чтобы упростить задачу, вы можете скачать наш бесплатный шаблон кредитного анализа.

Коэффициенты Кредитного анализа

После того как кредитный аналитик изучит финансовую отчётность компании, которой проводится анализ, он обычно задаёт вопросы генеральному директору/финансовому директору, а затем проводит полный письменный финансовый анализ. Этот письменный анализ включает в себя общие комментарии и анализ тенденций, влияющих на компанию, объяснение как положительных, так и отрицательных тенденций в финансовой отчётности, а также обсуждение ключевых коэффициентов кредитного анализа.

https://propertymetrics.com/blog/credit-analysis/