Вложения в апартаменты: альтернатива депозитам

Привет! Меня зовут Алексей Максимченков, я инвестор. Сегодня поговорим про доходные апартаменты.

В первой половине 2025 года общий объем инвестиций в недвижимость стал ниже на 24%, чем за тот же период годом ранее. Высокие ипотечные ставки привлеки к сокращению суммы сделок с жилыми площадями, но и коммерческая недвижимость стала привлекать на 12% меньше инвестиций. Несмотря на все это, на российском рынке апартаменты продолжают конкурировать с депозитами. Об особенностях этого вида инвестиций расскажет инвестор Алексей Максимченков. 

Доходность

Если вложиться в апартаменты, которые сдаются через управляющую компанию, потенциальная доходность может достигать 14%. Однако реальные цифры составляют 8–12% годовых. Всё зависит от формата аренды: при посуточной сдаче доходность обычно выше, чем при долгосрочной. Но даже при оптимальном варианте нужно учитывать налоги, комиссии управляющей компании и возможные простои.

Поэтому реальная чистая доходность обычно не превышает 12%. В то же время банковские депозиты в текущих условиях дают 16% годовых.

Ликвидность

При выборе между депозитом и апартаментами важно учитывать ликвидность. Вклад — это быстрый инструмент: деньги можно снять в любой момент. С апартаментами ситуация иная: продажа объекта может занять несколько месяцев. Это делает их гораздо менее гибким инструментом по сравнению с депозитами.

Входной порог

Вклад можно открыть и на небольшую сумму, а апартаменты потребуют значительных затрат. В Москве и Санкт-Петербурге минимальные суммы начинаются от 5 млн рублей, но в реальности чаще речь идет о 8–12 млн и выше. Если рассматривать просторные трех- и четырехкомнатные апартаменты, то суммы будут еще больше. Иногда застройщики предлагают рассрочку, но обычно на 1–3 года, и все равно придется вносить крупные платежи.

Рост стоимости

Несмотря на то что текущая доходность по апартаментам ниже депозитной, есть важный фактор: недвижимость дорожает вместе с инфляцией. Вклад, в отличие от апартаментов, не растет в цене. 

Например, если купить апартаменты за 8 млн рублей с доходностью 12% годовых, то на фоне вклада под 16% может показаться, что депозит выгоднее. Но через год инфляция «съест» разницу, а стоимость апартаментов при этом увеличится. В итоге долгосрочная выгода от недвижимости может оказаться выше.

Управление: самостоятельно или через компанию

Управлять апартаментами можно самому, но это полноценная работа. Нужно уметь находить арендаторов, следить за состоянием объекта, заниматься уборкой, ремонтом, контролировать платежи. Большинство людей, не имея опыта, теряют значительную часть доходности при самостоятельном управлении.

Профессиональные управляющие компании, напротив, обеспечивают стабильный поток арендаторов и оптимизируют доход. Как правило, собственники, которые пытаются управлять самостоятельно, зарабатывают меньше, чем те, кто отдал объект в управление.

Использование заемных средств

Вопрос ипотеки в апартаментах требует отдельного рассмотрения. На первых порах ипотечный кредит сильно снижает доходность: первые 3–4 года собственник часто работает в убыток, так как арендные платежи не перекрывают высокую ставку. Однако арендная ставка со временем растёт вместе с инфляцией, а ставка по ипотеке остается фиксированной.

Пример: первые годы объект приносит минус, но через несколько лет ситуация выравнивается, и апартаменты начинают давать прибыль. Дополнительно к этому растет стоимость самого объекта, что делает инвестицию оправданной в долгосрочной перспективе.

Вывод

Апартаменты не всегда могут заменить депозит как краткосрочный инструмент, но они становятся хорошей долгосрочной альтернативой при наличии у вас средств на кредит и делегирование управления. Особенно если учитывать рост стоимости недвижимости и инфляцию.