Рынок коммерческой недвижимости в 2026 году

Как изменятся ставки аренды и продажи в ключевых сегментах коммерческой недвижимости (офисном, складском и торговом) и к каким сценариям заполняемости стоит готовиться собственникам площадей в Москве и регионах?

В 2025 году трафик торговых центров в России снизился в среднем на 3%, следует из данных Mall Index компании Focus Technologies. Заметнее всего наблюдается сокращение посещаемости в региональных объектах — на 5%, в Москве и Петербурге этот показатель в среднем остается практически неизменным. Более того, в районных ТЦ столицы эксперты отмечают рост трафика на 4% по сравнению с 2024 годом. 

Сильнее всего снизился товарооборот в fashion-сегменте, это отметили 21% участников исследования бюро RETEX, в котором приняли участие собственники ТЦ, девелоперы, УК и консультанты. Далее идут магазины бытовой техники и электроники — за них проголосовало 14% опрошенных, снижение оборотов в магазинах с товарами для детей, для дома и ювелирными изделиями отметили еще 9-11%. При этом рост товарооборота, как отмечают аналитики, сейчас наблюдается в сегменте услуг. У food-операторов и ресторанов его фиксируют 37% опрошенных, а у развлекательных и фитнес-центров — 13%.

По данным Focus Technologies, несмотря на заметное снижение интереса потребителей к fashion-сегменту (снижение количества посетителей на 6%), количество чеков у таких магазинов выросло на 2% относительно прошлого года. Это указывает на сохранение ядра аудитории в офлайн. Средний чек в действующих ценах вырос на 7%.

Из исследования RETEX, видно, что в торговых центрах в целом растет средний чек. Этот тренд отметили 58% опрошенных бюро экспертов. Сейчас выручка все больше зависит не от количества визитов, а от того, что клиенты платят больше за одну покупку, отмечают аналитики.

По нашим прогнозам, в ближайшие 5-10 лет соотношение между торговлей и общественными пространствами в ТЦ придет к пропорции 50 на 50% (а в районных ТЦ — и до 35% на 65%). Тут важно отметить, что касается это не только Москвы и Санкт-Петербурга, но и крупных региональных городов. Однако такая перестройка — это дорогостоящий процесс, потребуется время на адаптацию и вывод арендного дохода на приемлемый уровень. Ни один проект, где есть существенная доля социальных функций, не может выжить без поддержки властей.

Следующий год будет показательным для отрасли. С одной стороны необходима трансформация, чтобы соответствовать времени, а с другой — будет сказываться новая экономическая реальность. Налоговые нововведения затронут существенную долю арендаторов ТЦ (до 30% по площади, а если считать «по дверям», то и выше 50%) изменения почувствуют и порядка половины и поставщики услуг для ТЦ. 

Необходимость уплаты НДС с оборота, начинающегося уже от 20 млн приведет к повышению цен на услуги клининга, безопасности, технического обслуживания, оборудование и расходные материалы для самих торговых центров. У владельцев ТЦ нет возможности самостоятельно выплачивать повышенный налог, не жертвуя при этом маржинальностью проектов, поэтому суммы увеличения налога на недвижимое имущество будут также включены в арендные платежи. И всё это будет вынужденным образом включено в стоимость товаров и услуг, которая может вырасти на 40-50%, а то и больше.