Как я 3 года выбирал между ипотекой и арендой

Три года назад я встал перед выбором: брать ипотеку или продолжать снимать квартиру. Мне было 28 лет, стабильный доход, первый взнос я почти накопил. Я начал считать, сравнивать, сомневаться. Прошло три года. Я сменил три арендных квартиры, дважды чуть не подписал ипотечный договор, один раз даже вышел на сделку — и отменил в последний момент. В итоге я ни разу не взял ипотеку. И знаете что? Я ни разу об этом не пожалел. Ниже — мои реальные расчёты, суммы, ошибки и главный вывод, который идёт вразрез с тем, что говорят в рекламе.

В 2022 году я смотрел квартиру за 6 млн рублей. Первый взнос 20% — 1,2 млн. У меня было 800 тысяч. Ставка по ипотеке тогда была 9,5%. Ежемесячный платёж на 20 лет — около 43 000 рублей. Аренда такой же квартиры стоила 25 000 рублей.

Я думал: «Платить 43 тысячи или 25 тысяч — ипотека невыгодна». Но не учёл, что аренда растёт. Через год ту же квартиру сдавали уже за 30 000 рублей, а мой ипотечный платёж остался бы 43 000. Разница сократилась. Ещё через год аренда стала 35 000. А ставки по ипотеке взлетели до 18%.

Ошибка была в том, что я сравнивал текущие платежи, а не долгосрочную динамику. Если бы я взял ипотеку в 2022-м, сейчас я платил бы те же 43 000 рублей, а арендатор такой же квартиры платит 40 000–45 000. Мы почти сравнялись.

Сравнение двух стратегий на моём примере

Вот как выглядели две реальные линии жизни за три года.

Стратегия А — ипотека (которую я не взял в 2022 году).

Квартира за 6 млн. Первый взнос 1,2 млн (я занял у родителей 400 тысяч). Платёж 43 000 рублей в месяц. За три года я выплатил бы около 1,5 млн рублей. Тело долга уменьшилось бы примерно на 500 тысяч. Остаток долга — около 4,3 млн. Квартира за это время подорожала до 8 млн рублей. Моя чистая выгода при продаже: 8 млн минус долг 4,3 млн = 3,7 млн. Плюс я жил в своей квартире три года.

Стратегия Б — аренда (как было на самом деле).

Аренда той же квартиры: 2022 год — 25 000 ₽/мес, 2023 год — 30 000 ₽/мес, 2024 год — 35 000 ₽/мес. За три года я отдал арендодателю: (25 000 × 12) + (30 000 × 12) + (35 000 × 12) = 300 000 + 360 000 + 420 000 = 1 080 000 рублей. Мои накопления за это время выросли с 800 тысяч до 1,4 млн (я откладывал разницу между гипотетическим ипотечным платежом и реальной арендой). Но квартиру у меня нет.

На первый взгляд, ипотека выгоднее: у меня была бы недвижимость и +3,7 млн при продаже. А при аренде — минус 1 млн за жильё и сбережения 1,4 млн. Разница огромная.

Неожиданный вывод — почему я всё равно не жалею

А теперь главное, что не учтено в сухих цифрах. Я работаю удалённо. За три года я дважды переезжал в другие города: сначала в Сочи на год, потом в Калининград. Если бы у меня была ипотека в Москве, я бы не мог просто взять и уехать. Мне пришлось бы сдавать квартиру, платить налог со сдачи, решать вопросы с жильцами, ремонтами, коммуналкой. Или сидеть на месте и отказываться от возможностей.

Ипотека — это привязка. Аренда — это свобода. Для меня свобода оказалась дороже 2–3 миллионов рублей за три года.

Я сравнил не только деньги, но и образ жизни. И понял: моя неожиданная стратегия — аренда + инвестирование разницы. Каждый месяц я кладу те самые 43 000 рублей (гипотетический ипотечный платёж) на накопительный счёт под 16% годовых. Часть — в облигации. Через 5 лет у меня будет сумма, сравнимая с первым взносом, и я решу: брать ипотеку в другом городе или продолжать арендовать.

Цифры и детали для тех, кто считает иначеДля справедливости скажу: если вы точно знаете, что проживёте в одном городе 7–10 лет, ипотека почти всегда выгоднее аренды. Особенно если ставка низкая (до 10%). Но при текущих 18–20% годовых — это кабала. Вы платите банку почти столько же, сколько арендодателю, но теряете мобильность.

Мой реальный расчёт за три года:

· Потрачено на аренду: 1 080 000 ₽

· Накоплено на счетах: 1 400 000 ₽

· Чистый финансовый результат: +320 000 ₽ (да, я в плюсе, потому что откладывал разницу)

· Если бы я платил ипотеку 43 000 ₽ × 36 месяцев = 1 548 000 ₽ только процентов и части тела долга, без учёта роста цены квартиры

Вывод и совет читателю

Что выбрал я? Продолжаю арендовать, но с жёстким правилом: разница между арендой и гипотетической ипотекой уходит в накопления. Не тратится.

1. Определите свой горизонт. Планируете жить в одном городе 7+ лет? Считайте ипотеку. Меньше 5 лет? Аренда почти всегда выгоднее или хотя бы не проигрывает.

1. Посчитайте не только платёж, но и упущенную выгоду от замороженного первого взноса. 1,2 млн рублей на вкладе под 16% дают 192 000 ₽ в год пассивного дохода. Ипотека этот доход убивает.

1. Загляните на Банки.ру — сравните ипотечные ставки и условия досрочного погашения. Иногда ставка 17% с возможностью быстрого досрочного погашения выгоднее, чем 16% без такой возможности.

1. Не верьте рекламе застройщиков. Они продают эмоции. Вы продаёте свою свободу и деньги.

4. Не верьте рекламе застройщиков. Они продают эмоции. Вы продаёте свою свободу и деньги.