Ипотечный коммунизм наступит в 2020 году

АИЖК услышало призыв правительства снизить ипотечные ставки до 6—7% годовых и разработало стратегию, которая приведет рынок к этому общему знаменателю. В период процветания, когда ипотека станет доступной 50% семей, а банки будут кредитовать под 6% в рублях, Россия вступит через десять лет.

Как это будет достигнуто, понять из документа непросто: значительная его часть посвящена описанию «ипотечного коммунизма» без указания мер, с помощью которых удастся к нему прийти. Но зато чем ближе к текущему моменту, тем больше конкретных шагов перечисляется. Первый этап вообще описан в жанре жесткого реализма. Через пару лет ипотечные ставки снизятся лишь до 13% годовых, а не до 10—11%, как хотелось бы правительству.

Насыщение ипотекой

Долгосрочная стратегия развития ипотечного жилищного рынка на период до 2030 года придет на смену предыдущему программному документу, которым руководствовалось АИЖК. Пятилетняя концепция развития, срок действия которой уже истекает, морально устарела еще пару лет назад. Ипотечный бум и последовавший за ним экономический кризис никак не вписываются в рамки формально действующего документа. Новая стратегия, которую Минрегионразвития может внести в правительство до конца года, рассчитана на 20 лет. В ней представление об «ипотечном коммунизме» простирается далеко за пределы понятия «бум» — предполагается, что к 2030 году цивилизованный рынок достигнет полного насыщения. Документ (полный текст) проходит последние согласования, и в нем еще меняются отдельные расчеты, однако основные положения уже обозначены.

Стратегия выделяет три периода. Первый (2010—2011 гг.) — это этап восстановления рынка ипотеки и достижение докризисных показателей: количество семей, которым доступна ипотека по средним ставкам 13% годовых, составит 19%. Второй (2012—2020 гг.) — это этап устойчивого развития и высокой конкуренции на рынке, когда ипотека станет доступной половине российских семей, а ставки к концу периода снизятся до 6%, как того и добивается правительство. И, наконец, в следующее десятилетие рынок приблизится к насыщению, каждая вторая сделка на рынке жилья будет заключаться по ипотеке, а ипотечный кредит станет доступным 60% семей.

Никакого subprime

Достичь заданных целей планируется за счет развития системы рефинансирования ипотечных закладных и возведения качественного жилья, доступного людям со средними доходами. В стратегии признается, что развитие ипотеки без появления достаточного количества такого жилья приведет к банальному росту цен на недвижимость. Однако проблема его строительства будет решаться другими ведомствами в рамках других программ, например, ФЦП «Жилище». Если инфляция продолжит снижаться, недорогие средства для ипотечного кредитования такого жилья тоже найдутся. К 2015 году пенсионные и страховые резервы, активы НПФ, а также инвестиционных фондов должны вырасти в 20 раз. Управляющим понадобятся долгосрочные и надежные инструменты для инвестирования, роль которых станут играть ипотечные облигации. По расчетам АИЖК, финансовые ресурсы институциональных инвесторов позволят 80% ипотеки фондировать за счет выпуска ипотечных ценных бумаг. Дополнительным катализатором для рынка станет развитие ипотечного страхования, за счет которого размер первоначального взноса будет снижен до 10%. По оценкам агентства, снижение первоначального взноса в разы повысит доступность ипотеки для населения.

Спрос на ипотеку, отмечается в документе, должен расти за счет объективного повышения доходов населения, стабилизации цен на жилье и снижения процентных ставок, а не за счет периодического надувания пузырей на рынке недвижимости и ипотеки. При этом, правда, не уточняется, как именно будет ограничиваться аппетит к риску у кредиторов в условиях растущего рынка. В целом весь документ построен на развитии «белой и пушистой» ипотеки класса «прайм», возможность просрочек по которой отвергается. Впрочем, в Минэкономразвития таким подходом не удовлетворены, считают, что subprime ипотека все равно проложит себе дорогу и о том, как ее регулировать, надо беспокоиться заранее

Основное видение ипотечного рынка на период до 2030 года и расчет его показателей до 2020 года строятся на развитии стандартной («прайм») ипотеки, предполагающей продукт с ограниченным риском и характеризующейся в том числе первоначальным взносом по кредиту в размере не менее 30%. При этом предполагается развивать ипотечное страхование, за счет которого первоначальный взнос по ипотечному кредиту может быть снижен до 10%.

Проект документа содержит раздел, в котором прописан целый ряд мероприятий по различным направлениям развития ипотечного рынка (первичный рынок, инфраструктура, рынок ипотечных ценных бумаг и т. п.), позволяющих уже к 2020 году приблизиться к уровню развития рынка, сопоставимому со странами Западной Европы и США. Из положительных моментов «Стратегии» стоит также отметить наличие отдельного раздела, посвященного урокам кризиса, и конкретным мерам, которые надо предпринять во избежание повторения допущенных ошибок.

Возможно, в «Стратегии» следовало бы более подробно остановиться на таком сегменте ипотечного рынка, как «сабпрайм» ипотека. Очевидно, что такие продукты на рынке останутся, и ипотечные бумаги, обеспеченные субстандартными кредитами, найдут своего инвестора. Доля такой ипотеки должна быть ограничена и находиться под контролем, но совсем исключать ее из «Стратегии» не стоит. О необходимости сохранения понятия «сабпрайм»-ипотека говорит и опыт других стран, в которых, несмотря на сокращение доли таких кредитов в период кризиса, речи о полном отказе от этого сегмента рынка не идет.

Вперед к коммунизму

Стратегия на долгосрочную перспективу по большей части описывает светлое будущее и зачастую без указания на механизмы его достижения. Размер ежемесячного платежа по кредиту не превысит трети доходов заемщиков. Граждане перестанут развращать застройщиков полной оплатой стоимости жилья на этапе строительства. До ввода жилья в эксплуатацию будут вносить лишь задаток. А людям, которым через десяток-другой лет пора будет на пенсию, наверняка понравится возможность закладывать в банке жилье для получения стабильного ежемесячного дохода. Этот банковский продукт предусматривает возможность обратного выкупа залога заемщиком или его наследниками, что гораздо удобнее, чем пожизненная рента, которую можно оформить через риэлтора.

В общем, АИЖК разовьет ипотечный рынок до такой степени, что надобность в существовании самого агентства в его нынешнем виде попросту отпадет. Отдельные направления будут выделены в дочерние компании и приватизированы. О продаже АРИЖК, которая занимается реструктуризацией, речи не идет, а вот того, что рефинансирование закладных может быть выделено в дочернюю компанию, которую продадут в частные руки, в агентстве не исключают. Кроме того, региональные операторы после восстановления рынка уже не будут заниматься выдачей кредитов. Их удел — сервисные функции и организация альтернативного жилищного кредитования, например, помощь в учреждении жилищно-строительных кооперативов.

Информированные пессимисты

Стратегия включает три традиционных, стандартных элемента: взгляд на то, что есть сегодня, взгляд на то, что мы хотим видеть через какое-то время и тот путь, который нужно пройти для достижения этих целей. Кроме того, стратегия описывает этапы такого пути и включает в себя мероприятия и задачи каждого этапа, но, конечно же, чем они ближе к нам по времени, тем они конкретнее.

В стратегии представлена двухуровневая ипотечная система, в которой связь между первичным и вторичным рынками активов (закладных) важна; оборот ипотечных активов, в том числе за счет секьюритизации, стабилен, предсказуем и достигает 80% от объема выданных кредитов. В стратегии уделяется место развитию и роли участников рынка, в том числе и Агентства. На мой взгляд, совершенно естественно желание привлечь частный капитал в некоторые области настоящей или будущей деятельности АИЖК, в частности путем приватизации. Успех такой деятельности будет показывать степень развития рынка и успех самого Агентства как института развития.

В документе также присутствует видение ипотечных продуктов как высококачественных, «прайм» в английской терминологии. Конечно, любой кредитор, по желанию своих акционеров и в соответствие со своим риск-аппетитом, может выдавать рискованные кредиты под высокий процент, так что «sub prime» в принципе возможен. Однако на вторичном рынке, с точки зрения инвестора, такие ипотечные активы должны будут получать дополнительную кредитную поддержку для того, чтобы соответствовать качеству «прайм».

Такая модель связана с уроками ипотечного кризиса в США и Великобритании — большое количество низкокачественных кредитов и обеспеченных ими ценных бумаг приводит к коллапсу системы. В стратегии предусматривается регулирование и иные инструменты мотивации участников рынка к выдаче качественных кредитов надежным заемщикам и использованию таких механизмов, как ипотечное страхование, для уменьшения кредитного риска активов.

, что будущее, как оно описано в документе, — вовсе не утопия. Просто по мере того, как речь заходит о все более отдаленных периодах, больше внимания уделяется описанию идеальной картины. Конечно, есть в стратегии и вполне насущные задачи, в частности, предоставление налоговых льгот. Например, пропорциональное росту стоимости жилья увеличение размера имущественного налогового вычета, а также распространение вычета на кредиты, предоставленные для рефинансирования ранее выданной ипотеки.

Упрекнуть документ в излишней оптимистичности, и правда, трудно. Хотя бы потому, что достижение целевых показателей совершенно объективно ставится в зависимость от ряда других экономических показателей и развития отраслей. А еще потому, что нет в проекте стратегии такой цели, как снижение процентных ставок в 2010—2011 гг. до 10—11% годовых, на чем настаивает премьер-министр Владимир Путин. Разработчики планируют гораздо более скромное снижение с сегодняшних 14,6% и «закидывать шапками» ставки не берутся.

Елена ЗУБОВА