Сейчас много говорится о выгоде использования кредитного плеча при вложениях в зарубежную недвижимость. А вот если приложить это правило к нашему рынку, получается не столь радужная картина… Настолько ли выгодно сегодня в России брать кредит при покупке квартиры, как нас пытаются убедить ипотечные брокеры и риэлторы?
Доходный «котлован»
Ипотечные ставки в нашей стране с начала кризиса несколько понизились. У человека, покупающего недвижимость на первичном рынке, снова возникает вопрос: нести застройщику всю сумму или взять ипотеку? «Если рост стоимости недвижимости выше, чем ваша ставка по кредиту, то данное вложение выгодно с инвестиционной точки зрения», — говорит Андрей Владыкин, руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость». Но рост цен прогнозируется в этом году на уровне инфляции. «С января 2010 года аналитики отмечают рост стоимости недвижимости в Московском регионе в среднем на 8%», — подтверждает Алексей Шленов, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж». Следовательно, по итогам года это будет 12—15%, как предсказывают многие участники рынка. Ставки по ипотеке на первичном рынке сейчас колеблются в пределах 13—16% годовых в рублях, на вторичном — 9—11%. Выгода от ипотеки рисуется не самая очевидная…
Другое дело, что многие играют на росте цен, который происходит по мере строительства дома. Как отмечает Андрей Владыкин, разница в стоимости квадратного метра с этапа «котлована» до сдачи дома ГК может составлять около 30%. Показательный пример приводит Владимир Трибрат, директор по маркетингу ГК «Пионер»: «В строящемся ЖК «Лазаревское» стоимость квартир с начала года в среднем увеличилась на 18%. Получается, что при ставке ипотечного кредитования в 13%, покупатель, приобретя квартиру в конце прошлого года, увеличил ее капитализацию на 5%». Таким образом, на время строительства дома ипотеку брать выгодно, при условии, конечно, что заемщик готов быстро, примерно в течение года, вернуть кредит.
Быстрый рост цен прекращается со сдачей дома в эксплуатацию; правда, через некоторое время, при получении права собственности, происходит еще один скачок. Но затем инвестору ждать сверхприбылей неоткуда. «Уровень роста стоимости квадратного метра позволяет получить выгоду от инвестирования в новостройки и при нынешних ставках ипотечного кредита, но лишь в краткосрочной перспективе (1 год), когда рост стоимости квадратного метра наиболее высок за счет приближения строительства к завершающей стадии, — резюмирует Елена Балабанова, генеральный директор компании Veritas Real Estate. — На долгосрочный период имеет смысл инвестировать в строительство, если цель — не приумножить инвестиции, а сберечь финансы от воздействия инфляционных и девальвационных процессов».
Заграницу нам не догнать
Однако, заметим, настоящий инвестор — тот, кто стремится свои средства именно приумножить, а не просто сохранить. Причем классические стратегии инвестирования предполагают не столько спекуляцию на росте рынка, сколько извлечение дохода от аренды. Эта стратегия так и называется — buy to let, «купить, чтобы сдавать». Покупатель же, вкладывающий деньги в новостройку, не имеет возможности сразу сдавать квартиру, потому что сначала дом строится 1—2 года, а потом в квартире нужно еще выполнить отделку. Так что получение арендного дохода волей-неволей приходится отложить на потом. А если покупается «вторичка», которую можно сразу сдавать, то исключается возможность заработать на росте цены недвижимости во время строительства.
Фонды, профессионально занимающиеся инвестированием в недвижимость, жилым сектором в России не интересуются. Причину неэффективной работы денег на этом рынке раскрыл Игорь Индриксонс, руководитель департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills: «На рынках других стран, даже, например, в Бразилии, существует пропорция: ипотечные ставки примерно равны доходности от аренды, или даже ниже нее, что позволяет инвесторам гасить ипотечные платежи выручкой от аренды. В России пока имеет место противоположная ситуация: ставки по аренде в среднем находятся в районе 3—5% годовых, а ипотека — 10—15%».
По этим причинам инвесторы, желающие извлечь хорошую прибыль, вкладываются в зарубежную недвижимость. «В нашем государстве ипотечные программы, в сравнении с зарубежными, не являются выгодными за счет высоких процентных ставок, — подтверждает Юлия Гераськина, директор департамента новостроек компании Est-a-Tet. — Безусловно, у нас выгодней оплачивать покупку квартиры сразу, если, конечно, у человека есть такая возможность». То же говорит и Елена Балабанова: «Имея свободные деньги, как в краткосрочной перспективе (1 год), так и в долгосрочной (10 лет), целесообразно вложить их в недвижимость, не прибегая к ипотечному кредитованию на условиях, действующих в России». В IntermarkSavills также отмечают, что инвестиции в российскую недвижимость являются очень выгодными, но пока только в случае использования собственных средств.
В утешение можно отметить, что на российском рынке ипотека выгодна при инвестициях в коммерческую недвижимость. Как сообщил Игорь Индриксонс, здесь доходность от аренды составляет 12—13%, и классические международные пропорции, о которых было сказано выше, работают.
Если бы да кабы…
Почему же ситуация с ипотекой у нас такова, какова она есть, и какие должны быть ставки, чтобы инвестирование в недвижимость было выгодным? На первый вопрос ответил Игорь Индриксонс: «Такая высокая ставка по ипотеке в России связана, во-первых, с высокими рисками банков, особенно при кредитовании заемщика, покупающего на начальной стадии строительства. В случае, если человек перестает выплачивать ипотеку, отобрать у него квартиру очень сложно, отработанного механизма, как в развитых странах, у нас пока не существует. Во-вторых, ипотечная ставка не может быть ниже ставки рефинансирования, а она у нас сейчас составляет 7,75%. Снижение ставки рефинансирования тоже не дает в России желаемого эффекта, так как государство не регулирует банковскую маржу, как на Западе».
Перспектив изменения этой ситуации в ближайшем будущем не наблюдается. Аренда не может сильно подорожать, иначе на нее упадет спрос. Ипотечная ставка не может существенно снизиться, если только государство не введет жесткую политику в области доходов банков и не примет законы по образцу западных. Есть третий путь исправления ситуации — значительное снижение цен на недвижимость, но это тоже вряд ли случится.
Ну а если все же?..
Елена Балабанова считает, что если годовая процентная ставка по ипотечному кредиту будет приближена к западной (6%), то в краткосрочной перспективе инвесторам определенно будет выгодно брать ипотеку, а имеющиеся денежные средства они смогут вложить в депозит или другие инвестиционные проекты. В долгосрочной перспективе доходность будет примерно одинаковая как при вложении денежных средств в депозит, так и при инвестировании в недвижимость, полагает эксперт.
«Главное, чтобы ставки продолжали снижаться, а лояльность банков к потенциальным заемщикам возрастала. Если эти процессы будут идти параллельно, то рынок жилья получит мощный стимул», — заключает Юлия Гераськина. С этим трудно спорить.
Мария ЛУКЬЯНОВА
