По мнению экспертов, на фоне заоблачных цен на московские квартиры спрос на жилье смещается в пригород. Сейчас 10—15% ипотечных портфелей банков приходится на готовые таун-хаусы и строящиеся коттеджи в подмосковных поселках. Однако спрос на ипотеку за городом сдерживает осторожная политика банков.
Альтернативы городской квартиры
Спрос на кредиты для покупки загородного жилья возник после появления в Подмосковье коттеджных поселков эконом-класса. Цена дома в этих поселках находится в диапазоне $170—250 тыс. и сопоставима со стоимостью двухкомнатной квартиры в столице.
Преимущество покупки загородного дома с земельным участком заключается в том, что за аналогичную стоимость можно приобрести дом с большей площадью, нежели квартира в Москве. Как считает председатель правления Райффайзенбанка Йоханн Йонах, кредитование загородной недвижимости является достаточно нишевым продуктом и развивается с хорошей динамикой. «Заемщики охотно берут ипотечные кредиты не только на покупку загородной недвижимости на вторичном рынке, но и на строительство или дострой индивидуального дома», — отметила заместитель начальника управления розничных операций банка «Возрождение» Марина Малайчик. По словам начальника отдела сопровождения ипотечных сделок Промсвязьбанка Дениса Земана, «сейчас покупка загородной недвижимости пользуется большим спросом. Многие банки разрабатывают определенные программы кредитования на покупку загородной недвижимости, где рассматривается возможность принятия в залог и имеющегося в собственности жилья, и инвестконтрактов».
Купить домик за городом можно по двум основным схемам. Можно сначала определиться с максимальной суммой покупки, найти выгодную ипотечную программу и потом отправиться на поиски домика. Однако выбор жилья может надолго затянуться. Поэтому гораздо практичнее будет все-таки сначала подыскать дом и район, а уж затем искать банки, предлагающие выгодные кредиты. Если вам приглянулся поселок, первым делом узнайте, какой банк является кредитором застройщика. Сегодня строительство фактически всех коттеджных поселков ведется за счет банковских кредитов. В случае, когда один банк выдает кредит и застройщику, и покупателю жилья, заемщик может рассчитывать получить ипотечный кредит на более выгодных условиях. Ему после подачи заявления могут сократить пакет документов, отсрочить первые или последние платежи и предложить другие «маленькие подарки». К тому же процентная ставка в этом случае, как правило, ниже рыночной на 1—2 пункта. При этом банки строго контролируют все этапы строительства поселка, а значит, угроза задержки сдачи объекта минимальна. Многие банки для «своих» поселков даже разработали специальные программы. Как правило, кредитные организации работают с застройщиком и финансируют строительство всего поселка в целом. Когда же новый поселок сдан определенному собственнику, пакет документов для приобретения коттеджа в кредит тот же, что и для вторичного рынка.
Документы и условия
Для рассмотрения заявки заемщики предоставляют в банк документы, подтверждающие личность заемщика, его семейное положение, регистрацию, документы, подтверждающие платежеспособность заемщика: справку о доходах, копию трудовой книжки и др., а также все документы на приобретаемую недвижимость: свидетельство о праве собственности, технический паспорт, включающий в себя экспликацию, поэтажный план, справку из БТИ. Как правило, полный перечень документов размещен на сайте банка.
Самые дорогие ставки на рынке сейчас предоставляются в рублях: в среднем по рынку в 13,5%, но если поискать, можно найти и за 11,75%. Самые дешевые — в долларах: от 9,9%. Кредиты в евро находятся посередине. «Наценку» на 1 пункт кредита, скорее всего, получит заемщик, не подтвердивший справкой 2НДФЛ свои легальные доходы. Таким образом, банки страхуются от дефолта заемщика. Большинство банков выдают кредиты на покупку загородного жилья сроком на 15—20 лет, что на 5—10 лет короче ипотечного кредита на покупку городской квартиры. Обычно кредит выдается на сумму не менее 70% оценочной стоимости домов. Но на рынке банковской розницы не сложно найти игроков, которые выдадут кредит и на сумму, которая составляет 90% от стоимости жилья. Если дом в новом поселке или садовом товариществе уже построен и за ним закреплен определенный участок, то он уже считается на вторичном рынке. Поэтому получить под его залог кредит не сложно. Труднее с помощью заемных средств купить коттедж на первичном рынке.
Первичный рынок
По мнению председателя правления Импэксбанка Павла Лысенко, кредиты на первичное жилье относятся к категории займов, имеющих высокие кредитные риски для банка. «Чтобы избежать некачественных предложений со стороны застройщиков, банки внимательно изучают эти организации и предоставляют кредиты, как правило, на дома, строительство которых ведут организации, одобренные банками. Клиент, обратившийся в банк за ипотечным кредитом для приобретения жилья на первичном рынке, нередко ограничен в выборе застройщика», — отметил Павел Лысенко.
Если загородная недвижимость покупается в «неподконтрольных» банкам поселках, то их риски, а следовательно, и ставки резко возрастают.
Разница между кредитом на этапах до и после оформления права собственности на жилье составляет 2 пункта независимо от вида валюты. Ведь кредитору трудно понять, насколько быстро в случае дефолта заемщика будет продана данная недвижимость. К тому же не исключен риск дефекта документов. Так что заемщику лучше обходить стороной объекты, в отношении которых еще не готовы документы. Несмотря на их низкую по сравнению с готовыми объектами стоимость, банки предлагают очень дорогие, так называемые альтернативные кредиты. «Законодательная база по ипотечному кредитованию строящихся загородных домов несовершенна и нуждается в значительной доработке, поэтому банки не рискуют кредитовать приобретение такого строящегося объекта», — подчеркнул Денис Земан.
Обеспечение кредитов
Чаще всего заемщику предлагают оставить под залог городскую квартиру. Чтобы стимулировать спрос, некоторые банки соглашаются выдать кредит под залог городского жилья даже без первоначального взноса. В этих случаях ипотечный кредит дается на 100% стоимости приобретаемого жилья, но не более 90% стоимости закладываемого жилья. Т. е. закладываемое жилье должно быть немного дороже приобретаемого. Такое жилье может быть как в собственности самого заемщика, так и его ближайших родственников. Например, когда родители дают свое жилье в обеспечение долга детей.
Требования к имуществу в случае залога квартиры достаточно стандартны: квартира должна быть расположена в Москве либо Московской области, иметь отдельную от других кухню и санузел, быть подключенной к электрическим, паровым или газовым системам отопления. Она также должна быть обеспечена горячим и холодным водоснабжением в ванной комнате и на кухне, иметь в исправном состоянии сантехнику, двери, окна и крышу. Под залог не примут квартиру под обременением или с незарегистрированными перепланировками.
Квартира должна быть свободна от регистрации третьих лиц, не являющихся членами семьи. Такие факторы, как деревянные перекрытия, покупка квартир в так называемых хрущевках и сталинках, не являются предметом однозначного отказа, заметила Марина Малайчик.
Оставлять под залог свои квартиры москвичи соглашаются редко. Поэтому несмотря на огромный спрос ипотечные кредиты на загородную недвижимость берутся не часто. Главным основанием для кредитования покупки жилья в пригороде остается земля.
По словам Йоханна Йонаха, отправной точкой для банка является наличие регистрации права собственности в Федеральной регистрационной службе, будь то готовое здание или незавершенный коттедж. Земельный участок, на котором расположен загородный дом, являющийся залоговым обеспечением, должен принадлежать к категории земель поселения или к категории сельскохозяйственного назначения, при этом должен быть предназначен для целей овощеводства, фермерства и садоводства с разрешением на строительство садового дома. Согласие банка на выдачу кредита будет также зависеть от наличия на участке коммуникаций.
Проблемы
Очень часто на земельном участке есть незарегистрированные объекты. Как результат получается несовпадение фактов между кадастровым планом и фактическими постройками на земельном участке. Если есть какие-либо хозпостройки, на которые не оформлено право собственности, но они внесены в кадастровый план участка, то могут возникнуть проблемы. «Банк не сможет выдать кредит на строение, которое не принадлежит потенциальному заемщику», — пояснил Денис Земан. Банк -кредитор просто не будет принимать такие постройки во внимание. Проблему несоответствия кадастрового плана и документов на право собственности необходимо решать еще до совершения сделки, поскольку банк не сможет никаким образом провести ипотеку.
По мнению банкиров, основной проблемой загородной недвижимости является целевое назначение земель.
Кроме того, не всегда земля правильно оформлена, и вообще оформлена, и с такой землей невозможно провести какую-либо сделку. По мнению экспертов, треть коттеджных поселков в Подмосковье ведется без оформления должным образом документов на землю. После проведения правовой экспертизы банки обнаруживают, что земельный участок не прошел кадастровый учет и поэтому не может быть предметом ипотеки.
Заминки часто возникают при получении документов в административных органах. Не вспомнив старинную русскую пословицу «Не подмажешь — не поедешь», заемщику самостоятельно трудно быстро получить кучу справок, кадастровый план в органах местной власти.
Итоги и прогнозы
Таким образом, характеристики кредитных продуктов для загородной недвижимости по сравнению с городскими выглядят более жесткими: у них выше процентная ставка, меньше срок, ниже соотношение «кредит-залог».
Сегодня ипотека на загородную недвижимость в целом трудно доступна для средних слоев населения. Однако через
Документы на покупку дома:
* правоустанавливающие документы на жилой дом;
* техпаспорт;
* выписка из домовой книги или домовая книга, если владелец является держателем домовой книги;
* копии паспортов (свидетельство о рождении) продавцов жилого дома и лиц, зарегистрированных в жилом доме;
* выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
* разрешение на строительство жилого дома (для жилого дома, не завершенного строительством).
Документы на земельный участок:
* правоустанавливающие документы на земельный участок;
* кадастровый план земельного участка;
* выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
* отчет об оценке жилого дома, подготовленный независимым оценщиком.
Олег БАСОВ
