При нынешних ценах на жилье лишь немногие москвичи, особенно молодые семьи с детьми, смогут приобрести квартиры в собственность. Выходом в этом случае может стать долгосрочная аренда. Она, по оценкам экспертов, способна обеспечить квартирами до 60% нуждающихся в улучшении жилищных условий. Но в Москве непросто снять жилплощадь на приемлемых условиях. Аренда однокомнатной квартиры в спальном районе в пешей доступности от метро стоит не дешевле 17 000 руб. в месяц — это 33% доходов семьи, где двое работающих получают среднестатистическую столичную зарплату в 25 600 руб. Кроме того, рынок аренды высоколиквидных небольших квартир в Москве серый на 65—70%, и арендатор беззащитен в случае разногласий с хозяином.
Чтобы решить эту старую проблему, мэрия намеревается к 2012 г. построить 289 доходных домов по 200 квартир в каждом. Квартиры, по словам чиновников, будут сдаваться в долгосрочную аренду молодым семьям и очередникам. По словам заместителя руководителя департамента жилищной политики и жилищного фонда мэрии Николая Федосеева, аренда двухкомнатной квартиры в доходном доме обойдется семье из трех человек в 1000 руб. в месяц и еще 2500 руб. придется потратить на коммунальные платежи. Некоммерческая аренда для молодых семей и нижнего сегмента среднего класса, которые не претендуют на получение социального жилья для бедных, — распространенная практика во многих крупных городах мира. В частности, в Нью-Йорке в собственности находится не больше трети квартир. Цены на коммерческую аренду небольших квартир в отдаленных районах начинаются с $1500. Чтобы решить жилищную проблему для небогатых семей, мэрия предоставляет участки для строительства по льготным ценам и субсидии девелоперским компаниям, которые готовы реконструировать старые дома в непрестижных районах. Компании — социальные лендлорды обязаны предоставить квартиры внаем по ценам на 35—40% ниже коммерческих. Получить квартиру в некоммерческую аренду в Нью-Йорке могут те, чей годовой доход не превышает $30 000, а семейный — $60 000 и кто доказал, что не имеет жилья в собственности или в социальном найме. Эти данные ежегодно проверяются, а квартиры, сдаваемые в некоммерческую аренду, не подлежат выкупу.
В странах Центральной и Северной Европы некоммерческая аренда, по данным экспертов Института экономики города, решает жилищные проблемы 15—20% населения.
Законодательство Австрии, Швеции и Норвегии позволяет муниципалитетам и социальным лендлордам строить дома для сдачи части или всех квартир в некоммерческую аренду. Доля некоммерческого жилья в таких проектах должна быть не менее 40%, цена аренды — на 20—25% ниже рыночной.
В Москве городские власти намерены построить на средства городского бюджета 75 домов, остальные 214 должны возвести на свои средства частные компании. Пока не ясно, как столичные власти намерены заинтересовать строителей доходных домов, — по расчетам экспертов, подобные проекты окупятся через 8—10 лет в случае, если цена аренды будет не ниже 11 000—12 000 руб. Кроме того, официальная стоимость найма, многократно уступающая реальной, таит опасность, что квартиры в доходных домах будут сдаваться по ценам, близким к рыночным, а маржа окажется в карманах чиновников, ведающих распределением некоммерческого жилья. Дополнительной страховкой от злоупотреблений (хотя они случаются и в Европе) служат попечительские советы, в которые входят потенциальные квартиросъемщики, депутаты муниципальных собраний и люди, пользующиеся доверием жителей района или города. К тому же чиновники и управляющие некоммерческими домами обязаны публиковать в открытом доступе сведения о предоставлении участков для строительства домов, стоимости аренды, списки жильцов, снимающих квартиры по льготным ценам, и решения о предоставлении и изъятии жилья.
