Инвестиции в строительство становятся небезопасным делом: теперь суд может признать ничтожной любую сделку по продаже квартир в строящемся доме. Ориентироваться он будет при этом на решение Федерального арбитражного суда Московского округа.
Суд решил, что один из соинвесторов строящегося дома был не вправе уступить другой компании права на часть своих квартир, не предложив приобрести их другому соинвестору.
Суть дела такова (копия постановления от 23 марта есть у «Ведомостей»). Компания «Стройметресурс» стала инвестором жилого комплекса в городе Ивантеевке Московской области — она должна была получить 88% жилой площади, администрация Ивантеевки — 12%. В ноябре 2004 г. «Стройметресурс» уступил права требования на 53 квартиры Московскому индустриальному банку в счет погашения кредита в 76 млн руб. А банк в апреле 2007 г. передал эти права по договору уступки компании «Бриз». Но к тому времени сам «Стройметресурс» уже отдал свои права новому инвестору, «Мегастрою» — компании, аффилированной с «Ренова-стройгруп Московская область». «Мегастрой» подал иск в Арбитражный суд Московской области, потребовав признать сделку банка с «Бризом» ничтожной. Банк должен был предложить купить права на квартиры другим соинвесторам — «Мегастрою» или городской администрации, посчитала компания. Суд в мае 2008 г. согласился с этим, переведя права на квартиры с «Бриза» на «Мегастрой»; «Бриз» получает назад деньги, которые за них уплатил. Это решение было отменено в апелляционной инстанции, но подтверждено в кассации (сейчас оно обжаловано в Высшем арбитражном суде).
Федеральный арбитражный суд Московского округа (ФАС МО), следует из решения, исходил из того, что в данном случае имела место не уступка прав, а уступка доли в праве общего пользования. По Гражданскому кодексу распоряжение имуществом, находящимся в такой собственности, происходит по соглашению всех участников, а значит, долю нужно в первую очередь предложить купить другим соинвесторам. Если этого не сделано, любой другой собственник доли может в течение трех месяцев потребовать перевода на него прав и обязанностей покупателя, разъяснено в решении. Суд допустил возможным считать трехмесячный срок с момента введения дома в эксплуатацию.
Цену, по которой были приобретены квартиры, гендиректор «Бриза» Дмитрий Балышев не раскрывает. Но сейчас они выросли в 1,7 раза, отмечает он, так что, вернув квартиры, «Бриз» получит за них меньше сегодняшней рыночной стоимости.
Руководствуясь этим решением, можно будет признать ничтожными практически любые сделки по уступке прав на будущие квартиры, считает партнер Goltsblat BLP Виталий Можаровский, а пострадавшие максимум смогут взыскать проценты по ставке рефинансирования за пользование чужими деньгами. Причем на то, чтобы оспорить сделку и потребовать реализации своего преимущественного права, у недовольного соинвестора будет много времени, замечает юрист Magisters Александр Ванеев: строительство и сдача в эксплуатацию, от которой отсчитываются три месяца, занимают годы. В ряде случаев этот срок неопределен, продолжает он.
Обычно соинвестор при переуступке прав на квартиры согласовывает все с застройщиком, говорит первый замгендиректора «М. О.Р.Е.-плаза» Михаил Михайлов: «Но согласовывать продажу квартир с другими соинвесторами — полный абсурд». Бывают проекты по 1,5 млн кв. м, там столько соинвесторов, что, если суды будут ориентироваться на решение по этому делу, такие проекты окажутся под угрозой срыва, считает замгендиректора «Трест 1991» Татьяна Пальчикова.
Поскольку на момент заключения договора уступки прав дома не были сданы, а собственность на них не зарегистрирована, то не было объекта собственности, говорит партнер «Юстины» Владимир Плетнев, консультировавший «Бриз»: значит, никакое уведомление не требовалось.
Суды не определили, когда и на каком основании у банка возникло право общей долевой собственности, а также каков размер этой доли, говорит Балышев: банку же были переданы не доли в жилых комплексах, а конкретные квартиры. По словам представителя Московского индустриального банка, у банка такая же позиция. Замглавы администрации Ивантеевки Геннадий Шуйский не смог прокомментировать решение. Представитель «Реновы» указывает, что иск был подан с целью защиты собственных интересов и интересов физических лиц — дольщиков (соинвесторов).
Граждане тоже рискуют
Формально решение ФАС МО позволяет оспорить и приобретение квартир частными лицами по договорам уступки прав, отмечает Ванеев из Magisters, хотя в судах общей юрисдикции решение ФАС МО не будет иметь такого значения, как в арбитражных. По данным IRN.ru, по договору уступки прав в Москве продается порядка 4,6% квартир.
Дмитрий КАЗЬМИН, Антон ФИЛАТОВ
