Крупнейший кредитор девелоперов в РФ Сбербанк видит снижение числа новых проектов коммерческой недвижимости, но уверен в развитии сегмента торговых центров, наименее подверженного кризису.
«Общий рост объема инвестиций в коммерческую недвижимость (в первом полугодии 2012 года), по нашим оценкам, сопровождается снижением количества новых проектов», — сказал в интервью Рейтер начальник управления финансирования недвижимости Сбербанка Сергей Бессонов.
Сбербанк обладает крупнейшим в России кредитным портфелем в сфере девелопмента, поэтому можно говорить о корреляции между инвестиционной активностью на рынке недвижимости и динамикой и структурой портфеля госбанка в сегменте, поясняет Бессонов.
При этом, по данным международного консультанта Cushman & Wakefield, объем инвестиций в коммерческую недвижимость в РФ за первое полугодие снизился на 7 процентов до $4,2 миллиарда.
Кредитный портфель Сбербанка в сфере девелопмента увеличился за первое полугодие 2012 года на 13 процентов до 699 миллиардов рублей.
«В 2011 году прирост за год составил 22 процента, в этом году мы прогнозируем сохранить набранный темп», — говорит представитель госбанка.
Он отметил, что снижение числа новых проектов заметно, в том числе, и по сокращению числа обращений в Сбербанк за проектным финансированием.
«С начала 2012 года в кредитном портфеле банка в сфере девелопмента снизилась доля проектного финансирования с 40 до 36 процентов, в то же время увеличилась доля кредитов на рефинансирование действующих объектов коммерческой недвижимости с 35 до 41 процента. В начале 2011 года доля этих кредитов составляла всего 22 процента».
«В среднесрочной перспективе мы ожидаем рост кредитов на рефинансирование действующих объектов и объектов, вводимых в эксплуатацию, а также (дальнейшего) снижения объемов проектного финансирования. Это связано в первую очередь с рисками неустойчивой макроэкономической ситуации, для отдельных локальных рынков значимым будет фактор ужесточения градостроительной политики».
Крупнейшие сделки, реализованные Сбербанком в первом полугодии 2012 года, — рефинансирование готовых объектов в сегменте торговой недвижимости: ТРЦ Галерея в Санкт-Петербурге (объем $700 миллионов) и ТРЦ Золотой Вавилон-Ростокино в Москве ($715 миллионов), отмечает Бессонов.
Акцент на торговлю
Сегмент торговой недвижимости, по словам Бессонова, является наиболее надежным, так как «демонстрирует устойчивую динамику роста в настоящее время, а в кризисный период показал себя наиболее устойчивым».
«Сравнительный анализ динамики арендного дохода торговой и офисной недвижимости… показал, что в 2009 году относительно предыдущего года падение выручки составило по офисным центрам 17—20 процентов, а по торговым — 8—9 процентов, в целом за весь кризисный период падение составило по офисным центрам около 30, а по торговым (всего) 10—12 процентов», — поясняет Бессонов.
«Если в сегменте торговой недвижимости восстановление рынка произошло в конце 2010 года, то по офисной недвижимости, насколько мы это видим, восстановление до настоящего времени не завершено».
По данным консалтинговой компании CBRE, максимальные арендные ставки за офисы класса А в Москве в 2007 году достигали $2.000 за квадратный метр в год, сейчас — около $1.200.
Арендные ставки в торговых центрах класса премиум, по данным Cushman & Wakefield, сейчас достигают $3.800 за квадратный метр в год (для помещений площадью 150 метров), превысив докризисный максимум $3.750.
Сбербанк считает приоритетным кредитование торговых центров среди других сегментов коммерческой недвижимости, доля таких кредитов в портфеле банка превышает 40 процентов.
«Внимание девелоперов торговой недвижимости все больше фокусируется на региональных проектах. Количество новых проектов в Москве невелико, мы видим точки роста в московском регионе в городах-спутниках, на территориях, прилегающих к МКАД, и в более отдаленной перспективе на территории «новой Москвы».
Кризиса пока не видно
«Мы отмечаем позитивную тенденцию — уровень просроченной задолженности по кредитному портфелю Сбербанка в сфере девелопмента снизился за полгода почти на треть — с 5,2 до 3,8 процента».
«Образование новой просроченной задолженности (в кредитном портфеле Сбербанка в сфере девелопмента) мы сейчас не фиксируем, что свидетельствует об относительно стабильной ситуации на рынке недвижимости, без явных кризисных проявлений на локальных рынках», — считает Бессонов.
«На мой взгляд, объективных предпосылок для этого в краткосрочной перспективе для рынка недвижимости нет».
«Если говорить о рынке жилья, а это сейчас в основном массовый сегмент эконом-класса, то драматических изменений мы не ожидаем, учитывая объем спроса», — говорит Бессонов, уточняя, что негативно повлиять на платежеспособный спрос может «ухудшение доступности ипотечных кредитов на фоне растущих банковских ставок привлечения денежных средств».
«Фатальных изменений до конца года не ожидаем. Цены, арендные ставки будут оставаться стабильными, с возможным ростом не выше уровня инфляции… Но не стоит ожидать прорыва в запуске новых проектов, их количество невелико, и девелоперы занимают выжидательную позицию».
Ольга СИЧКАРЬ
