Мне часто говорят: Россия страна особенная, в ней экономические законы не работают. На самом же деле за этой фразой зачастую люди пытаются скрыть свое непонимание происходящих процессов либо просто выдают желаемое за действительное.

Особенно часто такого рода фразы приходится слышать от участников российского (и как его части — московского) рынка недвижимости. Мол, в России недвижимость — это нечто особенное для простого гражданина, и, дескать, в отличие от всего остального мира, цены на нее у нас будут расти и ни в коем случае не могут упасть. Попробуем подойти к данной проблеме стандартным образом: применить классификацию типичного пузыря, предложенную Киндлбергером/Мински, для анализа динамики московского рынка недвижимости.

Первый этап — формирование (2000—2002 гг.). Именно на этой стадии формируются базовые экономические предпосылки для повышения цены актива. Для рынка недвижимости в Москве предпосылкой стало резкое увеличение количества рабочих мест вследствие роста экономики из-за постоянно повышающихся цен на нефть.

Вторая стадия (2003—2006 гг.) — вовлечение в игру кредитных ресурсов и инвесторов. Речь идет не только о банковских кредитах, но и, например, о персональных кредитах вне банковской системы.

Третья стадия — эйфория (2006 — середина 2008 г.). К игре подключается максимальный спектр участников, а цены растут экспоненциально.

Четвертая стадия пузыря — критическая. Одной из ее черт считается активная продажа активов инсайдерами. Для российского рыка недвижимости эта стадия началась в 2007 году, когда российские девелоперы начали массово выходить на биржи, продавая свои акции. Сейчас она близка к завершению — застройщики пытаются продать накопленные активы. В это же время менее осведомленные участники рынка рассматривают небольшое снижение цен как удачный момент для входа на рынок.

Пятая стадия, заключительная — коллапс, или отчаяние. В это время инвесторы становятся настолько испуганными теми событиями, в которых они принимали участие, что не могут вновь заставить себя инвестировать на данном рынке. Можно с уверенностью сказать, что мы только приближаемся к началу пятой стадии и до ее завершения еще очень далеко. Основным свидетельством потери интереса инвесторов к рынку является сильное и продолжительное снижение объема торговли. Что мы и наблюдаем прямо сейчас.

Все это было бы интересно, если бы не было так грустно. От разрыва этого пузыря уже страдают семьи, купившие недвижимость на пике цен благодаря валютной ипотеке, а также кредитоспособность отдельных банков, а следовательно (в текущей непростой ситуации), и всей банковской системы.