Как снизить ставку по ипотеке

Политики и аналитики прогнозируют снижения ставок по ипотеке в перспективе двух-трех лет — до 6—7% годовых. Пока это выглядит сказочно… В ожидании таких чудес рекомендую несколько способов взять ипотечный кредит по наиболее низкой ставке уже сейчас.

1. Подтверждение дохода справкой 2-НДФЛ. Часто если заемщик подтверждает свой доход неофициальными справками по форме банка или работодателя, то ставка по кредиту вырастает в среднем на 0,5 процентного пункта.

2. Работа на «дядю». Ставка индивидуальных предпринимателей и собственников бизнеса / совладельцев с долей не менее 50%, как правило, выше базовой на 0,5—1,5 п. п. К сожалению, частный бизнес в нашей стране настолько нестабилен, что вызывает явное недоверие банков. На практике, если ИП совмещает свою деятельность с трудоустройством по найму, то в заявлении на получение ипотеки в качестве основного места работы можно указать именно занятость по найму, а прибыль от дела учесть в дополнительном доходе.

3. Стать клиентом банка. За получением ипотечного кредита следует обращаться в тот банк, на карту которого вы получаете зарплату. Примерно у половины банков, которые активно работают на ипотечном рынке, есть специальные условия для зарплатных клиентов, которые предусматривают получение скидки от ставки в размере 0,5 п. п., а также сниженный первоначальный взнос. Льготные условия для «своих» предлагают: Сбербанк, ВТБ 24, ВТБ Банк Москвы, Газпромбанк, «Уралсиб», Райффайзенбанк, ЮниКредит Банк, Россельхозбанк, СМП Банк, Транскапиталбанк, Московский Кредитный Банк и другие. Набор привилегий у разных банков отличается. Такое лояльное отношение объяснимо тем, что банк «видит» поступления зарплаты на счет, ее размер, регулярность переводов, источник средств и может всю эту информацию легко проанализировать.

А что делать, если зарплатный банк не выдает ипотеку или ее условия неудовлетворительны и явно проигрывают другим банкам? Конечно, идти в тот банк, где условия лучше, пусть и на общих основаниях. А можно совершить некий «финт» — стать зарплатным клиентом того банка, чьим заемщиком вы хотите стать. В России уже нет так называемого зарплатного рабства, когда сотрудник не мог выбрать банк, на счет которого будет зачисляться его заработная плата. Теперь можно подать заявление в бухгалтерию и перевести свой личный зарплатный проект в выбранную кредитную организацию.

Есть важное замечание. До признания клиента зарплатным должно пройти от трех до шести месяцев, а за это время ситуация на рынке может измениться, и процентная ставка по ипотеке у выбранного вами банка будет выше, чем у многих других. Как говорил классик: «Не гонялся бы ты, поп, за дешевизной». Еще одно но: некоторые работодатели могут противиться переводу зарплаты сотрудника в сторонний банк, так как в этом случае на него ложатся расходы на оплату переводов.

Также некоторые банки предоставляют скидки по кредитам для своих вкладчиков и бывших заемщиков с положительной кредитной историей. Другие банки делают скидки для корпоративных клиентов: то есть вы можете не получать зарплату на счет в этом банке, но если ваш работодатель обслуживается в нем, то это позволит вам получить сниженную ставку по ипотечному кредиту.

4. Определенные объекты недвижимости. На ипотечном рынке, особенно это касается программ на приобретение строящегося жилья, нередки специальные льготные условия для некоторых объектов. Чаще всего это многоквартирные дома, с застройщиками которых банк заключил партнерские соглашения или строительство которых он финансирует.

Сбербанк предоставляет скидку 0,5 п. п. для заемщиков, приобретающих жилье в объектах, построенных с участием его кредитных средств. Со списком объектов предлагается ознакомиться в отделениях банка. У Газпромбанка льготные условия ипотеки на приобретение квартир и коттеджей, строящихся или уже готовых, построенных с участием самого банка и группы компаний «Газпромбанк-Инвест» (к слову, в Москве это только один ЖК, в Московской области — три коттеджных поселка).

5. Компании-партнеры. Скидки для клиентов партнерских агентств недвижимости, застройщиков, риелторов встречаются достаточно часто в банковских тарифах. Например: «Ак Барс» — 0,3, «Россельхоз» — 0,5. Сложность в том, что не всегда можно выяснить, кто является партнером того или иного банка. Также следует учитывать тот факт, что работа посредников, как правило, является платной. И если вы в состоянии грамотно провести сделку самостоятельно, без помощи со стороны, то это может выйти дешевле, чем ипотека со скидкой, но с услугой посредника.

6. Комиссия за снижение ставки. Некоторые банки предлагают заемщикам снизить ставку по кредиту, уплатив за это некую комиссию.

Сделаем простой расчет. К примеру, мы покупаем квартиру стоимостью 5 млн рублей в ипотеку на 15 лет, имея 1,5 млн рублей собственных средств. Банк предлагает ставку 11% (ниже базовой на 0,5 п. п.) за 2% комиссии (70 тыс. рублей). Так как у нас только 1,5 млн, то вычитаем оттуда 70 тыс. рублей.

Итого за 15 лет разница в общей переплате составит всего 54 934 рубля. А с учетом обесценивания денег с течением времени выгода будет еще ниже.

Путем простого расчета с использованием кредитного калькулятора можно выяснить, что если ипотека оформляется на короткий срок, то никакой выгоды от уплаты комиссии не будет. А чем срок длиннее, тем большую выгоду несет оплата опции. Но учтите, что при досрочном погашении кредита комиссия не пересчитывается и не возвращается!

7. Страхование. Абсолютное большинство банков считают важным критерием надежности ипотечного кредита страхование. Основными видами страхования, относящимися к ипотечным, являются: личное, титульное, имущественное. В отличие от имущественного страхования, личное и титульное не являются обязательными, но банк вправе повысить клиенту базовую кредитную ставку при их отсутствии. Например, без страхования жизни и здоровья (личного) ставка увеличивается у разных банков на 0,7, 1, 1,5, 2 п. п. Страхование может быть индивидуальным или коллективным. Некоторые банки повышают ставки для заемщиков, по разным причинам отказавшихся от коллективного, но подключивших индивидуальное страхование. Причиной тому может быть повышенный аппетит к комиссионным доходам, получаемым от коллективного страхования.

Можно спорить о необходимости страхования в принципе и о жульничестве страховых, даже не применительно к теме ипотечных ставок. Но вообще, застраховавшись, заемщик получает защиту от рисков, которые могут наступить, так как ипотека — это долг на большой срок, а без страхования со стопроцентной вероятностью долги заемщика лягут на супругов, детей, родителей заемщика. Приятного мало.

8. Программы для бюджетников. Для врачей, учителей, госслужащих предусмотрены специальные условия кредитования в ряде банков, а именно: в ВТБ Банке Москвы, банке «Российский Капитал», Запсибкомпанке и др.

9. Для молодых и семейных. Некоторые банки (Сбербанк, Запсибкомбанк) предлагают сниженные процентные ставки по ипотеке для семей, где хотя бы одному из супругов не исполнилось 35 лет, либо для неполной семьи (с одним родителем и ребенком/детьми), в которой родитель не достиг возраста 35 лет.

Банк «Уралсиб» время от времени запускает акцию под названием «Ипотека для родителей». По условиям программы банк снижал ставку по кредиту на 0,25 п. п. за каждого несовершеннолетнего ребенка, рожденного или усыновленного до заключения кредитного договора или в течение срока его действия. Сейчас программы нет, но, возможно, банк вновь ее введет.

10. Социальные программы. В ряде регионов действуют программы, реализуемые АИЖК и софинансируемые из бюджета. Например, в Новгородской, Владимирской, Калининградской областях запущена льготная ипотека по ставкам от 7% годовых. Но такая ставка доступна не всем заинтересованным лицам. Каждая область самостоятельно определяет список категорий людей, которым доступна данная программа. В общем виде программа рассчитана на многодетные семьи, работников бюджетной сферы, граждан-инвалидов, семьи с детьми-инвалидами и др.

11. Покупка залоговой недвижимости. Банки вынуждены реализовывать жилье, находящееся у них в залоге или собственности, доставшееся от «дефолтников» или какими-то другими путями. Ставки по таким кредитам ниже базовых на 0,5 / 1 п. п. Спецпрограммы есть в линейке ВТБ 24, Газпромбанка, банка «Зенит», Абсолют Банка и др. Минус этого предложения — возможная малоприятная встреча и проблемы с бывшими собственниками этого жилья, и поныне там проживающими.

12. Дифференцированный график погашения не влияет на процентную ставку как таковую, но при прочих равных условиях снижает итоговую переплату. При подобном графике погашения ежемесячно в погашение долга уходят равные суммы, а сам платеж не одинаков (при аннуитетном графике платеж равный, но большую его часть в начальный период выплат составляют проценты). Постепенно со снижением суммы долга снижается и ежемесячный платеж. Пример:

Сумма кредита — 3,5 млн рублей, срок — 15 лет, ставка — 11,5%.

Разницу в переплате в 800 тыс. рублей считаем существенной. Минус такого графика — повышенная нагрузка за бюджет заемщика в начальный период. А еще одним существенным недостатком является редкое применение на рынке. Банков, предлагающих заемщикам выбор графика, единицы. Перечислим некоторые: Россельхозбанк, Газпромбанк.

13. Другое. Оформляя ипотеку в Сбербанке, можно снизить ставку на 0,7 п. п., выбрав опцию электронной регистрации сделки в Росреестре. Пока больше ни один банк не достиг таких договоренностей с государственным органом. Одно но: услуга платная — от 5,55 тыс. до 10,25 тыс. рублей (плюс госпошлина 1,4 тыс. рублей).

Иногда можно встретить скидку в размере 0,25 п. п. за оперативный выход на сделку (в течение 30—45 дней с момента первого одобрения кредита). Пример — программа «Коттедж на вторичном рынке» Райффайзенбанка.

Такие советы, как «первый взнос побольше, срок поменьше», уже не работают на снижение ставки: срок кредита не влияет на ставку вовсе, а зависимость ставки от первого взноса встречается уже далеко не в каждом банке. Тем не менее больший первоначальный взнос снижает уровень финансовой нагрузки на домохозяйство и тем самым делает период обслуживания ипотеки более комфортным.

Итого способов снижения ставки много. Но, к сожалению, нет такого банка, где можно было бы взять и получить самую низкую ставку, умудрившись выполнить все перечисленные условий. В одном банке действует одна опция, в другом — другая. В третьем банке может быть много опций, снижающих ипотечный процент, но его базовая ставка может быть выше среднерыночной на несколько процентных пунктов. К оформлению ипотечного кредита подходите вдумчиво и не поленитесь узнать обо всех способах снижения ставки и переплаты в выбранных банках.

Портал Банки.ру желает всем своим читателям и клиентам всегда осознанно и ответственно подходить к выбору финансовых продуктов и услуг. Полная информация о финансовых инструментах доступна в финансовом супермаркете Банки.ру.