Когда вы берете таунхаус в ипотеку, знайте: банк сначала может посчитать его квартирой, а потом — отдельным жилым домом.
«Менеджер банка начал делать нам мозги»
На эту проблему указывают некоторые пользователи в социальных сетях. Одна из клиенток Тинькофф Банка сообщила, что после одобрения заявки на ипотеку их предупредили о возможном пересмотре условий. Причина в типе объекта. Это таунхаус в Новой Москве, который зарегистрирован как квартира в доме низкоэтажной застройки.
«Подали в банк заявление на квартирную ипотеку, которую банк предварительно одобрил. Сразу хочу отметить, что заявление подавали не в отделении банка, а через менеджера Тинькофф сразу в несколько банков. Однако, получив документы на жилье, которые представляют из себя выписку на квартиру и выписку на клочок земли, менеджер Тинькофф начал делать нам мозги, что банк на такое жилье заявку отклонит и надо будет пересматривать условия как для кредитования таунхаусов, коттеджей и прочих жилых домов. Ставка по таким кредитам существенно выше обычной, да и первоначальный взнос не менее 20%», — отмечает клиентка. (Орфография и пунктуация автора отзыва сохранены. — Прим. Банки.ру.)
Продуктовый виджетВ комментариях к публикации пользователи указывали на разные подходы банков-кредиторов, ведь понятия «таунхаус» в российском законодательстве нет. «У меня была точно такая же ситуация по тому же поселку, но в другом банке — кредит пришлось брать по повышенной ставке», — написал один из пользователей в ответ на пост.
Сервис «Тинькофф Ипотека» дает возможность клиентам оформить одну онлайн-заявку и разослать ее сразу нескольким банкам-партнерам. Ссуда одобряется удаленно, человек приходит в банк только на саму сделку. Клиентка Тинькофф Банка отметила, что она собиралась оформить ипотечный кредит в банке «Ак Барс».
Право передумать
«Ак Барс» в ответ на запрос Банки.ру пояснил, что условия по кредиту действительно могут быть пересмотрены. «Таунхаус, зарегистрированный как квартира, не может быть одобрен в качестве залога для ипотечного кредитования. Для этого таунхаус должен быть оформлен в виде жилого дома блокированной застройки», — пояснила старший менеджер по развитию розничных продуктов банка «Ак Барс» Регина Гирфанова.
Такую позицию можно назвать спорной, считает адвокат юридической группы «Яковлев и партнеры» Светлана Громадская. «Если по данным кадастрового учета объект строительства является многоквартирным домом и за застройщиком зарегистрировано право собственности на квартиру, правовых оснований квалифицировать таунхаус как иной объект недвижимости у банка нет», — говорит эксперт. Впрочем, сам факт одобрения кредита еще не гарантирует успеха в заключении договора. «Выдача кредита — право, а не обязанность банка», — добавляет юрист.
По словам управляющего директора Абсолют Банка Ивана Любименко, решение кредиторов при оформлении ипотеки на таунхаус зависит и от правовых рисков. «Эти объекты относятся к категории более рисковых и менее ликвидных. В случае необходимости для реализации такого объекта потребуется больше времени и возможно большее дисконтирование», — утверждает эксперт. Кроме того, потенциальный предмет залога должен соответствовать выданным документам. Получается, внешний вид строения тоже имеет значение.
Сейчас российские застройщики могут регистрировать таунхаусы двумя способами. Объекты могут быть внесены в кадастр как дом блокированной застройки или как квартира в многоквартирном доме. В последнем случае получить ипотеку проще, говорят эксперты. Для банка большое значение имеет не столько форма регистрации строения, сколько статус земли под ней.
Земля — второй залог
Земельный участок для кредитной организации — это, по сути, второй залог, поясняет управляющий директор компании «Метриум Премиум» Илья Менжунов. «Банки не могут взять в залог только дом, поскольку в случае изъятия его никто не купит, так как участком владеет другое лицо», — продолжает эксперт. Эту позицию разделяют не все клиенты, поэтому ипотечное кредитование под залог загородной недвижимости не так популярно. Отказы по таким ссудам получают порядка трети всех клиентов, подсчитали в «Метриум».
Если таунхаус оформлен как квартира в многоквартирном доме, то собственник не имеет права на придомовую территорию, а значит, земля в залог не пойдет. Но в этом случае строительство должно вестись на землях поселений. Если же клиент приобретает часть дома блокированной застройки вместе с прилегающим земельным участком, начинаются сложности.
Принципиально важно установить, каким образом оформлен земельный участок, проведено ли межевание, установлены ли границы, отмечает Светлана Громадская. «Очень часто участок под таунхаусами продается как доля в общем участке земли всего поселка. Такой вариант под классическую ипотеку не подходит по той простой причине, что по требованию банка весь земельный участок должен перейти в залог, на что требуется согласие других владельцев таунхаусов», — заключает юрист.
Ипотека на таунхаус гораздо дороже?
На тонкости Градостроительного кодекса можно было бы не обращать внимания, если бы не разница в условиях по кредиту. «При смене категории недвижимости — с квартиры в многоквартирном доме на таунхаус — может измениться не только величина процентной ставки, но и другие параметры. Как правило, на второй вид объектов банки вводят более высокий первоначальный взнос», — говорит Иван Любименко из Абсолют Банка.
«Встречаются игроки, прежде всего небольшие региональные банки, которые выдают кредит на таунхаус по программам на покупку загородной недвижимости на менее привлекательных условиях: с первоначальным взносом от 35—40% по ставке 13—14% годовых», — констатирует ведущий эксперт по кредитным продуктам Банки.ру Инна Солдатенкова. Но в среднем ставки по ссудам на загородные дома уже не сильно отличаются от условий для покупки квартиры. Покупатель может выбрать один из двух сценариев: проверять все документы от застройщика до сделки или искать потом более лояльный банк.
Юлия КОШКИНА, Banki.ru
