Сергей, недавно ваш банк опубликовал итоги работы в 1-м полугодии 2005 г, которые демонстрируют высокую динамику темпов выдачи ипотечных кредитов. Расскажите, как удалось достичь таких результатов?
Портфель ипотечных кредитов нашего банка по состоянию на 1 июля 2005 г насчитывает около 15 млн долларов. С учетом того, что банк, будучи перепрофилирован, вышел на рынок ипотечного кредитования в конце 2004 года, такой результат, безусловно, является неплохим показателем. Сейчас мы выдаем 5—6 кредитов в день, а до конца года наметили выйти на 10—15 кредитов.
Приведенные цифры подтверждают эффективность выбранной нами бизнес-стратегии, основным
Фактически риэлтеры являются для нас розничными продавцами. Сегодня мы стали одним из самых удобных банков для них, поэтому мы получаем такое значительное количество клиентов. К тому же убеждать риэлтеров в эффективности развития кредитных продаж уже не приходится, для них это стало очевидным фактом.
Русский Ипотечный Банк стал участником системы страхования вкладов. Планируете ли вы развивать другие розничные операции, например, привлекать вклады?
Нет, пока вклады привлекать мы не планируем. Вступление в систему страхования вкладов для нас является обязательным условием, поскольку нам необходима лицензия на работу с физическими лицами: мы открываем им счета для погашения кредита. Также нам необходимо было подтвердить свою надежность, показать, что с финансовой устойчивостью и прозрачностью у банка все в порядке. Что касается привлечения вкладов, отмечу, что нигде в мире банки не финансируют выдачу ипотечных кредитов исключительно за счет привлеченных вкладов населения. Это могут делать крупные розничные банки, а для нас, специализированного игрока, развивать дорогостоящую инфраструктуру для работы с клиентами-вкладчиками неэффективно. На рынке сегодня достаточно профессиональных сетевых банков, у которых мы можем просто купить те розничные услуги, которые нам понадобятся в процессе работы, например, кассовое обслуживание кредитов. Развивать все внутри банка обошлось бы гораздо дороже. Да и мировая практика показывает неэффективность продаж ипотечных кредитов через офисы банка. Это дорого. Во всем мире эффективны 2 канала: риэлтер и кредитный брокер. Ипотечный брокеридж у нас еще только зарождается или осуществляется через риэлтеров, которые создают у себя соответствующие подразделения, поэтому приоритетным каналом продаж для нас сегодня и являются агентства недвижимости.
Какие средства банк планирует направить на увеличение своего кредитного портфеля, помимо средств акционеров?
Скоро для многих банков, специализирующихся на ипотечном кредитовании, наступит период, когда они окажутся перед выбором способа дальнейшего развития бизнеса, поскольку деньги акционеров, а также средства, привлеченные с их помощью, заканчиваются. Есть несколько способов рефинансирования выданных кредитов. Естественно, мы намерены выбрать те из них, которые принесут учредителям максимальную прибыль. На сегодняшний день у нас уже есть предложения о кредитовании под залог нашего портфеля, вероятно, в 2006 году мы будем осуществлять секьюритизацию. Также мы рассматриваем возможность привлечения стратегического инвестора в наш уставный капитал. Такие кандидаты, выразившие свой интерес к нашему бизнесу и интересные нам, уже есть. До этого момента мы также рассматривали возможность привлечения западных кредитов под гарантии их правительственных агентств.
Насколько правительственные агентства развитых стран, например, США, готовы сотрудничать с некрупным российским банком?
Для успешного сотрудничества значительно важнее качество активов, а не размер или известность банка. У нас с этим проблем нет: параметры и качество наших ипотечных активов не уступают активам ни одного ипотечного рынка на Западе ни по доходности, ни по уровню дефолтов, а потому интерес у потенциальных инвесторов значителен. Помимо этого, правительственные агентства готовы давать свои гарантии по кредитам под залог таких активов, поскольку цель их существования — поддержка их национального бизнеса за рубежом. Привлечение нашего банка в ряды клиентов западных банков и есть продвижение их банковского бизнеса на международном уровне.
Процессы слияний и поглощений на рынке могут затронуть и ипотечные банки, когда крупные игроки будут консолидировать более мелких. Как вы оцениваете перспективы развития рынка?
Со временем, когда механизм перепродажи кредитных портфелей будет отработан, крупные банки смогут сосредоточиться на покупке таких активов и на выпуске ипотечных ценных бумаг под эти активы с последующим их размещением — секьюритизации. На Западе это очень выгодный бизнес, прерогатива крупных игроков. Правда, крупные игроки там и сами выдают большое количество кредитов.
Необходимо отметить, что в последнее время на Западе значительно выросла доля брокеров: мелкие банки имеют слишком высокую стоимость капитала и их доля сокращается. Думаю, у нас при таком колоссальном потенциале рынка небольшие игроки еще долго смогут сохранять свою нишу.
Какие меры необходимо предпринять, чтобы ипотека в России стала доступной большинству населения?
Для решения большинства проблем необходим комплексный подход и ипотека не исключение. Для начала необходимо максимально упростить процедуру взыскания задолженности и выселения должника в случае дефолта. В тех странах, где эта процедура сложная, ипотека практически не развита, а люди начинают решать свои жилищные проблемы только к 35 годам. Я — сторонник того, чтобы государство помогало нам законодательно, остальные проблемы мы готовы решать самостоятельно. Это касается не только процедуры выселения должника, но и другого важного момента — регулирования выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг. Пока законодательство в этой сфере оставляет желать лучшего. Наконец, с развитием вторичного ипотечного рынка банки значительно активизируются, и ипотека станет определенно доступнее.
В целом же мой прогноз очень позитивный, этот бизнес — один из самых недооцененных и перспективных в сегодняшней России. Но без активной позиции государства в сфере законодательства и регулирования ипотеки рост будет очень сильно сдерживаться, а рынок останется очень фрагментированным и неэффективным, как это было в США до того, как вмешалось государство и дало импульс для развития ипотеки.
Возможно ли снижение или отмена первоначального взноса при выдаче ипотечного кредита?
Первоначальный взнос необходим по нескольким причинам. Во-первых, если заемщик вносит 15—20 проц стоимости квартиры единовременно, риск того, что он прекратит платежи, существенно снижается. Ответственность за вложенные «свои кровные» не позволит расслабиться и отказаться от платежей по кредиту, ведь заемщику придется покрывать издержки банку на взыскание кредита как раз из своих собственных средств. Во-вторых, первоначальный взнос является для банка гарантией, страхующей от риска падения стоимости недвижимости в том случае, если заемщик расплатиться по кредиту не сможет и банку придется ее продавать. Отмена первоначального взноса возможна только в том случае, если эти риски на себя возьмут страховщики, хотя, на мой взгляд, в этом случае сильно возрастет вероятность дефолта.
Поможет ли банкам введение института кредитных бюро упростить и удешевить процесс предварительной проверки заемщика?
Вряд ли кредитные бюро помогут удешевить ипотеку. Ипотечный кредит заемщик чаще всего берет раз в жизни. Аккумулируемые кредитными бюро данные о потребительских, пусть и успешно возвращенных, кредитах, не сыграют определяющей роли для оценки платежеспособности заемщика. Так, все немногочисленные дефолты в ипотеке, с которыми столкнулись мои коллеги, было невозможно предсказать с помощью кредитных историй и скоринга. Например, невозможно прогнозировать что будет делать с кредитом семья в случае развода.
Ваш прогноз на 2-е полугодие 2005 года, как будет развиваться рынок и банк?
Рынок ипотечного кредитования даже в Московском регионе практически неразвит. По нашим оценкам его накопленный потенциал составляет не менее 20 млрд долларов. Из годового оборота рынка жилой недвижимости порядка 7—8 млрд долларов ипотечные сделки составляют не более 5—7 проц. Очевидно, что потенциал огромен. Думаю, рост по сравнению с 1-м полугодием 2005 года составит до 80—100 проц. Снижение ставок маловероятно до тех пор, пока не станет понятна и предсказуема экономика этого бизнеса. Это будет возможно, когда появится эффективный рынок закладных и других ипотечных ценных бумаг, и инвестор поймет параметры, по которым он может рефинансировать или продавать свои ипотечные активы.
Рынок ипотечных бумаг у нас сегодня отсутствует, а сделки по продаже ипотечных кредитов носят разовый характер. В то же время у банков на балансе уже формируются определенные портфели ипотечных кредитов. Поэтому я ожидаю в ближайшем будущем значительный рост на рынке вторичной ипотеки, а в конце 2005 года — первые эмиссии ипотечных ценных бумаг. Сильные ограничения сегодня накладывает законодательство, которое значительно затрудняет выпуск ипотечных облигаций /хотя этот вопрос активно решается ФСФР с участием банков/, но бизнес ищет другие возможные пути, как, например, продажа закладных.
