Moody’s: повышение ключевой ставки ЦБ закрывает многим заемщикам доступ к ипотеке

Повышение процентных ставок Банка России и последующее увеличение банковских ставок по ипотечным кредитам не окажут прямого влияния на состояние текущих сделок структурированного финансирования в РФ, однако повлияют на доступность ипотечных кредитов для российских граждан. Об этом говорится в свежем отчете агентства Moody’s, которое напоминает, что ЦБ для сдерживания инфляции увеличил 28 апреля 2014 года ключевую ставку до 7,5% годовых после ее повышения незадолго до этого, 5 марта, с 5,5% до 7%.

Крупнейшие ипотечные кредиторы, в том числе ВТБ 24, Банк Москвы и Газпромбанк, уже повысили ставки по таким кредитам, напоминают аналитики, высказывая мнение, что рост стоимости ипотеки продолжится.

В Moody’s поясняют, что повышение процентных ставок не затронет текущих сделок структурированного финансирования, поскольку ипотечные кредиты, служащие обеспечением в соответствующих сделках, имеют фиксированные процентные ставки, а выпущенные в рамках таких сделок облигации — фиксированный купон.

Доступность же ипотечного кредита для среднестатистического россиянина останется низкой, а для значительной части населения доступ к таким займам будет закрыт, утверждают аналитики.

Они отмечают, что средний размер кредитов, выданных Агентством по ипотечному жилищному кредитованию и входящих в портфели, обеспечивающие сделки с ипотечными ценными бумагами, составляет сейчас около 891,7 тыс. рублей, а выданных другими организациями — примерно 1 млн 441,2 тыс.; средневзвешенные ставки равны 12,02% и 12,66% годовых соответственно. Средняя зарплата заемщиков в секьюритизированных портфелях кредитов — примерно 45,32 тыс. рублей в месяц, что существенно выше средних заработков по стране в 29,96 тыс. (Moody’s берет статистику за 2012 год).

Вместе с тем доходы примерно 60% занятого населения страны ниже среднероссийской зарплаты. «При среднем размере кредита чуть менее 1,5 миллиона рублей условный коэффициент «платеж/доход» (PTI) для заемщика со среднестатистической зарплатой составит 52—59%, в то время как фактический коэффициент PTI в секьюритизированных портфелях составляет 30—40%. Повышение процентной ставки на 1,5 процентного пункта приведет к росту условного коэффициента PTI до 57—63%, что еще больше снизит величину располагаемого дохода заемщика после платежа по кредиту. Поскольку большинством российских банков установлен максимальный коэффициент PTI на уровне 50%, банк вряд ли выдаст кредит заемщику, если его коэффициент PTI превышает 50%», — рассуждают аналитики.