Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) готовится к выпуску ипотечных ценных бумаг в новом формате, их гарантом и эмитентом станет специально созданный ипотечный агент — дочерняя компания АИЖК. При необходимости госкорпорация также будет выступать в качестве резервного сервисного агента. Как пояснил порталу Банки.ру заместитель генерального директора АИЖК Артем Федорко, новелла «фабричных» ИЦБ в том, что они будут однотраншевыми, а их выпуск будет осуществляться на программной основе.
Бумаги будут выпускаться в форме жилищных облигаций с ипотечным покрытием и кредитным усилением. Отличие новых ИЦБ от существующих выпусков заключается в том, что выпуск бумаг будет производиться на основе специальной программы «Фабрика ипотечных ценных бумаг», регистрация будет проходить в ЦБ. Это рамочная программа ипотечных облигаций, в рамках которой будет эмитироваться множество выпусков ИЦБ с однородными характеристиками. «Мы развиваем прозрачный механизм выпуска ипотечных ценных бумаг, который позволит банкам рефинансировать свои ипотечные портфели и привлекать фондирование для выдачи новых ипотечных кредитов», — сказал Федорко.
«Эмитентом ипотечных ценных бумаг в рамках «Фабрики ИЦБ» будет специально созданный ипотечный агент — дочерняя компания АИЖК. Функции корпоративного управления и бухгалтерского учета будет выполнять единый институт развития в жилищной сфере. АИЖК будет также осуществлять проверку закладных, контроль рисков и расчет выплат по облигациям. При необходимости АИЖК будет также выступать в качестве резервного сервисного агента», — добавил замглавы агентства. По мере гашения ипотечных кредитов или выхода заемщика на просрочку свыше 90 дней дочерняя структура АИЖК будет выкупать проблемные ссуды, обеспечивая держателя бумаги — любого инвестора — гарантированным непрерывным денежным потоком.
«Купон будет формироваться как средневзвешенный процент по пулу ипотечных кредитов за минусом стоимости поручительства и стоимости сервиса, который банк оказывает в части ипотеки»
Объем «фабричной» программы пока не утвержден, однако замминистра финансов РФ Алексей Моисеев в мае сообщил, что он может составить порядка 1 трлн рублей с учетом размера капитала АИЖК. В агентстве указали, что уже идет подготовка пилотных сделок, планируется, что успешное взаимодействие с Банком России позволит решить все ключевые вопросы уже в этом году и выпустить пилотные ценные бумаги к концу года.
«Прежние выпуски ипотечных ценных бумаг были весьма небольшими — 1—3 миллиарда рублей. Мы считаем, что сейчас этот инструмент должен быть доступен для разных категорий участников рынка. Для этого должен быть спрос, поэтому размеры выпусков должны быть больше — от 5 миллиардов рублей. Это цифра, от которой со временем нужно будет идти в сторону увеличения»
Федорко указал, что отличие новых ИЦБ не только от прежних российских выпусков, но и других мировых аналогов состоит в большей безопасности и меньшей рискованности бумаг.
«Ипотечному кризису в Штатах предшествовал ряд обстоятельств. Во-первых, несколько лет подряд быстро росли цены на недвижимость. В России сейчас совсем другая ситуация: уже несколько лет цены на недвижимость не растут. Можно с уверенностью сказать, что на российском рынке недвижимости нет ценового «пузыря». Особо подчеркну, что этот «пузырь» в большей степени был связан именно с состоянием рынка недвижимости, а не рынка ценных бумаг и ипотечных ценных бумаг в частности»
Второе отличие — отношение размера американского ипотечного рынка к ВВП было примерно в десять раз больше российского, продолжает собеседник портала Банки.ру. «Для того чтобы российский вырос до объемов в США, понадобится много лет», — рассуждает он. Еще одним отличием российского рынка от американского является тот факт, что банки США активно выдавали ипотеку заемщикам с плохой кредитной историей, ориентируясь не на качество, а на количество выданных кредитов. «В процессе секьюритизации (ипотечных бумаг) оригинатор передавал инвесторам все эти риски, что не стимулировало его к тщательной оценке платежеспособности заемщика и должному контролю качества кредитов», — подчеркивает Федорко. В случае с российскими «фабричными» ИЦБ этими рисками будет управлять госкорпорация путем отбора и тщательной проверки всех закладных, попадающих на «фабрику».
«В Штатах имелась совокупность этих факторов, к тому же банки гнались за доходностью: выпуская траншированные ИЦБ с последующей переупаковкой младших траншей в инструменты повторной секьюритизации, они маскировали снижение рисков. Траншевая секьюритизация сама по себе в целом не до конца прозрачна и не до конца понятна, требует глубокого анализа, и в реальности многие инвесторы такой анализ не проводили, что позволило американским банкам продавать низкокачественный финансовый инструмент»
В России сейчас нет ни одного из указанных факторов, поэтому, по мнению замглавы АИЖК, отечественные рынки ипотеки и ценных бумаг можно считать здоровыми с точки зрения финансового состояния. «И в этих условиях мы развиваем прозрачный механизм выпуска ипотечных ценных бумаг. Риск ухудшения качества в рамках «фабрики» ИЦБ полностью исключен, так как все выпускаемые бумаги будут однотраншевыми», — подчеркнул Артем Федорко.
Михаил ТЕГИН, Banki.ru
Комментарии
"В России сейчас совсем другая ситуация: уже несколько лет цены на недвижимость не растут." они не растут, лишь второй год, а до этого, бурно росли 15 лет! что, забыли что ли?
и "если что", то государство конечно и тут всех подстрахует. только вот чем? оно страхует уже всех подряд, направо и налево.а у самого, не хватает денег на исполнение бюджета!
но самое интересное, что деньги для ИЦП, с неба не упадут, а будут взяты, из тех же банков, куда потом, через посредника АИЖК, который отстегнет от них себе долю малую, и зайдут обратно, в тот же банк. ну и из ОФЗ часть денег придет.
потенциал. у этих бумаг, есть только в том случае, если их будет выкупать ЦБ, за счет печатных рублей.
это очередная государственная лавочка, созданная, для чьего то частного бизнесаю
ладно бы Государственная лавочка!
кто-то хочет прокрутить весь этот механизм для себя лично. не более
а еще лучше, сначала пускай покажет свое обеспечение или ликвидность. за счет чего планирует фондировать!
если это бетон, то кому он нужен!
По-моему, это очевидно, что рынок ипотечных ценных бумаг развивать надо, у нас хорошая законодательная база, ситуация с выдачей ипотеки – совсем не такая, как в США. Так что ИЦБ под гарантии АИЖК это со всех сторон позитивное событие на рынке
у нас нет качественной системы оценки недвижимости - ее стоимости.
в ипотечную залоговую бумагу заложат максимальную стоимость объекта недвижимости, включая все и вся умноженное на 100.
и кому она нужна по такой раздутой цене? кому нужен такой залог, который фактически в случае форс-мажора - на рынке не реализуешь?