Последние несколько лет ипотечный рынок России переживает небывалый шторм. Ставки выросли, льготные программы прикрыли, размер первоначального взноса в отдельных банках вырос до 50%. В 2025 году ситуация немного стабилизировалась. Уже весной многие банки сократили ставки на 1–2 процентных пункта, вместе с ними до 20–30% снизили требования к минимальному первоначальному взносу. Но значит ли это, что нужно хватать квартиры прямо сейчас, и что будет с ипотекой в будущем?
Текущая ситуация на рынке ипотеки
Хотя на протяжении 2025 года наблюдалось снижение ставок по ипотеке, ситуация все еще остается достаточно напряженной. Ключевая ставка ЦБ РФ до сих пор на высоте, а вместе с ней и ставки ипотечные. Согласно данным базы Банки.ру, средняя ставка по ипотеке на приобретение квартиры на первичном рынке по состоянию на 31 октября равна 20,1%. В ноябре 2025 года размер ставки по ипотеке на новостройки в крупных банках составляет обычно не ниже 17,4%, на вторичное жилье — около 17,8%.
Масла в ипотечный огонь подливает и значительное сокращение объемов выдачи кредитов. В первые две недели 2025 года этот показатель рухнул сразу на 78% по сравнению с тем же периодом 2024 года. Потом стал выравниваться, но до прежнего уровня так и не дотянул.
К ограничению выдачи кредитов привело в том числе и то, что Центробанк, чтобы снизить закредитованность населения, ужесточил требования к заемщикам в 2025 году. С 1 июля вступили в силу макропруденциальные лимиты на кредиты с повышенным риском, и об ипотеке с первоначальным взносом до 20% осталось только мечтать, а заемщикам с долговой нагрузкой выше 50% доступ к ипотечным займам и вовсе перекрыли.
Банки стали строже проверять заемщиков. Чтобы заранее оценить свои шансы на ипотеку, граждане стали чаще проверять кредитную историю. Количество кредитных отчетов, которые запрашивали физлица, выросло на 9% по итогам первой половины 2025 года. Бесплатно проверить свою кредитную историю можно дважды в год. Это первый шаг к получению ипотеки.
Вдобавок изменились условия некоторых льготных программ. Так, ставку по IT-ипотеке повысили с 5% до 6% годовых. Однако в этом году изменения не закончатся, и это один из сигналов к тому, что некоторым стоит задуматься об ипотеке в ближайшее время.
«До конца 2025 года стоить брать семейную ипотеку, а желательно сразу две семейные ипотеки, так как с 1 февраля 2026 года такой возможности уже не будет», — говорит эксперт по недвижимости, генеральный директор агентства элитной недвижимости «Форте Премиум» Зара Назарян.
Слова эксперта подкрепляются тем, что с 1 февраля 2026 года в условиях получения семейной ипотеки появится несколько значительных изменений:
- одна семья сможет оформить только один льготный кредит (пока каждый из супругов может получить по отдельной ипотеке);
- оба супруга будут обязаны быть созаемщиками по одному договору;
- ипотечное донорство канет в Лету — привлечь посторонних лиц для получения льготной ипотеки будет невозможно.
Конечно, на тех семьях, которым достаточно одной ипотеки (и квартиры) на всю жизнь, эти изменения не отразятся, но тем, кто хотел воспользоваться старой схемой с двумя кредитами, стоит поторопиться.
«Также уже давно законодатели говорят об ужесточении требований по выдаче семейной ипотеки, — напоминает Зара Назарян. — С 2026 года будут вводить плавающую ставку по семейной ипотеке, которая будет зависеть от количества детей. Если в семье один ребенок до 6 лет, ставка будет 12%, если двое детей — останется 6%, а если три и более детей, ставка будет 4%.
Ключевые ставки по ипотеке и прогнозы
Спуститься с небес на землю ипотечным ставкам оказалось сложнее, чем взлететь. Если вы думаете, стоит ли сейчас покупать новостройку или подождать, имейте в виду, что проценты по кредиту держатся в диапазоне от 17,4% до 25%. На вторичное жилье — от 17,8% до 22,49%. Финальный размер зависит от условий банка, размера первого взноса, срока кредитования и программы.
Ставки по рыночной ипотеке зависят от ключевой ставки. Сейчас она составляет 16,5%. Следующее заседание ЦБ состоится в декабре.
«Снижение ставки ожидается однозначно, так как с июня текущего года ключевая ставка взяла курс на понижение», — говорит Зара Назарян.
Аналитики аналитики SberCIB ожидают, что к концу года ключевая ставка достигнет 16%, а при оптимистичном сценарии возможно снижение до 15%.
Ставки по льготным ипотекам зависят от государственный политики. Сейчас наблюдается смещение фокуса с массовых программ на адресную поддержку. При таком подходе ставки могут остаться на прежнем уровне, но сократится количество участников.
В итоге у экспертов нет поводов говорить о том, что в обозримом будущем ставки по ипотеке резко пойдут вниз. Снижение будет, но не таким значительным, как хотелось бы потребителям.
Серьезное снижение ипотечных ставок возможно только вместе с заметным снижением ключевой ставки Центробанка и при условии замедления инфляции. Но об этом говорить пока рано. Даже ЦБ корректирует свои прогнозы. Если раньше регулятор прогнозировал среднюю ключевую ставку в размере 12–13% в 2026 году, то теперь скорректировал свой прогноз до 13–15%. Впрочем, даже это дает робкую надежду на откат показателей ипотечных ставок до уровня 2024 года. Но это не слишком большая разница.
Когда лучше брать ипотеку
Если судить по прогнозам, то лучшее время для ипотеки — когда снизится ключевая ставка ЦБ. Сейчас как раз есть тенденция к ее снижению. Но если вам остро необходимо жилье, то ждать у моря погоды бессмысленно. Главное — помните о том, что в этом вопросе важны даже не прогнозы аналитиков, а ваши возможности.
«Заемщикам необходимо опираться на свои личные возможности и на комфортность платежей, — советует Зара Назарян. — Прогнозы прогнозами, но ситуации бывают разные — всегда нужно трезво оценивать риски и ориентироваться на наихудший сценарий, чтобы не было потом проблем с выплатами».
Не забывайте при этом сравнить предложения разных банков и рассмотрите программы с господдержкой, если под них подпадаете. Правда, выбор таких предложений не слишком большой:
- семейная ипотека — для семей с детьми;
- IT-ипотека — для специалистов в сфере информационных технологий;
- дальневосточная и арктическая ипотека — для покупки жилья в этих регионах;
- сельская ипотека — для покупки или строительства жилья в сельской местности или малых городах;
- военная ипотека — для военнослужащих.
«Нет какого-то общепринятого момента, когда выгодно оформлять ипотеку. Все индивидуально, — уверяет Зара Назарян. — Если оформление ипотеки решает в моменте проблему конкретного человека, то для него это самое правильное время. Главное, в принятии подобных решений учитывать все инструменты, которые существуют в решении конкретной ситуации, а не ориентироваться на общепринятые нормы и правила».
Стоит ли брать ипотеку сейчас или подождать
Если острой нужды в недвижимости у вас нет, можно подождать того момента, когда ставки снизятся, а может, и цены на жилье упадут. Вот только ждать этого момента можно долго. Тем, кто в это время живет в съемном жилье, стоит рассчитать, сколько они платят за его аренду, и не выгоднее ли будет взять ипотеку. Если же вы проживаете с родителями и никто вас выгонять с жилплощади не собирается, разумно копить в ожидании лучшего момента.
Размышляя над тем, стоит ли сейчас брать ипотеку, обратите внимание на действующие государственные программы поддержки. В этом году условия у них могут быть привлекательными, а в следующем все запросто изменится, а то и программу отменят вовсе — останется одна дальневосточная ипотека, а вы переезжать не собираетесь.
В общем, все зависит от ваших обстоятельств и финансовых возможностей.
«До конца года стоит брать ипотеку по субсидированным ставкам на покупку квартиры в строящемся доме. Например, семейную ипотеку, — говорит Зара Назарян. — Также есть пока возможность оформления двух семейных ипотек в одну семью — с 1 февраля 2026 года этой возможности уже не будет.
Также, определяясь, стоит ли брать ипотеку сейчас или лучше подождать, обратите внимание на аргументы «за» и «против».
Почему стоит подождать с ипотекой:
- высокие процентные ставки — из-за этого высоки и ставки по ипотеке, а это означает значительную переплату по процентам;
- ставки могут снизиться — тенденция к этому сейчас есть, по прогнозам ЦБ, в 2026 году ключевая ставка может снизиться до 11–12%, а к 2027 году — до 7,5–8,5%;
- нестабильный доход — если вы не можете похвастаться постоянной и достаточно высокой зарплатой, лучше не рисковать и скопить достаточное количество денег, чтобы их хватило для солидного первого взноса; а чтобы в дальнейшем не возникло проблем с ежемесячными платежами, постарайтесь все же устроиться на работу с приличным заработком, к таким клиентам и банки более благосклонны;
- первоначальный взнос — чем он больше, тем лучше, от этого зависит размер ежемесячных платежей;
- возможность досрочного погашения — если вам хватает дохода для того, чтобы разделаться с ипотекой раньше времени, вы меньше переплатите по процентам.
Почему стоит взять ипотеку сейчас:
- государственная программа — если вы попадаете под условия одной из них, стоит этим воспользоваться, в дальнейшем и правила могут измениться, и вы перестанете удовлетворять требованиям;
- акции от застройщиков — возможно, прямо сейчас у одного из них есть выгодные предложения, от которых нельзя отказаться;
- финансовые возможности — когда ваш доход позволяет купить квартиру в ипотеку и вы уверены, что в дальнейшем ситуация не изменится в худшую сторону, лучше не медлить;
- фиксация текущей цены жилья — стоимость недвижимости в обозримом будущем вряд ли упадет, напротив, в 2026 году прогнозируется рост цен;
- защита от инфляции — вложения в недвижимость защитят ваши сбережения от обесценивания.
Какой бы вариант вы ни выбрали, помните, что ипотека — это надолго, и здесь важно быть уверенными в стабильности своего финансового положения.
Прогнозы по вторичному жилью
Выбирая между ипотекой на вторичное жилье и на новостройку, не забывайте, что между ними есть несколько важных отличий:
- ставка — на «вторичку» она выше;
- доступность госпрограмм — на «вторичку» они обычно не распространяются;
- ожидание — покупая квартиру на вторичном рынке, вы можете въехать сразу после заключения договора, в случае с новостройкой, если дом еще не сдан, придется дожидаться завершения строительства;
- специальные предложения — банки часто сотрудничают с конкретными застройщиками и предлагают программы, которые могут давать бонусы или скидки при покупке квартиры в новостройке, на вторичном рынке такого нет;
- риски — при покупке квартиры в новостройке они отсутствуют, в то время как приобретая недвижимость на вторичном рынке, вы порой не можете быть уверены в том, что через пару лет, например, не вернется продавец и не скажет, что, продавая жилье, он был не в себе, вот и справка есть, верните квадратные метры.
Но, пожалуй, один из главных факторов — дороговизна.
«Что касается вторичного рынка — тут пока ставки кусаются, если первоначальный взнос минимальный и нет возможности закрыть ипотеку досрочно, лучше пока снимать квартиру», — заключает Зара Назарян.
Что будет с ипотекой: главное
- Ставка ЦБ только недавно начала слегка снижаться, но одновременно Центробанк повысил требования к заемщикам, и объем выдачи заметно просел. Застройщики начали терять в деньгах и компенсировали это, в том числе, повышением стоимости квадратного метра.
- Сейчас эксперты говорят о постепенной стабилизации и снижении ставок. По прогнозам, это случится в 2026–2027 годах. Однако нет гарантий, что к тому времени стоимость квадратного метра не станет совсем недосягаемой.
- Воспользоваться льготными ипотечными ставками сегодня можно, если вы подпадаете под условия одной из госпрограмм: семейной ипотеки, IT-ипотеки, дальневосточной, арктической, сельской и военной ипотеки. Дальше программы начнут сокращать, делая их более адресными.
- Согласно прогнозу ЦБ РФ, годовая инфляция будет постепенно снижаться до 4–5% в 2026-м и до 4% — в 2027–2028 годах, ключевая ставка должна уменьшиться с 13–15% в 2026 году до 7,5–8,5% в 2027-м. Вместе с этим и ипотечные ставки должны вернуться к приемлемым значениям.
Задайте интересующий вопрос в комментариях.
Розыгрыш 1 млн ₽ за покупку квартиры от ПИК.
Мой профиль
