В Госдуме зреют новые поправки, направленные на ускоренное взыскание просроченных кредитов с помощью упрощения процедуры реализации залогов, включая заложенные гражданами квартиры. Глава думского комитета по собственности, единоросс Виктор Плескачевский в конце прошлой недели внес законопроект, разрешающий банкам-кредиторам продавать оставленные в залог под ипотечные кредиты квартиры без необходимого сегодня решения суда. По словам авторов проекта, внесудебный порядок учитывает интересы и банков, и их заемщиков. Однако эксперты считают, что в выигрыше окажутся только банки, для которых существенно расширяются возможности давления на заемщика.
Угроза массовых неплатежей по кредитам из-за ожидаемого по причине финансового кризиса резкого падения цен на недвижимость вынуждает банки добиваться упрощения процедуры изъятия и продажи заложенного под кредиты имущества — в том числе и жилья, купленного на условиях ипотеки. «Возникло огромное количество ситуаций, когда банки, имея заложенное имущество, не имеют возможности его реализовать, поскольку это не оговорено в договорах или гражданское законодательство не дает такой возможности», — поясняет необходимость принятия разработанных им поправок о внесудебном изъятии залогов Виктор Плескачевский. При этом он подчеркивает, что исключить суды из процедуры продажи залога можно будет только при обоюдном согласии сторон. «Внесудебная реализация возможна, если заключено дополнительное соглашение между банком и заемщиком, в котором оговариваются условия продажи квартиры и цена реализации. Кроме того, в двусторонние отношения между банком и заемщиком включается третье лицо — оценщик, который несет материальную ответственность за свою профессиональную оценку оцениваемого имущества. И только если допсоглашение удовлетворяет заемщика, квартира выставляется на продажу. В иных случаях по ипотеке будет применяться судебный механизм реализации», — поясняет депутат.
Для юридических лиц также предлагается ввести новые правила удовлетворения требований кредиторов, которые обеспечены залогом имущества должника. В частности, при конкурсном производстве требования залогодержателя удовлетворяются за счет продажи залога в следующем порядке: 70% выручки, но не более 70% суммы требований перечисляется залогодержателю, 10% — в депозит суда на удовлетворение текущих платежей, а остальные 20% — в депозит суда на удовлетворение требований кредиторов первой и второй очереди. Если кредитором является банк, то сумма от реализации залога делится соответственно на 80, 5 и 15%.
Сегодня суды могут отказать банку в продаже заложенной квартиры из-за оговоренных в законе об ипотеке «незначительности нарушения» и «несоразмерности требований кредитора стоимости заложенного имущества». Однако единоросс Плескачевский предлагает исключить эти основания и заменить их следующим условием: «взыскание не может быть обращено в случае, если сумма долга составляет менее 5% от оценки предмета залога по договору, а также если период просрочки менее трех месяцев».
По словам автора законопроекта, «у добросовестного заемщика появляется возможность быстрого решения проблемы: не усугублять свое положение — ухудшать кредитную историю и увеличивать долг, а согласиться на реализацию залога». Если же такая процедура его не устраивает, у него есть право выбора — отказаться от соглашения и перейти к судебным процедурам. Между тем независимые эксперты критически оценивают депутатскую инициативу.
«Из-за отсутствия закона о банкротстве физических лиц в России, как всегда, идет чистая импровизация: то должников грозят не выпустить из страны, то ввести уголовное преследование. Следствием юридической неурегулированности этих важных областей является риск злоупотреблений», — говорит глава аналитического управления «Открытия» Халиль Шехмаметьев. По его словам, вес кредитов физлицам составляет менее 20% совокупных банковских активов. При этом большинство российских банков декларируют свою незаинтересованность в получении недвижимости физических лиц и поэтому соглашаются на реструктуризацию долга. «Однако накопление просроченных долгов рано или поздно сделает актуальным вопрос изъятия недвижимости», — считает эксперт. В случае принятия закона, по мнению Шехмаметьева, для заемщиков заметно вырастут риски, поскольку банки начнут меньше заниматься реструктуризацией, а охотнее изымать недвижимость. «Учитывая очень гибкую этику наших банкиров, они будут настаивать на введении выгодных им условий соглашений», — отмечает аналитик.
Однако не все эксперты считают поправки Плескачевского опасными для заемщиков. «Не думаю, что закон позволит банкам навязывать условия реализации залога, которые будут противоречить текущему законодательству. Во внесудебной процедуре каждая из сторон будет пытаться добиться для себя более приемлемых условий, и заемщику важно внимательно читать и первоначальный договор, и дополнительный — о реализации залога. Заемщикам это ничем особенным не грозит, если они не будут не глядя подписывать дополнительные соглашения», — считает аналитик «Арбат Капитала» Михаил Завараев.
Михаил СЕРГЕЕВ
