Остается одна ипотека

Еще несколько лет назад у «ипотечников» были живы иллюзии об ипотеке как об инвестиционной идее. Это казалось реальным – в первой половине 2000-х многие, сумевшие правдами и неправдами получить кредит (тогда это был еще весьма дефицитный продукт на рынке, и через одного, как сейчас, его не давали), через пару лет могли рассчитывать на весомый доход за счет роста стоимости приобретаемого жилья. За три-четыре года цены могли вырасти вдвое-втрое, что покрывало долг перед родственниками и друзьями по первоначальному взносу, другие издержки и проценты. И оставалось на первоначальный взнос для второго кредита – уже «для пожить». В США такая стратегия привела к ипотечному кризису 2007 года, когда набранные под низкую, но плавающую ставку кредиты вдруг выросли в стоимости обслуживания, а попытки реализовать купленные в кредит дома обрушили рынок недвижимости, рынок ипотечных бумаг и всю стройную финансовую систему мира.

Парадоксальным образом Россия держится на плаву благодаря своим недостаткам. В 2008 году российские банки отделались легким испугом за счет того, что не успели серьезно проникнуться новой инвестиционной идеей и закупить американских закладных. Мы успели даже побыть «тихой гаванью» некоторое время. То есть американская ипотека нам даже в чем-то помогала одно время. Сейчас жилищные кредиты опять становятся палочкой-выручалочкой и для наших банков, и для обывателей.

Частные клиенты банков весной текущего года вновь увидели в ней хорошую инвестиционную идею и превратились из вкладчиков в заемщиков. Банки же с удовольствием занялись диверсификацией портфеля, сокращая выдачу менее надежных потребительских кредитов в пользу обеспеченных жилищных. Летом все ожидали спада, но тенденция продолжилась. До сих пор ипотека продолжает «вытягивать» розничное кредитование, не давая динамике просесть слишком сильно. По состоянию на 1 сентября годовой прирост задолженности по предоставленным ипотечным кредитам составил 36%, в то время как все розничные кредиты выросли, по данным ЦБ, на 18,2%. Если в 2013 году из 2,22 трлн рублей прироста задолженности по розничным кредитам 570 млрд приходится на ипотеку (25%), то за восемь месяцев текущего года из 1 трлн рублей прироста розницы 558 млрд пришлось на ипотечные ссуды – а это уже 55%. С февраля прирост ипотечного портфеля не опускался ниже 60 млрд рублей, максимумы (97 млрд и 92 млрд) пришлись соответственно на апрель и июль.

Вряд ли это просто инвестиционная идея в чистом виде. Более весомую роль играют разгон инфляции и нарастающие проблемы банков с фондированием (особенно долгосрочным), грозящим сворачиванием кредитования. Опять же стоимость жилья, которая в России имеет те же свойства не падать в цене, что и золото в кризис. У продавцов здесь крепкие нервы, и они никуда не торопятся. Новый фактор в виде налога на недвижимость, который будет рассчитываться по кадастровой стоимости жилья, уже точно не станет сдерживающим – худшие опасения (или чьи-то надежды) не оправдались.

Ставки для жилья экономкласса нельзя назвать «запредельными» или «неподъемными». Что такое лишние 0,2%, прибавленные к средней стоимости ипотеки 12,27%, показанной ЦБ по итогам августа? А к 14–16% реальной стоимости ипотеки – вообще слезы.

Резюмируем. В России официальную инфляцию обещают удержать в рамках 8% по итогам года, то есть в реальности она будет раза в полтора выше. Вклады, даже когда банки поднимут ставки, останутся ненадежным инструментом – в период регулярного отзыва лицензий лучше у банков брать, чем давать. Ждать, когда жилье подешевеет, глупо – к тому времени кредитов не останется. Фактически идея сейчас та же самая, что в начале 2000-х: разница в том, что не квартиры дорожают, а деньги дешевеют.

Вы еще не побежали в банк вслед за самыми умными? Значит, уже живете в ипотечной квартире, и с вами можно поделиться одним сомнением. Что будет делать банк, когда (вернее, «если» – чтобы не накаркать) инфляция вырастет и ставки на денежном рынке сильно превысят доходность кредитного портфеля? Не станет ли он искать способ простимулировать заемщика к досрочному погашению кредита? Это, знаете, как история с увольнением по соглашению сторон вдруг оказавшегося ненужным сотрудника: он не хочет брать два оклада, а хочет три. И юристы с кадровиками начинают его «ловить» на минутных опозданиях. Так «увольняться» из своего банка-кредитора совсем не хотелось бы. Да и судиться с ним потом хлопотно.

Это я к тому, что для бывалых «ипотечников» самое время на всякий случай прочитать свой толстый договор и все приложения к нему от корки до корки. Времена такие наступают, что лучше к ним быть готовым заранее. А в остальном ипотека – вполне приличная инвестиционная идея.

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции