Ипотека — это денежная ставка на будущее. По большому счёту, не имеет значения, можете ли вы выплачивать взносы сейчас (наверняка можете, если кредит вам дают), важно, что будет с реальной стоимостью кредита через пять-десять лет, а так же что произойдёт за это время с вашими доходами, ценами на недвижимость и ещё массой неопределённых факторов. Чтобы понять, насколько рискованно для вас брать ипотеку, необходимо провести небольшое исследование, ответив себе на несколько сложных вопросов. Учитывая, что ипотека — дело серьёзное и могущее иметь весьма печальные последствия в случае ошибки, это исследование стоит делать тщательно, желательно в письменной форме. А на вопросы отвечать не первой фразой, что придёт в голову, а хорошенько всё обдумав и изучив статистику и аналитику рынка.

1. Каким вы видите будущее экономики страны? Предложите три сценария развития ситуации: оптимистичный, средний и пессимистичный. Для начала — в самых общих словах, на уровне «бурный рост по всем направлениям», «медленное, но уверенное развитие» или «скорый неминуемый крах с превращением в Сомали». Кто-то видит худшим сценарием медленный рост, а для кого-то самый оптимистичный вариант — небольшая рецессия на 10 лет вперёд. Отдельно подумайте, какой будет инфляция. Обратите внимание, что плохой сценарий для страны не обязательно означает негатив для вас и вашей ипотеки. Я помню людей, которые брали кредиты у ещё советских государственных предприятий в конце 1980-х (начальники, конечно), строили дома, а потом в начале 1990-х возвращали деньги из пары месячных зарплат. Гиперинфляция «съела» стоимость денег, а дома остались. Созданные вами сценарии зададут определённые границы для следующих ответов.

2. Каким вы видите будущее рынка недвижимости в том регионе, где покупаете квартиру или дом? Вы уверены, что цена жилья в регионе будет расти следующие 5-10 лет (непрерывно или с перерывами)? Вы уверены, что она будет расти в то время, на которое вы можете отложить принятие решения (ближайшие месяцы — год)? Цены на недвижимость не всегда растут, тем более, они не всегда растут по отношению к вашим доходам или к инфляции. Опять же, предложите два-три реалистичных (на ваш взгляд) варианта на основе имеющейся аналитики и вашего знания региона (скорее всего, вы живёте в нём же и знаете, что происходит вокруг). Обратите внимание, что, например, в Москве, даже рублёвые цены в 2012 и 2013 гг. практически не росли, а рост рублёвых цен в 2014 году намного отстаёт от роста курса доллара и евро, то есть долларовые цены на квадратные метры в последние месяцы быстро снижаются. Понимание перспектив рынка во-первых, даст вам возможность принять решение о времени получения ипотеки (сейчас или попозже), а во-вторых, покажет, насколько печальным будет возможный стрессовый вариант с продажей квартиры из-за невозможности платить. Если до продажи цены резко вырастут, то вы ещё и останетесь в прибыли (или не так много потеряете с учётом инфляции), в обратном случае вы потеряете не только квартиру, но и (частично) первоначальный взнос.

3. Если вы хотите взять ипотеку с плавающей или частично плавающей ставкой, оцените, насколько вырастет ежемесячный платёж в случае её резкого роста. Чтобы не возиться с цифрами и процентами, просто представьте, что платёж по ипотеке вырос с полтора раза. Потянете ли вы его при таком размере прямо сейчас?

4. Какими вы видите будущие доходы своей семьи на срок кредита? Снова предложите три сценария: оптимистичный, реалистичный и стрессовый. Потом забудьте про первый и рассматривайте стрессовый как наиболее вероятный, а «реалистичный» — как оптимистичный. Что будет с вашими доходами, если вы потеряете работу на полгода (сможете ли вы жить только на доходы второй половины, есть ли возможность «шабашить», есть ли сбережения, которые могут компенсировать выпадение доходов)? Есть ли какая-то гарантия, что ваша зарплата в нормальной ситуации будет расти вместе с инфляцией? Что случится с доходами и расходами, если у вас появится (ещё один) ребёнок?

5. Оцените свои сбережения, точнее, активы. Очевидно, что брать ипотеку, не имея финансовой «подушки безопасности», крайне рискованно: любой сбой в доходах может привести к краху. В идеале, ваши денежные резервы должны позволять прожить (включая выплаты ипотеки) хотя бы полгода без доходов вообще, а текущие доходы (и будущие по «реалистичному» сценарию) должны позволять откладывать ещё хотя бы немного денег на сбережения (пятую-шестую часть минимальных месячных расходов). Кроме того, обратите внимание на другие активы, если они есть: машину, гараж, дачу, драгоценности. В крайнем случае, это всё можно частично или полностью продать, чтобы не потерять жильё. Очень плохо и рискованно платить ипотечный взнос из средств с кредитной карты, но если у вас действительно возникает чисто технический «кассовый разрыв», то есть деньги гарантированно придут чуть позже, то это может быть вариантом. Иметь в последнем резерве неиспользованную кредитную карту можно, но надо понимать, что это крайне опасно: при её неправильном использовании вы загоните себя в намного большие проблемы. Некоторые сочетания ответов на эти пять групп вопросов хороши для получения ипотеки, некоторые — негативны. Попробуйте трезво оценить, какие сочетания наиболее вероятны для вас, есть ли в вашем положении реальные серьёзные риски, заставляющие отказаться от ипотеки, даже если всё остальное в порядке. Кроме того, и сумма ипотеки, и размер первоначального взноса, и срок — параметры, которые можно менять, нет необходимости соглашаться на максимально возможное предложение банка с выплатой в минимальный срок. Может быть, стоит взять квартиру на одну комнату меньше или в более дешёвом районе, сохранив серьёзный запас прочности на случай резкого ухудшения личной или общеэкономической ситуации. Или изначально получить максимально длинный кредит (уменьшив ежемесячные платежи), а через несколько лет перекредитоваться на новых условиях. В конце концов, жильё — это такой же актив, как и любой другой, и позже его можно будет поменять на лучшее, если у вас всё сложится хорошо. В кризис же надо быть пессимистом и «стелить соломку» даже в самых неожиданных местах.

PS Если у вас есть вопросы по личным финансам, инвестициям и банковской деятельности, задавайте в комментариях. Я постараюсь на них ответить максимально подробно и понятно.