Лофты. Возможна ипотека

В последнее время растет количество предложений купить «квартиру» в лофте. И площади хороши, и расположение, и цена радует глаз. Одна проблема – пока не так много банков готовы кредитовать подобные сделки в рамках программ ипотечного кредитования. Правда, есть и такие, кто верит в этот сегмент бизнеса.

Предложения приобрести лофт-помещение для проживания в последние полгода буквально сыпятся мне в виде СМС-спама, хотя я вовсе не ищу квартиру ни дня покупки, ни для аренды. Лофты в центре Москвы. Лофты в области с видом на прекрасный парк или реку. Лофты повышенной комфортности и с удобным расположением для выезда в любую точку города. Элитные и эконом-лофты… Много предложений, при этом цена удивляет. Стоимость лофта, сопоставимого по площади с квартирой, как правило, на 20% ниже. Однако банки не спешат предлагать ипотеку на лофты, а законодательство, регулирующее строительство и продажу таких помещений, пока не позволяет чувствовать себя спокойно их собственникам.

Нежилой дух

По документам лофты проходят как нежилые помещения. Жить в них, безусловно, можно. Но это, во-первых, личная воля покупателя, а во-вторых, некоторые «студии» технически пригодны для проживания, а некоторые вполне себе могут быть оборудованы даже под большую семейную квартиру. Лофт может быть и жилым помещением, если по документам назначение помещения переведено из промышленного в жилое. Однако делается это редко. «Можно говорить о все растущей популярности лофтов и о дальнейшем увеличении предложений на рынке, — говорит коммерческий директор агентства недвижимости «ОПН24» Андрей Владыкин. — Связано это с растущими объемами редевелопмента промышленных зон и желанием определенного круга покупателей выделиться необычным жильем большой площади и расположенным в центре города».

Правда, буквально недавно вышло постановление правительства Москвы о том, что подобные дома возводить вне гостиниц нельзя. Раньше можно было строить лофты и внутри гостиниц, и в рамках коммерческих помещений. Это привело к тому, что многие девелоперы возводили объекты в виде апартаментов, потому что это дешевле, чем строить жилые дома. И на это даже обратил сам мэр столицы Сергей Собянин. Однако вряд ли постановление столичных властей кардинально поменяет ситуацию с возведением таких домов. Застройщики просто будут более тщательно регистрировать свои стройки.

По словам Андрея Владыкина, в Москве выгодно строить только элитные лофты, другие проекты для застройщиков нерентабельны из-за высокой стоимости земли и подключения коммуникаций. Гораздо проще просто снести старый завод или склад и возвести именно жилой дом с большей плотностью расположения квартир в нем, чем в лофте.

Свободная планировка, большие территории и… клуб по соседству

Преимущества лофтов и апартаментов – свободная планировка и возможность переделать пространство «под себя». Непаханое поле для творчества в дизайне помещений. При этом произведенные перепланировки не требуют последующего согласования. Еще одно достоинство — стоимость обычно на 15–20% ниже стоимости квартир со схожими параметрами в том же районе города. «Кроме того, сейчас появились лофт-комплексы, где реализуется концепция Live & Work. То есть в одном здании находятся и апартаменты, и офисы, что позволяет жить и работать в одном месте, не тратя время на дорогу», — рассказывает руководитель дирекции розничного бизнеса МДМ Банка Евгения Самардак.

«Наряду с преимуществами есть и недостатки: апартаменты юридически не относятся к категории жилых помещений, соответственно, в них невозможно прописаться, к тому же плата за коммунальные услуги для владельцев апартаментов обычно выше, чем для владельцев квартир», — продолжает эксперт.

Кроме того, на данные помещения не распространяются требования к использованию квартир в многоквартирных домах. Следовательно, вашими соседями могут оказаться любители проводить шумные вечеринки каждый день, и законными мерами к тишине и спокойствию их не призвать. Действительно, в статью 1 закона города Москвы от 12 июля 2002 года № 42 «О соблюдении покоя граждан и тишины в ночное время в городе Москве» лофты не включены.

Бизнес-ипотека

Приобрести лофты в ипотеку можно, но далеко не в любом банке. Кредитные программы на «студии» обычно не отличаются от программ кредитования жилых квартир в многоэтажных жилых домах. Срок — 10—15 лет, первоначальный взнос — от 20—30%, ставка в районе 13—14%. При этом страхование данного объекта при проведении ипотечной сделки также необходимо, но покупателя может ждать приятный сюрприз. «Так как сумма сделки в несколько раз выше средней сделки по жилым помещениям, ставка по страхованию может быть ниже, чем при обычном ипотечном страховании, — рассказывает Андрей Владыкин. — Можно говорить о цифрах в районе 0,2% от стоимости жилья в год».

Опрошенные порталом Банки.ру кредитные организации относительно выдачи займов на покупку лофтов настроены преимущественно скептически. «У банка нет ипотечных программ, целью которых было бы приобретение лофта, — говорит вице-президент, начальник управления развития залоговых продуктов банка «Открытие» Анна Юдина. — Если это и будет перспективно для банка, то только тогда, когда такого рода объекты будут на законодательном уровне признаны жилыми помещениями. Только в этом случае кредиты, выданные на покупку лофтов, можно будет секьюритизировать. До этого момента кредитование лофтов может считаться экзотикой среди банковских предложений».

Программа кредитования на приобретение коммерческой недвижимости, в том числе лофтов, есть в Промсвязьбанке. Но она нацелена на малый и средний бизнес, в рамках ипотечных программ банк ее не предлагает. «Продукт востребован среди наших клиентов, желающих развивать свой бизнес, — рассказывает вице-президент, управляющий директор по развитию малого бизнеса Промсвязьбанка Кирилл Тихонов. — Оформить бизнес-ипотеку в Промсвязьбанке можно на сумму до 120 миллионов рублей на срок до 15 лет. Также по условиям продукта есть возможность получения отсрочки погашения основного долга до 12 месяцев – на период раскрутки бизнеса в новом помещении или проведения ремонта. В течение этого года бизнесмену нужно будет оплачивать лишь проценты по кредиту. Первоначальный взнос по продукту стандартный – от 20%, однако у клиентов банка есть возможность взять кредит без первоначального взноса, предоставив дополнительный залог или поручительство Агентства кредитных гарантий или Фонда содействия кредитованию малого бизнеса».

Но есть энтузиасты, которые считают, что лофты — вполне прибыльный сегмент рынка. «У нас есть программа кредитования апартаментов, по которой возможно приобретение в том числе и лофтов, которые продаются по договору купли-продажи, — говорит руководитель отдела по развитию продуктовой линейки банка «ДельтаКредит» Ирина Павлова. — По данной программе возможно получение кредита в рублях и долларах США на срок до 25 лет с первоначальным взносом от 30%». Анонсированные ставки — от 7,25% в долларах и от 10,75% в рублях. Некоторые лофты можно купить и без первоначального взноса (тогда ставка составит от 15% в рублях), и от 11% в долларах. По словам Ирины Павловой, данное направление имеет перспективы, но только в Москве, так как лофты в основном представлены на столичном рынке и для определенного клиентского сегмента. Как правило, это современная молодежь, не имеющая детей, с достаточно высоким уровнем дохода.

Ипотека на лофты есть и у МДМ Банка. С помощью кредита в этом банке можно приобрести апартаменты как на вторичном рынке жилья, так и на первичном. Процентные ставки по кредиту соответствуют ставкам по приобретению квартир и составляют на приобретение готовых лофтов от 12% годовых в рублях, на строящиеся — от 13%. После предоставления документов, подтверждающих право собственности, процентная ставка снижается на 1%. «В настоящее время спрос на апартаменты ниже, чем на приобретение квартир. Но в случае возможности перевода лофта в разряд жилого помещения и соответствующего регулирования законодательства спрос на апартаменты может увеличиться», — уверена Евгения Самардак.

Фаина ФИЛИНА, для Banki.ru