Общая площадь объектов, финансируемых в настоящее время за счет кредитных ресурсов Сбербанка, составляет 7,3 млн. кв. м. Не каждый банк может похвастаться такими объемами. Финансирование офисных, торговых, торгово-развлекательных проектов, кредитование развивающихся торговых сетей являются приоритетными направлениями Сбербанка. Об этом и о многом другом в интервью журналу «Real Estate» рассказал директор управления финансирования строительных проектов Сбербанка РФ Алексей ЧУВИН.
Когда в структуре Сбербанка было создано управление по финансированию строительных проектов? Когда начали работать с коммерческой недвижимостью?
До 1996 года банк и его филиалы активно строили здания для себя, для собственных нужд. У нас появился определенный опыт, нам стали понятны те риски и ошибки, которые возникают при строительстве. Именно тогда стало понятно, что нужно создавать специализированное подразделение, так как строительство и недвижимость всегда рассматривались банком как особая отрасль. В 1996 году был создан отдел по финансированию строительных проектов. Два года назад он перерос в управление. В период с 1996 года по конец 2002 года управление в основном занималось отдельными точечными проектами. Тогда в год рассматривалось по 6—7 проектов. Но уже в 2003 году мы приняли кредитных решений больше, чем за три предыдущих года.
Нужно уточнить, что до недавнего времени в Москве работало еще и Московский БанкСбербанка России, где также было строительное направление. Но оно, к сожалению, не было успешным, они оставили после себя много проблем. Потом, когда банк был расформирован, весь их портфель вместе с людьми перешел в центральный аппарат.
Какой первый проект в области коммерческой недвижимости был профинансирован Сбербанком?
Отдел начал с коммерческой недвижимости, а потом перешел на жилые объекты. Первым проектом стал «Смоленский пассаж» ЗАО «Тема», профинансированный нами в 1996 году.
Конечно, тогда еще не было столько консалтинговых компаний, которые обеспечивали бы сдачу в аренду помещения, поэтому возникали проблемы с подбором арендаторов и задержки в наполнении центра. в целом все завершилось вовремя, в срок. Проект был неплохо структурирован. Наши риски покрывались дополнительным обеспечением.
С какими трудностями приходилось сталкиваться на этапе зарождения рынка коммерческой недвижимости сти и как вы с ними справлялись?
— Трудности, конечно, были, но характерные для любого неразвитого рынка: участники молодые, опыта не имеют, не имеют представления о технологиях строительства, об архитектурных решениях. Самого понятие «девелопмент» как такового не существовало. Поэтому была масса oшибок, участники рынка набивали себе шишки. В связи с отсутствием опыта случались и злоупотребления. Мы, в свою очередь, старались с этим бороться — прежде всего квалифицированным подходом в проработке рисков. Всегда важно правильно выбрать заемщика.
Были ли проблемы с кадрами?
Естественно, были. За девять лет можно проследить эволюцию. В начале в отделе работало 7—8 человек без ярко выраженной специализации. Затем появились специалисты-строители. Некоторые сотрудники пошли на курсы оценщиков и получили соответствующие сертификаты. В результате сложилась та структура, которая существует и сейчас: в управлении есть отдел, который занимается исключительно строительным контролем и тоценкой недвижимости, отдел, где работают кредитные офицеры-инспектора, есть отдел, отвечающий за развитие территорий. Строители следят у нас за всеми рисками, связанными со сметами, с контролем строительства,
затратной частью. Оценщики оценивают залоги, которые мы берем в обеспечение. Потом они рассчитывают доходную часть, то есть какой будет реализация того или иного объекта.
Я считаю, что одно из наших отличительных преимуществ — то, что у нас есть такой штат специалистов, который позволяет очень профессионально оценивать и «мониторить» проект и на предварительной стадии, и на этапе его реализации.
Как вы оцениваете существующий инвестиционный климат в России? Каковы основные проблемы в этой сфере и какие из них, на ваш взгляд, могут быть решены в ближайшем будущем?
Я думаю, что инвестиционный климат, несмотря на все, все-таки улучшается. По разным сегментам рынка — различная ситуация. Но все те волнения, которые приходятся сегодня на крупнейшие предприятия страны, никак не отражаются на рынке строительства и недвижимости. Все спокойно, и мы не чувствуем какого-то снижения интереса и активности. Пожалуй, наоборот, активность только возрастает. Сейчас на законодательном уровне принимаются многие законы, которые способны улучшить инвестиционную привлекательность рынка недвижимости. Перед Новым годом было принято много интересных законов. Все это может дать большой толчок для дальнейшего развития рынка недвижимости. Ведь сейчас до конца насыщенным не является ни один сектор.
Канов общий объем принятых решений в прошлом году?
В прошлом году центральным аппаратом Сбербанка РФ по строительным проектам было принято кредитных решений на сумму более 6,3 млрд. руб. и $630 млн. Если проследить динамику количества принимаемых решений, то в 2001 году их было 6, в 2002 году — 7, в 2003 году — 22, а в 2004 году — 46.
Какие области коммерческой недвижимости кредитует Сбербанк(офисные, торговые, торгово-раз-влекательные проекты, гостиницы, склады)? Отдается ли каким-нибудь областям предпочтение и почему?
Мы кредитуем все области. В прошлом году у нас примерно поровну было жилых, офисных и торговых проектов. Что касается складских проектов, то было несколько заявок, но не очень крупных. Ряд заявок сейчас находится на рассмотрении. Мы уже года полтора внимательно присматриваемся к этой отрасли. Однако в этом секторе еще немало неразрешенных проблем: отсутствие подходящих площадок для строительства, нехватка игроков. Западные игроки еще не развернулись в этом сегменте.
Каковы источники средств Сбербанка?
Никаких специальных источииков у Сбербанка нет. Источники — это средства населения, остатки средств юридических лиц плюс
В ближайшей перспективе — нет, но на будущее мы не исключаем такую возможность.
Какова роль государства в процессе принятия решений?
Государство не влияет на процесс принятия решений. Банк, в принципе, работает как коммерческий по своей структуре и организации процессов принятия решений. Государство может поддержать отдельные проекты, когда строятся муниципальные объекты или когда государство субсидирует процентные ставки по кредитам физических лиц.
Кто является основным клиентом управления финансирования строительных проектов?
Пока к нам в центральный аппарат обращаются все желающие. Мы выдаем кредиты всем российским юридическим лицам, кто в состоянии сделать хороший проект, в состоянии обслужить и вернуть кредит.
Однако можно сказать, что сейчас нас переходный период, так как пока наши филиалы, то есть территориальные отделения, еще не совсем развернули свою деятельность в этой области. Мы очень много делаем за них. Прежде всего это касается московских отделений. Наша филиальна сеть насчитывает 17 территориальных банков, и в каждом есть свой отде или строительное управление. Cooтветственно, у этих банков есть еще свои филиалы. Их полномочий иногда достаточно, чтобы финансировать проект самостоятельно. Центральный аппарат рассматривает самые масштабные проекты или берется за рас смотрение проекта в том случае, если у территориального банка заканчиваются лимиты.
В свою очередь, у центрального аппарата есть свой идеальный клиент. Для наиболее предпочтительно крупное предприятие, которое ориентировано на долгосрочное сотрудничество со Сбербан ком. Мы предпочитаем работатьсерийш — с одним клиентом реализовывать це лые инвестиционные программы. В этом несомненно, есть свои преимущества — мы знаем клиента, и он знает наши правила и всю свою инвестиционную программу строит на источниках финансирована Сбербанка, Так легче рассчитать бизнес план, меньше сложностей с получениег\ кредита. Пока самые интересные резуль таты дает именно такая практика работы Например, по долгосрочной схеме мы финансируем проекты Гиперцентр «Мое март», «Крокус», ТРК «Парк Хаус».
Каковы условия получения кредита?
Ничего экзотического тут нет, обычная кредитная процедура. У нас очень хорошо прописана стандартизированная регламентная база. Все эти регламенты совершенствуются и дополняются. Кредитуем мы только резидентов, хотя залогодателями и гарантами могу быть и нерезиденты. Второе наше основное правило — это правило «30% собственных средств к 70% заемных средств». Также желательно, чтобы заемщик был акционерным обществом.
Расскажите о процессе взаимодействия с потенциальными заемщиками. Как подается заявка и каков последующий алгоритм действий?
Процесс выглядит примерно таким образом: компания, которая решила профинансировать часть проекта за счет заемных средств, делает обращение в банк с соответствующей
просьбой. Формулирует сумму и срок, на который хочет привлечь кредит. В ответ на заявку получает пакет документов, обязательных для заполнения. Далее приносит его, мы его оце-ниваем, делаем замечания, просим дополнительные документы. Постепенно мы приближаемся к моменту принятия кредитного решения.
Сколько времени обычно занимает этот процесс?
По крупным проектам минимальный зафиксированный срок — три недели. Но замечу, что этот клиент получал кредит у нас уже в пятый раз. Пакет документов, который он принес, был в идеальном состоянии. При обращении впервые процесс занимает,
как правило, от 3 до 5 месяцев.
В каких случаях выносится отрицательное решение?
Банк практически никогда не отказывает. Мы всегда в состоянии сформулировать те условия, при которых сможем выдать кредит, если потенциальный заемщик
чет сделать этого, мы отказываем. В принципе, любой проект можно довести до ума.
Были ли прецеденты кредитования заемщика «без прошлого», ведь многие девелоперские компании-новички в этом бизнесе? Как в таких случаях проверяется надежность компании?
Это случается очень часто, поскольку в этой отрасли очень много проектов делается специально созданными компаниями. Примерно процентов 80—85 нашего кредитного портфеля составляют проекты, основанные на принципах проектного финансирования, поэтому упор делается на качество команды, которая делает проект. Естественно, у них есть прошлое, есть какой-то опыт. Мы его оцениваем самостоятельно, также это делает и наша служба безопасности.
Дальше в процессе проработки проекта мы просто видим, на что способны эти люди, насколько они профессиональны и на что можно надеяться. Если нас удовлетворяют основные составляющие, тогда мы принимаем положительное решение.
Есть ли у Сбербанка партнеры на рынке недвижимости (консалтинговые компании, оценочные)?
Каких-то ярко выраженных партнеров у нас нет. Но мы думаем, что в скором времени, возможно, проведемтендер среди оценочных компаний.
Ведется ли какая-нибудь маркетинговая стратегия по привлечению потенциальных заемщиков, или в этом нет нужды?
Нужда в этом есть всегда. Вопросв том, как это делать. Рынок недвижимости пока достаточно узок, и все строители, девелоперы общаются другс другом. Самое главное в такой сити ации — иметь результаты. Мы своим! делами пытаемся показать, что первое место, куда надо заходить при мысли о получении кредита — это Сбербанк. Такая работа дает о себе знать. Мы чувствуем, что к нам пошли заемщики по рекомендациям.
По нашей информации, Сбербанк активно кредитует проекты в регионах. Что это за регионы? Какова стратегия работы с региональными проектами? Как бы вы охарактеризовали рынок коммерческой недвижимости в регионах?
Банк работает практически всей стране. Мы попытались посчитать, с какими субъектами работаем и оказалось, что почти со всеми. В основном кредитование региональных проектов — это задача наших территориальных банков. Каждый из них имеет свой бизнес-план. Прошлый год был очень успешным. Территориальные отделения выполнили бизнес-план почти на 150%. Сегодня в регионах наиболее развит сектор торговой недвижимости.
В целом же развитие региональных рынков коммерческой недвижимое идет по двум направлениям. С одной стороны, поднимается местный строи! тельный рынок. А с другой стороны приходят федеральные игроки.
Джон ХАРРИСОН, Екатерина КРЫЛОВА
