Как накопить первоначальный взнос на ипотеку?

Накопление первоначального взноса на ипотеку — не такой простой вопрос, как может показаться на первый взгляд. В отличие от обычных сбережений «на чёрный день», ипотечные накопления имеют конкретную цель по сумме и срокам — пусть не всегда абсолютно точную, но в целом довольно определённую. Например, 1 млн рублей за два года (на квартиру в провинции) или 3 млн рублей за три года (для москвичей). В реальности размер взноса может оказаться немного больше или меньше, а срок немного длиннее или короче, но эти условия принципиально отличаются от ситуации «будем откладывать, а там посмотрим, что получится». Соответственно, при ипотечных накоплениях следует особенно хорошо оценивать возможные риски.

Попробуем выделить некоторые из них и посмотреть, что можно сделать, чтобы снизить их влияние на конечный результат.

Риск потери концентрации на цели. Регулярно вырывать из привычного семейного бюджета существенные суммы (а иначе не получится быстро собрать деньги на взнос) — довольно болезненная для психики процедура. После того, как первый энтузиазм утихнет, а отложенная сумма достигнет размера нескольких месячных доходов семьи, появится масса соблазнов использовать её не по назначению или на время приостановить накопление, чтобы потратить доходы на текущие нужды — как объективные, так и выдуманные.

Решение. Во-первых, ещё до начала накоплений на ипотеку создайте резерв на непредвиденные необходимые расходы в размере 3-6 месячных семейных трат. Это позволит не «залезать» в ипотечные деньги, если действительно произойдёт что-то, требующее срочных расходов, выбивающихся из обычного бюджета. Во-вторых, если вы знаете за собой привычку импульсивно тратить деньги или сильно страдать от необходимости считать каждую копейку, по возможности старайтесь не зажимать текущее потребление до предела. Создайте небольшой «буферный запас» денег на случай плохого настроения, желания себя побаловать и т.п. Но постарайтесь «вскрыть» его только когда действительно терпеть экономию будет уже невозможно. После расходования «буфера» обязательно пополните его для следующего раза.

Риск неудачных инвестиций. Если «инвестиционными» деньгами можно в какой-то степени свободно «играть», рискуя потерять их часть (и надеясь потом восстановить потерянное или заработать снова), то деньги, отложенные на взнос по ипотеке, должны храниться максимально надёжно, потому что они должны быть готовы к использованию в определённый срок, иначе ваши мечты о жилье отложатся ещё на пару лет.

Решение. Пускать деньги на спекуляции акциями, паями ПИФов или тем более производными инструментами, нельзя. Вкладывать в свой или дружеский бизнес, даже если он кажется очень надёжным, нельзя. Одалживать друзьям, родственникам или знакомым — нельзя ни в коем случае. Храните деньги так, чтобы исключить даже теоретическую вероятность уменьшения собранной суммы.

Риск неудачного тайминга. В принципе, он относится к предыдущему риску, но возможный неудачный тайминг вложений стоит упомянуть отдельно. Речь идёт в первую очередь о хранении будущих ипотечных денег в иностранной валюте. В принципе, этот вариант приемлем: в нынешней ситуации вероятность снижения курса рубля в перспективе 2-3 лет больше, чем вероятность его повышения. К тому же, цены на недвижимость в некоторой степени реагируют на валютные колебания. Но всё-таки можно неудачно купить валюту — так, что когда придёт время вносить первоначальный вклад, курс будет ниже, чем на момент покупки. Это же относится и к достаточно надёжным в целом видам инвестиций типа покупки паёв облигационных ПИФов или фондов денежного рынка. В целом, это неплохое решение, но в ситуации кризиса или резких действий властей цена таких активов может сильно падать.

Решение. Чем ближе срок окончания накоплений, тем меньше должна быть в них доля даже «почти безопасных» инвестиций типа валюты или надёжных облигаций. В последние полгода-год от них лучше вообще отказаться. Здесь же стоит упомянуть необходимость выбора надёжного, а не самого доходного банка, особенно в последние месяцы формирования ипотечного «капитала». Банк может лопнуть в самый неподходящий момент, а ваши деньги, даже при всех гарантиях государства, могут зависнуть на несколько недель — как раз, когда они вам будут нужны.

Риск потери дохода. Погоня за чуть более высоким доходом даже при гарантированном сохранении основного «тела» сбережений может закончиться потерей процентов. Например, многие инвестиционные компании предлагают сложные продукты с гарантией возврата вложений и возможностью получить более высокий доход, чем в банке. В реальности, риск, связанный с теоретической возможностью получения пары лишних процентов годовых, не оправдан, если у вас ограниченный срок хранения сбережений. Слишком высока вероятность получить назад только свой вклад без процентов или, в лучшем случае, вклад с доходом в 3-5% годовых.

Решение. Храните будущий ипотечный взнос только в надёжном банке, предоставляющем возможность открыть пополняемый долгосрочный вклад с приличными, но не обязательно самыми высокими на рынке процентами. Естественно, в одном банке должна быть сумма не выше гарантированной государством (включая все проценты). Планируйте срок вклада так, чтобы не пришлось забирать деньги раньше с потерей процентов.

Риск криминального воздействия. Сотни тысяч или тем более миллион-другой рублей — очевидная мишень для криминальных элементов. Поэтому стоит заранее продумать и в течение всего срока сбора денег исполнять «антикриминальный» план.

Решение. Постарайтесь никому не рассказывать о том, что вы собираете деньги на ипотеку. Даже близкие люди, не желающие вам зла, могут случайно проговориться об этом в неподходящей компании или похвалиться своим знакомым вашими планами и успехами. Особенно это важно, если ваш обычный круг общения не привык к таким суммам сбережений. Деньги могут вызвать удивление, зависть, разговоры — повышенное внимание к вам и вашим делам. Вторая часть плана — защита непосредственно денег в банке. Никаких привязанных к счёту карточек, номеров телефонов, мобильных банков и т.п. В идеале не должно быть даже интернет-доступа к счёту — каждый день любоваться на цифры вам незачем, а выписку при необходимости можно получить и в отделении. Третья часть — продумайте максимально точно и подробно, что вы будете делать после накопления достаточной суммы и как обеспечить её безопасность. Постарайтесь не носить накопившуюся сумму из банка в банк наличными и вообще по возможности как можно меньше её трогайте.

Риск упущенной выгоды. Некоторые банки предлагают особые условия для тех, кто копит деньги на ипотеку, — специальные ипотечные депозиты с бонусами. Такие непроцентные бонусы могут оказаться выгоднее, чем чуть более высокие проценты в других банках.

Решение. Изучите предложения банков по специальным ипотечным вкладам. Обратите внимание, что предлагается в дополнение к годовым процентам. Это может быть, например, скидка на ставку будущего ипотечного кредита, бесплатная аренда сейфа после окончания срока действия вклада, бесплатные услуги по рассмотрению заявки на ипотеку или оценку недвижимости, возможность досрочно снять вклад без потери процентов, если вам одобрен ипотечный кредит в том же банке, и т.п. Впрочем, таких вкладов очень мало, их предлагают буквально единицы банков. Но просто подходящих для целей накопления вкладов довольно много.

PS Если у вас есть вопросы по личным финансам, инвестициям и банковской деятельности, задавайте в комментариях. Я постараюсь на них ответить максимально подробно и понятно.