По оценкам банкиров, в начале года объем выдаваемых ипотечных кредитов на московском рынке снизился на 30—40%. Однако правительство ждет, что даже в условиях инфляции банки будут поддерживать платежеспособный спрос населения на жилье, улучшая условия по ипотеке и расширяя объемы кредитования. О том, как ипотека будет развиваться в этих условиях, в интервью газете «Бизнес» рассказал старший вице-президент Внешторгбанка Розничные услуги Анатолий ПЕЧАТНИКОВ.
В прошлом году рынок ипотеки вырос в два раза. Сохранятся ли эти темпы в этом году?
Существенный рост цен на недвижимость в Москве, продолжающийся и в настоящее время, оказал негативное влияние на рынок ипотеки. На первый взгляд, рост цен приводит к тому, что растет средняя сумма кредита, а это позитивно влияет на бизнес банков, но в действительности увеличение стоимости жилья является следствием ограниченного предложения на рынке, что существенно осложняет возможность подбора квартиры для клиента. В соответствии с международным опытом на рынке ипотеки нормальной считается ситуация, когда стоимость приобретаемого жилья не превышает среднегодовой доход семьи за пять лет. У нас пока квартиры стоят более семи годовых доходов, при этом тенденция роста цен сохраняется. В результате, рост цен не только не стимулировал увеличение количества ипотечных сделок, а наоборот спровоцировал падение рынка. По нашим оценкам в январе-феврале ежемесячный объем выдачи ипотечных кредитов в Москве снизился со $100 млн до $70—60 млн.
Значит ли это, что рост рынка остановился?
В любом случае рост будет. По моим оценкам, к концу года объем ипотечного кредитного портфеля в целом по стране составит $5,7 млрд (на конец прошлого года $2,5 млрд). Оснований сомневаться, что эта цифра будет достигнута, нет.
Рост будет в основном обеспечен за счет значительного потенциала регионов — до сегодняшнего дня вовлеченность региональных покупателей жилья в ипотечные программы банков была существенно ниже, чем в Москве. Поскольку кризис цен в основном затронул Москву и Подмосковье и незначительную часть крупных городов, основная причина падения рынка регионов не коснется.
Застройщики объясняют рост цен тем, что предложение на рынке недвижимости не успевает за спросом. Как исправить этот дисбаланс?
Во-первых, банкам необходимо финансировать строительство жилья, чтобы затем продавать его по ипотеке.
Сейчас мы ведем переговоры с двумя строительными компаниями — московской и подмосковной — о возможности такого сотрудничества. Думаю, что до конца апреля переговоры должны завершиться. Во-вторых, в ситуации, когда рынок сужается и людям становится тяжелее покупать недвижимость с использованием ипотеки, банки часто идут на либерализацию условий — уменьшают первоначальный взнос, увеличивают сроки кредита и снижают ставки. При сегодняшнем росте цен вполне оправданно более рискованное соотношение кредитных и собственных средств заемщика, до 95:5.
Но такие кредиты невозможно будет рефинансировать, поскольку закон об ипотечных ценных бумагах требует, чтобы размер первоначального взноса заемщика составлял не менее 30% от стоимости квартиры?
Это надуманные ограничения, природа которых основана на ранее действовавших стандартах АИЖК (государственное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.— «Бизнес»), многие участники рынка заинтересованы в их корректировке. Более правильно, чтобы потенциальные инвесторы сами оценивали параметры ценных бумаг, определяя их надежность и доходность в соответствии с рисками, которые несет портфель закладных. Думаю, что уже в этом году в закон будут внесены поправки, отменяющие такое жесткое требование.
Как будут меняться ставки по ипотеке в ближайшие годы?
В рублевом поле маркетмейкер — АИЖК с нерыночными подходами к ценообразованию. Оно уже объявляло, что собирается установить ставки на уровне инфляции, что с моей точки зрения экономически неоправданно — при недостаточности жилья расширение платежеспособного спроса на его приобретение приведет к дополнительному давлению на цены и еще большему их росту. При этом нельзя не отметить и возможность негативного влияния такого подхода к ценообразованию на размещение рублевых ипотечных ценных бумаг на открытом рынке — облигации с заниженными ставками просто не найдут спроса у инвесторов. По ставкам в валюте существенных изменений я не прогнозирую.
Почему обычно банки отказывают клиентам в предоставлении ипотечного кредита? Каков процент отказов у вас?
У нас он очень небольшой — доля отказов по тем клиентам, кто уже подал заявления с полным пакетом документов, не превышает 2%. Часть первичных заявок отсекается на этапе колл-центра или первой встречи с потенциальным клиентом — в итоге документы на получение ипотечного кредита подает каждый пятый позвонивший. Для нас важно, чтобы клиент уже при первом обращении имел перед собой полную картину предстоящих расходов и правильно оценивал свои финансовые возможности. Случается, что люди, посчитав реально свои затраты, приходят к выводу, что пока кредит для них дорог.
Центробанк обеспокоен качеством кредитов населению.
Каков уровень просрочки по ипотеке? — У нас сегодня длительной просрочки именно по таким кредитам нет. Бывают различные непредвиденные обстоятельства — заемщики могут заболеть, временно потерять работу и т. д. Часть этих рисков покрывается страховкой. Если заемщик понимает, что не в состоянии обслуживать кредит, он сам заинтересован в том, чтобы продать квартиру, на вырученные деньги погасить кредит, а остаток отложить до лучших времен. При сегодняшнем росте цен на недвижимость практически все клиенты с прибылью выходят из этого проекта, полностью компенсируя свои затраты на оформление ипотеки и проценты, которые они заплатили.
Как вы оцениваете рыночную просрочку?
По моим оценкам, просрочка по ипотечным портфелям других банков не должна превышать 0,3%. Ипотека — это самый надежный банковский продукт в сфере розничного кредитования. Качество этого продукта в первую очередь определяется мотивацией клиента на скорейшее погашение кредита и прекращение обременения своего жилья.
Банкиры говорят, что сейчас тяжело обращать взыскание на квартиру, заложенную банку. Есть ли случаи, когда неплательщиков по кредитам выселяют из квартир, находящихся в залоге? — Сейчас законодательство не препятствует кредиторам в обращении взыскания. Такие случаи есть, в том числе и в нашей практике при выдаче потребительских кредитов под залог недвижимости. Но и их единицы. Обращение взыскания на обеспечение нецелевых кредитов, конечно, сложнее, но мы не видим правовых оснований для отказа суда обратить взыскание на имущество неплательщика по кредиту. На практике возможна отсрочка исполнения решения суда, возможна и вынужденная аренда банком какого-то жилья для выселяемого заемщика, скажем, на полгода, таких компромиссов много. Но результат будет один — квартира будет реализована с торгов с теми или иными затратами для банка. Однако здесь важно понимать, что все затраты на судебный процесс производятся за счет клиента, поэтому Клиенты экономически не заинтересованы осложнять процедуру торгов и выселения и как правило сами находят покупателя и по согласованию с банком продают заложенное жилье.
Почему банк не работает с АИЖК? Крупным банкам неинтересно с ним работать?
Мы не работаем по программе АИЖК, поскольку не заинтересованы в стоимости ресурсов, которые оно предлагает. АИЖК определяет своим операторам в целом доходность на уровне 2% годовых. По сути это значит, что банки получают деньги под 12% годовых (при сегодняшней ставке АИЖК для заемщиков в 14%). Нас такая маржа не устраивает.
Наоборот, мы с АИЖК конкурируем, потому что мы другим участникам рынка можем предложить то же финансирование, что и АИЖК, в том числе мы готовы покупать кредиты у региональных операторов АИЖК, что и делаем. В настоящее время у агентства, на мой взгляд, в принципе ограниченная миссия.
В 2000—2004 годах роль АИЖК в становлении операций ипотечного кредитования, особенно в регионах, действительно была значима. АИЖК, будучи пионером этого рынка, проводило обучение, занималось популяризацией и продвижением этого продукта, формировало инфраструктуру, и, самое главное, обеспечивало долгосрочными финансовыми ресурсами региональные банки. Сейчас ситуация изменилась, ипотека перестала быть венчурным и социально ориентированным проектом; банки увидели коммерческую привлекательность долгосрочных кредитных программ. На вторичном ипотечном рынке появилось множество конкурентов АИЖК, которые скупают портфели закладных, сформированные первичными кредиторами, привнося «длинные» деньги в регионы. Таким образом, влияние АИЖК на рынок перестало быть столь существенным.
В России складывается новый рынок — перекредитование заемщиков, взявших ипотечный кредит ранее по высоким ставкам. Клиентов каких банков вы будете рефинансировать таким образом?
Мы можем перекредитовывать всех, но главный целевой сегмент — заемщики Сбербанка. До недавнего времени они кредитовались в регионах в рублях под 18% годовых, при этом у Сбербанка самый большой кредитный портфель. Мы предлагаем ставку 13—14%, это достаточно большая разница.
Думаю, что с развитием перекредитования банки будут вынуждены пойти на снижение ставок по уже существующим портфелям, чтобы удержать своих клиентов. Нам этот продукт нужен и для того, чтобы защитить свой кредитный портфель от попыток других банков предложить нашим клиентам более выгодные условия по процентным ставкам.
При какой разнице в ставках заемщику выгодно перекредитоваться в другом банке?
Примерно 2,5—3%, в том случае если остаток кредита составляет $50—60 тыс. и не планируется досрочно его погашать. А если остаток по кредиту составляет миллион долларов, то даже разница в 0,5% выгодна.
Какая часть всех заемщиков может сменить банк-кредитор? Каков объем рынка перекредитования? Может ли она стать массовой?
Мы думаем, что как минимум треть, но только когда такая услуга будет стандартной, что и случится с апреля. Однако сегмент перекредитования ограничен клиентами, которым уже выданы кредиты. Сейчас весь рынок — это примерно 95 тыс. человек, половина портфеля — кредиты, выданные в 2004—2005 годах, то есть те, которые не имеет смысла рефинансировать, соответственно, остается около 50 тыс. человек. Вот из них треть — и есть наш целевой сегмент, 17 тыс. человек — это около $600 млн. К тому же, при перекредитовании банк может выдать заемщику больше средств, чем требует текущая задолженность. Если человеку осталось доплатить $50 тыс., а он по соотношению кредит-залог может взять 200 тыс., мы будем предлагать 200.
Каковы планы Внешторгбанка 24 на рынке ипотеки?
Сейчас ипотечный портфель Внешторгбанка 24 составляет $240 млн (всего примерно 6 тыс. кредитов) без учета петербургского Промстройбанка. На конец года мы планируем довести его $600 млн и сохранить уже существующую долю рынка ипотеки 10%.
Когда состоится выпуск евробондов Внешторгбанка, обеспеченных ипотечными кредитами?
Подготовка к этой сделке завершается, и в апреле мы начнем переводить активы на баланс специально созданной компании. На эту секьюритизацию мы резервируем большую часть валютных кредитов ВТБ — $100 млн. Внешторгбанк 24 также планирует секьюритизацию, когда будет сформирован аналогичный по объему рублевый портфель. Однако, поскольку мы планируем разместить рублевые бумаги на российском рынке, проект будет запущен только после внесения соответствующих изменений в законодательство.
Елене ХУТОРНЫХ
