Николай Шитов: «Все банки любят, когда клиент получает доходы на их территории»

Иностранные банки будут проверять своих русских заемщиков более тщательно, чем местных. Вероятно, для русских будут действовать более высокие ставки и вообще более жесткие условия выдачи ипотечных кредитов. Дело не в политике — банкиры вообще не очень любят кредитовать иностранцев из-за более высоких рисков. Российские банки не будут давать кредиты на покупку зарубежной недвижимости, уверен президент Городского ипотечного банка Николай Шитов.

О том, почему так происходит, а также о различиях в условиях выдачи и обслуживания ипотечных кредитов в разных странах мира он рассказал корреспонденту «Бизнеса» Елене Хуторных.

— По вашему мнению, легко ли россиянам взять ипотечный кредит за рубежом?

— Если местное законодательство не запрещает покупку недвижимости иностранцами, это сделать можно. Россиянину за рубежом по большей части предъявят такие же требования, которые наши банки предъявляют здесь нерезидентам России. Если заемщик не имеет гражданства этой страны, но живет там и работает, это гораздо проще. Любой банк чувствует себя комфортно, если видит подтверждение дохода клиента. И, естественно, лучше, когда этот доход клиент получает на той территории, где банк работает. Если наш клиент живет, например, в США и у него возникают какие-то задержки по платежам, у банка с ним коммуникации затруднены. То же и в зарубежных банках — если россиянин живет, например, в Англии, имеет там работу, стабильные доходы, никаких проблем с ипотекой не возникнет. Понадобятся только документы, подтверждающие его доход.

— А если заемщик не живет и не работает в той стране, где хочет взять ипотечный кредит,— насколько осложнится процедура?

— Наверняка потребуют дополнительные документы, позволяющие подтвердить ваше благосостояние. Для проверки может потребоваться больший срок, для таких заемщиков могут действовать повышенные процентные ставки или первоначальный взнос.

— Можете ли вы привести примеры различий условий по ипотеке? Например, за рубежом часто встречается только один вид обязательного страхования — страхование самой недвижимости, почему в России такого нет?

— У каждой страны своя специфика, и разные рынки по-разному устроены, что в большей степени определяется историей развития рынков. В Польше, например, нет титульного страхования, поскольку до сих пор нет четкого законодательного регулирования титульного страхования. Поэтому многие банки там сами анализируют всю историю смены владельцев недвижимости вместо специалистов страховых компаний. В США не обязательно страхование жизни. Это исторически сложилось, в силу того что там очень многие страхуют жизнь независимо от того, берут они ипотеку или нет. Еще в Европе и США очень распространена выдача 100-120-процентных ипотечных кредитов (кредит больше, чем залоговая стоимость жилья). Но это возможно только благодаря ипотечной страховке, которой у нас нет. Фактически это страховка банка от неблагоприятного колебания цен на рынке недвижимости. Если цена недвижимости упадет, а у заемщика возникнет желание выйти из ставшего невыгодным проекта, банк после продажи квартиры все равно получит полную ее стоимость с процентами, не потеряв денег. Недостающую часть после продажи подешевевшей квартиры покроет страховая компания. Такая ипотека — хорошая возможность, не вкладывая свои деньги, получить и кредит на квартиру, и средства на ремонт или покупку мебели.

— Правда ли, что в России тоже собираются отменить обязательное страхование жизни заемщика при ипотеке?

— Нет. Сейчас внесены изменения в закон об ипотечных ценных бумагах — при секьюритизации ипотечных кредитов страхование жизни заемщика не будет обязательным условием.

— Изменятся ли предложения банков в связи с этим?

— С точки зрения банка чем больше степеней защиты, тем лучше, но это удорожает кредит. Поэтому я думаю, каждый банк будет для себя решать.

— Как вы считаете, для россиян уже существует рынок зарубежной ипотеки?

— Если кто-то и покупает сейчас недвижимость за рубежом, в основном это делается не в кредит, а за наличные. Все-таки получить кредит за рубежом, проживая и получая доходы в России,— не самая доступная услуга.

— Можно ли ожидать, что российские банки смогут заняться выдачей кредитов на зарубежную недвижимость?

— Но мы, например, не будем давать кредиты под залог иностранной недвижимости по той причине, что там свое законодательство, в том числе залоговое, свои условия в ипотеке, свои риски. Для их оценки нам потребовалось бы держать за рубежом целые подразделения.

Поэтому если человеку хочется купить недвижимость в другой стране — ему следует работать с банками либо их представительствами и филиалами, работающими именно в этой стране.

Елена ХУТОРНЫХ