Россельхозбанк разработал и впервые внедрил принципы земельно-ипотечного кредитования. В ходе осуществления земельно-ипотечного кредитования, начиная с января 2006 года, банк уже предоставил 135 кредитов с суммарным объемом 3222 млн. рублей. Площадь залогового фонда земель, принятых в обеспечение земельно-ипотечных кредитов, составила более 190 тыс. гектаров. О роли Россельхозбанка в реализации одного из приоритетных направлений государственной политики в сфере АПК в интервью «Национальному банковскому журналу» рассказал председатель правления банка Юрий ТРУШИН.
Юрий Владимирович, в 2005 году ваш банк первым занялся созданием системы земельно-ипотечного кредитования, позволяющей привлечь внебюджетные средства на длительный срок под залог земельных участков. Скажите, какая работа с тех пор проделана в этом направлении?
Россельхозбанк разработал и впервые внедрил принципы земельно-ипотечного кредитования. Полагаю, что эта новация имеет в России большие перспективы и приведет к заметным позитивным изменениям в АПК в целом. В ходе осуществления земельно-ипотечного кредитования, начиная с января 2006 года, банк уже предоставил 135 кредитов с суммарным объемом 3222 млн. руб. Площадь залогового фонда земель, принятых в обеспечение земельно-ипотечных кредитов, составила более 190 тыс. гектаров. К концу 2007 года объемы выданных земельноипотечных кредитов должны достичь 4,1 млрд. руб. Подготовлен предварительный прогноз формирования земельно-ипотечного кредитного портфеля Банка на перспективу до 2014 года. Он является важным механизмом создания и привлечения в аграрный сектор дополнительных внебюджетных финансовых ресурсов для поддержания и развития как крупных сельхозпредприятий, так и малого агробизнеса. Земельная ипотека позволит расширить возможности доступа сельскохозяйственных товаропроизводителей к дешевым и долгосрочным кредитам для развития сельскохозяйственного производства и улучшения социально-экономических условий на селе.
На основании каких документов банк предоставляет земельные кредиты, каковы условия кредитования?
Ипотечные кредиты сельскохозяйственным товаропроизводителям под залог земельных участков сельскохозяйственного назначения предоставляются в соответствии с Временным положением о выдаче и сопровождении в ОАО «Россельхозбанк» ипотечных кредитов под залог земельных участков сельскохозяйственного назначения в рамках пилотных проектов. Прорабатываются вопросы рефинансирования земельно-ипотечных кредитов.
Удастся ли с внедрением системы земельно-ипотечного кредитования в России повысить инвестиционную привлекательность сельского хозяйства?
Это одна из приоритетных задач. Земельно-ипотечный кредит является важным механизмом создания и привлечения в аграрный сектор дополнительных внебюджетных финансовых ресурсов для поддержания и развития как крупных сельхозпредприятий, так и малого агробизнеса. Земельная ипотека позволит расширить возможности доступа сельскохозяйственных товаропроизводителей к дешевым и долгосрочным кредитам для развития сельскохозяйственного производства и улучшения социально-экономических условий на селе.
На основании каких документов банк предоставляет земельные кредиты, каковы условия кредитования?
Ипотечные кредиты сельскохозяйственным товаропроизводителям под залог земельных участков сельскохозяйственного назначения предоставляются в соответствии с Временным положением о выдаче и сопровождении в ОАО «Россельхозбанк» ипотечных кредитов под залог земельных участков сельскохозяйственного назначения в рамках пилотных проектов.
Долгосрочные (среднесрочные) земельные кредиты выдаются на срок от трех и более лет, в том числе с льготным периодом по погашению суммы кредита до 24 месяцев с даты выдачи кредита. Обязательным условием предоставления ипотечного кредита является наличие у заемщика бизнес-плана (технико-экономического обоснования) инвестиционного проекта. Кредиты выдаются и погашаются в рублях.
Процентная ставка по кредитам, которые предоставляются в рамках пилотных проектов по земельной ипотеке, устанавливается в пределах действующих в банке процентных ставок по долгосрочному (среднесрочному) кредитованию. Основным обеспечением предоставляемого кредита является ипотека земельного участка сельскохозяйственного назначения. В зависимости от суммы в качестве дополнительного залогового обеспечения также может выступать другое ликвидное имущество заемщика.
Пока концепция земельной ипотеки подразумевает, что в залог будут приниматься только земельные участки, которые надлежащим образом оформлены в собственность. В связи с этим земельная ипотека пока доступна лишь немногим сельхозтоваропроизводителям.
Что нужно предпринять для того, чтобы процедура предоставления земельных кредитов упростилась, а значит, земельно-ипотечное кредитование стало доступно многим?
Современное состояние законодательства в области ипотеки предоставляет достаточно широкие возможности для использования ипотеки в качестве надежного средства обеспечения кредита. Во многом этому способствовали внесенные в него в 2001—2004 годах изменения и дополнения, направленные на расширение сферы действия рыночных механизмов. Наиболее существенными из нововведений следует признать возможность залога права аренды недвижимого имущества (в том числе арендных прав земельного участка) и снятие установленных ранее ограничений на ипотеку земель сельскохозяйственного назначения. Не менее важным является новое положение о том, что ипотека находящихся на землях сельскохозяйственного назначения зданий, строений, сооружений и других объектов недвижимости может осуществляться только с одновременной ипотекой самого земельного участка.
Когда объем земельного залога доведем до 1 млн. гектаров, можно подумать и о выпуске земельных облигаций. Вместе с тем необходимо дальнейшее совершенствование нормативно-правовой базы по залогу земель сельскохозяйственного назначения. В этих целях разрабатывается Федеральный закон «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования регулирования земельно-ипотечных отношений в сельском хозяйстве». Сегодня процедура оформления земли в собственность невероятно усложнена и, откровенно говоря, не из дешевых.
Есть еще одна причина, тормозящая развитие земельной ипотеки. Она связана с проблемами определения рыночной стоимости земельного участка для целей ипотеки, и, соответственно, его реализации без потерь в случае необходимости. На сегодняшний день залоговая стоимость принимаемого в обеспечение ипотечного кредита земельного участка определяется исходя из рыночной или кадастровой стоимости с применением понижающих коэффициентов. При этом применение кадастровой стоимости земельных участков в качестве базовой при определении их залоговой стоимости является временной вынужденной мерой. Это связано с недостаточным развитием рынка земель сельскохозяйственного назначения, дефицитом достоверных данных о конъюнктуре спроса и предложения на такие земельные участки и непредсказуемости результатов оценки их рыночной стоимости для целей залога.
Кроме того, одной из «болевых» точек можно назвать отсутствие методологических подходов определения залоговой стоимости земельных участков, а также отлаженного механизма страхования земель от ухудшения или потери их плодородия вследствие техногенных причин и форс-мажорных обстоятельств и ряд других.
В целом же по стране ипотечное кредитование под залог земельных участков носит частный и краткосрочный характер. Довольно высокий потенциал земельной ипотеки, который мог бы быть использован в целях инвестирования агропромышленного производства, остается пока не задействованным. Залоговый потенциал ипотечного кредитования под залог земель сельскохозяйственного назначения может быть оценен примерно в 1,5—2 млн. гектаров, а при благоприятных условиях его развития — в 10—11 млн. гектаров. Это колоссальный рынок, который нам предстоит активно осваивать.
Выдача кредитов — это лишь первая часть формирования системы земельно-ипотечного кредитования. За ней должно последовать формирование земельных пулов, их капитализация и привлечение ресурсов на финансовых рынках на основе выпуска в обращение земельно-ипотечных ценных бумаг.
Недавно вы сообщили о том, что Россельхозбанк планирует впервые в России с царских времен выпустить ипотечные земельные облигации.
Мы активно занимаемся проработкой этого вопроса. В настоящее время над проектом выпуска земельных облигаций работает группа специалистов банка. Я уже говорил о том, что в залоге у банка находится порядка 190 тыс. гектаров земли. Как только доведем его до 1 млн. гектаров, можно подумать и о выпуске земельных облигаций. Такие облигации расширят возможности доступа сельхозпроизводителей к долгосрочным заемным средствам. Так как банк выдает кредиты на восемь лет (а в будущем году увеличит срок до десяти лет), то облигации будут иметь срок обращения от трех лет. Одна из «болевых» точек — отсутствие методологии определения залоговой стоимости земельных участков
Насколько целесообразен выпуск новых ценных бумаг для банка? С какими трудностями вы столкнулись на данном этапе?
Минимально необходимый для покрытия транзакционных издержек при секьюритизации размер ипотечного портфеля стандартных кредитов банка должен составлять не менее 2,5 млрд. руб. Однако в настоящее время земельно-ипотечный кредитный портфель банка, сформированный в экспериментальном режиме в рамках реализации основных направлений приоритетного национального проекта «Развитие АПК», нельзя характеризовать как пригодный для целей секьюритизации. Так, анализ целевого использования кредитов и их обеспечения выявил в структуре портфеля высокую долю кредитов, практически не пригодных для формирования пула требований для последующей секьюритизации. Это либо комплексные кредиты, где земельные участки выступают в роли дополнительного обеспечения по кредиту, либо кредиты, предоставленные под залог земельных участков, оценка рыночной стоимости которых в силу слабого развития рынка сельскохозяйственных земель не проводилась.
Доля же потенциально пригодных для последующего рефинансирования ипотечных кредитов, предоставленных на покупку земельных участков, составляет всего 2%. Кроме того, существует ряд ограничений правового и организационного характера в области выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг. Для формирования необходимого объема земельно-ипотечного портфеля кредитов стандартного качества, удовлетворяющих требованиям действующего законодательства и обеспечивающих возможность их секьюритизации, Банку требуется как минимум полтора-два года.
КСТАТИ…
Залоговый потенциал ипотечного кредитования под залог земель сельскохозяйственного назначения может быть оценен примерно в 1,5—2 млн. гектаров, а при благоприятных условиях его развития — в 10—11 млн. гектаров.
Какие еще мероприятия, способствующие формированию рынка земель сельскохозяйственного назначения, запланированы в банке?
Нам предстоит провести аккредитацию оценочных компаний, продолжить предоставление кредитов на покупку земельных участков, накапливать статистическую информацию по ценам и совершенным сделкам с землей из регионов, оформлять кредиты со смешанными залогами несколькими кредитными договорами, разрабатывать и согласовывать с Минсельхозом России схему секьюритизации, позволяющую сохранить за заемщиком льготы по получению субсидий. Кроме того, немаловажным условием успешного рефинансирования земельно-ипотечных кредитов является наличие положительной и достаточной по времени кредитной истории по такого рода кредитам, а также существенность самой величины секьюритизируемого портфеля. Понятно, что работы у нас — непочатый край. Однако такой компетентный подход позволит нашим земельным облигациям стать надежными и востребованными ценными бумагами.
