В чем заключается сложность реализации жилья, служащего залогом по ипотеке, и на что следует обратить внимание, «БО» рассказал директор департамента реализации залоговых прав АРИЖК Дмитрий ДМИТРИЕВСКИЙ.
— С какими неудобствами сегодня сопряжено содержание на балансе финансовой организации недвижимости, поступившей по завершению процедур обращения взыскания на заложенное имущество?
— Основных неудобств два. Во-первых, недвижимость — это не финансовый инструмент, она подразумевает физическую работу с ней. У кредитора, который принял жилье на свой баланс, возникает целый ряд расходов: уплата налогов, страхование и оценка, оплата коммунальных платежей, осуществление контроля состояния объектов, ремонт. При этом кредитор несет риски, связанные с падением цен на жилье при неблагоприятной рыночной ситуации, а также утраты или повреждения объектов недвижимости.
Во-вторых, определенную проблему представляет выселение бывших заемщиков и иных лиц, незаконно занимающих жилое помещение. Из нашей практики могу сказать, что на выселение в судебном порядке приходится примерно 20% случаев. Остальные либо выселяются добровольно, либо жилье свободно от проживания. Зачастую имеется только регистрация, без физического проживания — в этом случае достаточно судебного решения о снятии с регистрационного учета, и мы сами его осуществляем.
— Какую долю недвижимости, поступившей в счет погашения долга неплатежеспособных заемщиков, удалось реализовать к настоящему моменту? Кто выступает покупателями: физлица, юрлица, государственные структуры?
— На начало 2012 года на управлении АРИЖК находилось порядка 1 100 объектов недвижимости, поступивших на баланс АИЖК и АРИЖК по завершению процедур обращения взыскания на заложенное имущество. Наибольшее количество объектов расположено в Алтайском крае, Омской области, Чувашской республике, Кемеровской и Свердловской областях. Данная цифра свидетельствует о начальной стадии развития и становления рынка по управлению и реализации залогового жилья. Для сравнения: в собственности ипотечных агентств Fannie Mae и Freddie Mac, которые владеют примерно половиной всей залоговой недвижимости США, находится порядка 180 тыс. объектов недвижимости (Foreclosed property).
Что касается покупателей, то ими, в основном, выступают физлица. Юрлиц среди покупателей единицы, также нет заинтересованности в приобретении такого рода жилья и со стороны государственных заказчиков. С государственными заказчиками достаточно сложно работать, потому что к объектам недвижимости при госзакупках предъявляют жесткие требования — по метражу, цене, по физическому состоянию, чуть ли не до цвета дверей. К тому же изъятое как залог по кредиту жилье поступает кредитору не в лучшем состоянии. Не секрет, что люди, у которых жилье изымают по решению суда, зачастую оставляют его в ужасном состоянии.
— Какую часть задолженности по ипотечному кредиту, в среднем, удается погасить за счет реализации залога? Какого размера может достигать прямой убыток?
— Да, на этом вопросе стоит акцентировать внимание. Как правило, за счет реализации залога удается погасить только основной долг по кредиту. В среднем, при реализации залогового жилья кредиторы теряют до 40% от общей суммы задолженности.
Так происходит в силу нескольких факторов. Во-первых, балансовая стоимость принимаемых объектов намного ниже фактической задолженности по кредиту. Это связано с тем, что решениями судов предусмотрены штрафные санкции на просроченную задолженность, и сумма этих требований к моменту принятия предмета ипотеки на баланс кредитора в некоторых случаях превышает первоначальный размер кредита. Таким образом, в большинстве случаев после реализации остается необеспеченная задолженность.
Во-вторых, фактическая цена продажи на 10—20% ниже цены, по которой жилье принято на баланс. При прочих равных, жилье, поступившее в собственность кредитора в результате обращения взыскания на заложенное имущество, оценивается ниже, чем аналогичные объекты недвижимости на рынке. Это связано как с негативным восприятием потенциальными покупателями недвижимости подобного рода, так и с ее состоянием. Не секрет, что при покупке квартиры для многих очень важна ее история, информация о бывших собственниках, что существенно усложняет процесс реализации данных объектов.
Кстати, сейчас кредиторы, подавая иск к заемщику о взыскании долга и обращении взыскания на заложенное имущество, далеко не всегда заявляют о требовании пеней. Изначально заявляли, но поняли, что это бессмысленно. Размер пеней в большинстве случаев превышает сумму кредита, и реализация залога все равно будет не в состоянии покрыть эту задолженность.
— Как бы там ни было, поправки в законодательство, вступившие в силу 7 марта текущего года, освободили банки от необходимости размышлять на эту тему, поскольку теперь с ипотечного заемщика в счет уплаты долга, кроме залога, ничего требовать нельзя…
— На практике это не так. Формулировка закона допускает разночтения, трактовать его можно по-разному, и до предоставления официальных разъяснений и уточнений он, фактически, неприменим. На данный момент заемщик не может рассчитывать на полное прощение долга после изъятия у него заложенного по кредиту жилья, поскольку судом уже вынесено решение о взыскании с него долга в определенном размере, и никто не может помешать кредитору взыскать обозначенную в судебном решении сумму.
В дополнение могу сказать, что Федеральным законом № 405 от 06.12.2011, вступившим в силу 07.03.2012, изменен порядок определения начальной продажной стоимости, которая теперь на 20% ниже оценочной. До этого начальная продажная стоимость устанавливалась равной 100% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика при оформлении кредита. Данная мера должна способствовать росту продаж объектов недвижимости с торгов и, как следствие, снижению количества принимаемых кредиторами на баланс объектов.
— Какой срок, в среднем, занимает процесс обращения взыскания на заложенное имущество у неплатежеспособного заемщика?
— До прошлого года процесс обращения взыскания на заложенное по ипотечному кредиту жилье в судебном порядке занимал около двух лет. Сейчас, по нашим данным, он сократился до 11—18 месяцев в зависимости от региона. Для сравнения, по данным американского агентства Fannie Mae, сроки обращения взыскания в аналогичном периоде находились в интервале от 13 месяцев (штат Миссури) до 30 месяцев (штат Флорида).
— А как часто приходится сталкиваться с тем, что судебные приставы выполняют свои обязанности по вынесенным судебным решениям «спустя рукава», затягивают сроки?
— Это довольно часто случается, когда речь идет об исполнительном производстве
— Много ли заложенного жилья, на которое обращается взыскание по решению суда, продается с торгов в рамках исполнительного производства?
— То, что с торгов вообще
Поэтому с торгов если кто и покупает жилье, то это люди, исключительно заинтересованные в приобретении данного конкретного объекта недвижимости — соседи, которые хотят купить расположенную рядом квартиру для родни или за ее счет увеличить свою жилплощадь.
— В чем заключаются типичные проблемы при обращении взыскания на заложенное по ипотеке жилье и его реализацию с баланса кредитора?
— В первую очередь, проблему представляют слишком растянутые сроки процедур обращения взыскания и реализации недвижимости. На наш взгляд, для снижения сроков реализации залогового жилья можно было бы использовать опыт зарубежных коллег. Например, в США очень популярна программа «First Look Program», запущенная в 2009 году. Суть ее заключается в том, что бывшие собственники, для которых жилье является основным местом жительства, и некоторые некоммерческие общественные организации на некоторый срок (10—15 дней) получают преимущественное право на выкуп реализуемой недвижимости — в данный период жилье недоступно для других покупателей. С помощью данной программы агентства Fannie Mae и Freddie Mac реализуют примерно половину своих объектов.
— Кто выступает агентами АРИЖК по управлению и реализации поступившего на баланс жилья?
— Сеть агентов АРИЖК по сопровождению и реализации недвижимости покрывает практически всю территорию РФ. Все агенты прошли аккредитацию АРИЖК, соответствуют целому ряду жестких требований. Наличие альтернативных агентов и постоянный контроль качества их работы позволяет поддерживать стабильность качества данной услуги. Таким образом, нам есть из кого выбирать, создана конкурентная среда.
АРИЖК готово выступать в качестве агента не только АИЖК, банки при желании могут воспользоваться нашими услугами по управлению и сопровождению жилья, которое находится у них на балансе. Задача АРИЖК — предоставление кредиторам полного спектра услуг по работе с залоговым жильем, формирование долгосрочных партнерских отношений.
— Выше были упомянуты расходы на содержание и реализацию жилья, которое «висит» на балансе банка, расскажите о них подробнее.
— Принимая на баланс жилье, кредиторы не всегда понимают, с чем сопряжено «бремя собственника». Понятно, что надо платить за коммунальные услуги. Но люди не задумываются, что юрлицо не может оплатить квитанцию наличными. Юрлицу придется заключать договор с управляющей компанией или ТСЖ, каждый месяц получать счет-фактуры и акты о выполнении работ. И в этих УК и ТСЖ еще и не все знают, как правильно оформить такие документы, а также не всегда соглашаются их предоставить, ссылаясь на необходимость оплаты долгов бывшего собственника. Были случаи, когда АРИЖК приходилось обращаться в прокуратуру, чтобы получить необходимые документы в нужном виде.
Нормы действующего законодательства позволяют юридическим лицам учитывать недвижимость как «товар», что позволяет избежать уплаты налога на имущество юридических лиц. Но в случае если недвижимость будет сдана в найм — пусть даже бывшему собственнику, такая недвижимость сразу превращается в «основные средства» с необходимостью ежегодной уплаты налога в размере до 2,2%.
Также хочу сказать, что с этого года ужесточились требования Банка России по резервам на непрофильные активы (Указание Банка России от 14.12.2011 № 2751-У «О внесении изменений в п. 2.7 Положения Банка России от 20.03.2006 № 283-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери»).
Отдельно стоит упомянуть земельный налог, который надо платить не только за дома, как думают некоторые, но и за квартиры. Причем юридическое лицо обязано само рассчитывать этот налог и подавать соответствующую декларацию в налоговый орган. Сама сумма этого налога незначительна, но сбор информации, необходимый для его расчета может потребовать серьезных расходов. Сначала необходимо узнать общую полезную площадь всего дома, рассчитать, какую долю в общей площади дома занимает квартира, потом взять общую площадь земельного участка и вычислить вашу долю. Для этого придется потратиться на кадастровый паспорт, выписку в БТИ. Потом нужно будет узнать в местной администрации ставку земельного налога для данной территории и рассчитать сумму налога.
За невыполнение этого предусмотрен штраф, а при систематических нарушениях — административная ответственность. Таким образом, за неуплату копеечного налога могут арестовать расчетный счет на миллиарды рублей.
Чтобы нивелировать риск утраты или сильного повреждения жилья, которое находится на балансе, придется потратиться на страхование. Для этой цели необходимо заказывать оценку объектов. Заплатить за оценку придется и для оформления сделки купли-продажи.
— Если реализация жилья, перешедшего на баланс кредитора, сопряжена с большими сложностями, не проще установить арендные отношения с бывшими заемщиками хотя бы до момента реализации этого жилья и тем самым хотя бы компенсировать часть расходов по содержанию своих непрофильных активов?
— В этом нет смысла. Эти люди как не платили по кредиту, так и не будут платить арендную плату. Заключив арендный договор, они получат законное право на проживание, а кредитор увеличение расходов за счет налога на имущество. И, в любом случае, расходы на администрирование вкупе с остальными расходами на содержание жилья, перекроют доходы от аренды.
Беседовала Ольга СЕНАТОРОВА
