Рынок недвижимости одним из первых отреагировал на изменение экономической ситуации. В то время как большинство россиян еще пребывали в блаженном неведении относительно начавшегося в стране кризиса, застройщики заговорили о снижении объемов строительства вплоть до полной остановки проектов и начали увольнять персонал. Как будет развиваться ситуация в отрасли в ближайшее время и следует ли ожидать обвала цен на жилье, в интервью «Yтро.ру» рассказал руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег РЕПЧЕНКО.
В связи с приходом в Россию глобального экономического кризиса появились предположения о том, что на рынке могут повториться события 1999 г., когда цены на жилье упали более чем в два раза. Насколько реален подобный вариант сегодня?
Должен вас поправить: не в два раза, а все-таки поменьше тогда упали цены,
Наиболее переоцененные объекты — это элитное жилье?
Это никак не связано на сегодняшний момент с классом. Это связано исключительно с конкретной квартирой, конкретным домом и с назначенной ценой. Потому что во всех классах есть предложения по явно неадекватным ценам, которые назначались, исходя из представления о росте рынка. Соответственно, сейчас жизнь все это корректирует. И чем выше люди назначали исходную цену и чем меньше она соответствовала реальному качеству того жилья, которое они продавали, тем больше будет снижение.
Какова будет динамика рынка жилья по вашим прогнозам — что будет к концу этого года, как будет развиваться ситуация в следующем году?
Я думаю, к концу этого года зафиксируется снижение порядка 20%, которое, по сути, в виде скидок уже имеет место быть. После Нового года снижение продолжится и в целом, как я уже сказал, достигнет порядка 30% от начального уровня, по отдельным объектам — 50%. Потом все будет зависеть от развития общеэкономической ситуации. Если будет виден положительный тренд выхода из кризиса, цены могут постепенно начать с осени подрастать, очень медленно. Если же кризис будет продолжать развиваться и ситуация будет ухудшаться, рынок может дальше сползать вниз, уже меньшими темпами. Но я думаю, что будет стабилизация.
И это будет касаться в равной степени всех секторов?
Практически да. Сейчас принципиальной разницы в трендах нет, потому что действуют довольно сильные внешние факторы, которые в той или иной мере сбивают цены практически на все.
Стоит ли сегодня покупать недвижимость (жилье и землю) с инвестиционными целями? Когда инвестиции в недвижимость вновь станут эффективными?
Очевидно, нет. На рост-то точно рассчитывать не приходится. А когда имеет смысл покупать? Я думаю, надо дождаться, как минимум, дна рынка. Убедится в том, что появился новый положительный тренд. То есть, по сути дела, дождаться окончания кризиса. Но если квартира нужна для жизни, здесь особого смысла тянуть нет.
Будет ли ситуация на региональных рынках жилья совпадать с ситуацией на московском?
Регионы, конечно, все разные, но я думаю, что в основной массе будет. Потому что, опять же, факторы общие для всех. За последние годы цены на жилье везде были довольно высокими и, в общем-то, перегретыми. Поэтому то или иное снижение будет во всех регионах. Кто больше был перегрет, тот и больше скорректирует цены. Хотя, повторюсь, регионы разные. Если взять Сочи, там может быть и в два, и в три раза падение, потому что этот пузырь вообще надули на пустом месте. Если брать города-миллионники — может быть так же, как в Москве. Если брать города, где цены были относительно невысокими, порядка $1 тысячи за метр, не знаю — может, и меньше, а может больше. Здесь многое зависит от локальной ситуации в городе, от спроса, предложения, платежеспособности, короче, от конъюнктуры рынка, экономической составляющей и т. д. Опять же зависит от того, велика была доля ипотеки или нет. Потому что есть рынки, где больше 50% покупали в ипотеку. Соответственно, при исключении этого фактора не понятно, кто там будет по таким ценам покупать. А есть регионы, где ипотека вообще практически не играла роли.
Собственно, какова сейчас судьба ипотеки в России?
Где ипотека нагрела рынки, те рынки и будут больше падать. А судьба у ипотеки очень простая: надо ждать окончания кризиса, когда у банков появится ликвидность, для того чтобы выдавать какие-то кредиты.
Вы упомянули Сочи. Что, на ваш взгляд, будет с олимпийской стройкой?
Я думаю, сама олимпийская стройка государством продвигаться будет. Просто здесь надо понять, что до Олимпиады еще очень далеко. Поэтому такое эмоциональное повышение цен на жилье в Сочи, на земельные участки и на все остальное еще за шесть — семь лет до Олимпиады было высосано из пальца.
А само по себе участие в олимпийской стройке насколько сейчас выгодно?
Я не думаю, что оно очень выгодно, потому что объекты, которые нужно построить для Олимпиады, как правило, либо нерентабельны, либо низкорентабельны: дороги, стадионы, спортивные сооружения, в общем-то, никогда рентабельными не были. Это всегда строилось либо в качестве обременения, либо на государственные деньги. Конечно, для строительных компаний, именно подрядчиков, которые зарабатывают на кладке кирпича и бетона, это выгодно, потому что это госзаказ, который может дать им финансирование в период кризиса. А для коммерческих инвесторов-застройщиков, которые ищут, куда свои деньги вложить, сейчас очень непонятные перспективы.
Насколько, на ваш взгляд, эффективным окажется предложение главы правительства РФ о выкупе жилья у застройщиков за счет государственных средств? Поможет ли это самим застройщикам и как отразится на конъюнктуре?
Думаю, это все закончится тем, что выкупать будут по очень низким ценам. Мы уже давно говорили застройщикам, что им гораздо выгоднее сбросить цены и распродать жилье по большей цене конечным потребителям, чем продавать совсем по мизерным ценам государству. Такая ситуация в Москве уже произошла: начинали с выкупа по 80—90 тысяч рублей за квадратный метр, теперь дошло до 40—50 тысяч. То есть уже практически в два раза город сбил закупочные цены. И застройщики начали 25%-е скидки объявлять, потому что выгоднее со скидкой 25% людям распродать, чем со скидкой 50% отдать государству. То есть это не панацея, не какой-то инструмент, который сейчас спасет цены. Я думаю, что никак не спасет.
А что будет с коммерческой недвижимостью? Что ждет, в частности, «Москва-Сити»?
«Москва-Сити» — знаковый проект. Московские власти, так или иначе, либо найдут инвесторов, либо сами туда войдут, то есть как бы городским бюджетом выкупят часть проекта. Что касается остальной коммерческой недвижимости, думаю, многие проекты подвиснут.
У коммерческой недвижимости судьба еще печальнее, чем у жилой?
Да. Потому что жилье — это все-таки предмет первой необходимости, и даже в условиях кризиса люди все равно женятся, разводятся, детей рожают. А что касается коммерческой недвижимости, когда бизнес не идет, все сокращается, в общем-то, и помещения не сильно нужны.
Стоит ли в связи с этим ждать понижения арендных ставок?
Думаю, стоит. Опять же, везде по-разному. Но я думаю, на 20% — 30% снизится аренда коммерческой недвижимости. Аренда жилья, скорее всего, поменьше. Она более востребована.
Что в ближайшее время ожидает рынок строительства и девелопмента? Какие изменения принесет нынешний кризис?
Пришла большая перетряска рынка. Рынок таким, каким он был, не останется. Придет новый рынок. Каким он будет, пока не понятно. Время покажет. Наверное, поменяется много чего. И хотелось бы, чтобы к лучшему. Сложно
Беседовала Екатерина ТРОФИМОВА
