Большая часть публикуемых ныне обзоров и аналитических отчетов по рынку жилья и ипотеки либо описывает ситуацию в Москве и Московской области, либо к этим двум округам добавляется еще и статистика по Санкт-Петербургу. Такой подход отчасти оправдан тем, что посчитать и проследить изменения на рынке ипотеки в этих регионах намного проще, чем заниматься даже просто сбором данных со всей страны. Тем не менее к очевидным минусам подобных экспертных сводок относится явная «срезанность» складывающейся картины состояния экономики России.
Для того чтобы избежать подобного однообразия в оценках, лучше всего заняться сравнением аналитических данных по этим двум направлениям. Вопрос о количестве и качестве различий ипотечных рынков двух столиц и регионов весьма полемичен. Ответ на него зависит от того, к какой категории экспертов вы обращаетесь. Например, если спросить о сути проблемы специалистов по недвижимости, то всяческие различия будут отрицаться либо обесцениваться на фоне других экономических факторов, «делающих погоду» в обороте жилья.
«Ситуация в Москве и регионах принципиально не различается: большинство банков, выдающих ипотечные кредиты, — федеральные, — рассказывает Алексей Пашкевич, генеральный директор «МИЭЛЬ — инвестиции в регионы». — С точки зрения инвестиций сегодняшний день идеален для приобретения недвижимости, в том числе и жилой. Разницы, где покупать жилье — в Москве или в регионах — нет». Разумеется, существует и другое мнение на этот счет. Поскольку пойти по пути сравнения и анализа сложнее, давайте постараемся самостоятельно разобраться в существующих различиях между сложившимся положением с ипотечным кредитованием в столицах и регионах.
Различие № 1: цена кредита. Согласно данным, которые приводит Александр Осин, главный экономист УК «Финам Менеджмент», основная разница в данном случае заключается в ставках кредитования. Если в Москве, Московской области или Санкт-Петербурге сейчас средний уровень стоимости ипотечных займов приближается к отметке 14% годовых в рублях, на которой он находился в 2005—2006 годах, и 12% годовых в валюте, то региональные кредитные организации, вынужденные занимать на межбанковском рынке рублевые средства под 12—12,5% годовых, на данный момент предлагают ипотеку по средним ставкам около 16—17% годовых в рублях. Валютные кредиты в городах стоят 14—16% годовых.
Различие № 2: размер ущерба, нанесенного кризисом ипотечному рынку. На фоне экономического неблагополучия сокращение оборота ипотечного сегмента, составившее в крупнейших городах РФ на данный момент порядка 200% (г/г), в регионах достигло 300%. Нужно отметить, что постепенно рынок заимствований под залог восстанавливается, хотя и довольно низкими темпами. Это стало возможно во многом благодаря активизации региональной экспансии федеральных кредитных структур. Например, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию — это федеральная структура. Его программа действует на территории всей России, только меняются некоторые ставки. Дополнительную поддержку кредитному рынку в ближайшие годы окажут программы государственных субсидий процентных ставок по кредитам и госгарантии банкам, оперирующим на рынке ипотеки.
Различие № 3: валюта займов. Этот пункт существовал еще и до кризиса. Традиционно проживающие в регионах потенциальные клиенты банков менее вовлечены в оборот иностранных денежных единиц, соответственно, и доверия больше испытывают именно к отечественным деньгам. «В отличие от Москвы и Санкт-Петербурга, в регионах подавляющая доля спроса в ипотечном кредитовании приходится на рублевые займы, — подтверждает Анжелла Дубровская, руководитель отдела ипотеки инвестиционно-девелоперской компании «Сити — XXI век». — Валютные же кредиты за пределами двух столиц особой популярностью не пользуются».
Различие № 4: размер переоценки стоимости квадратного метра. В регионах жилье заметно менее переоценено по отношению к своей себестоимости, чем в столицах. Хотя и там существует такая проблема. Цена на недвижимость, которая, хотя и снизились за последний год на 40% в рублевом эквиваленте, все равно остается на 30—60% выше реальной себестоимости жилья для застройщика. Очевидно, что данное обстоятельство также не способствует активизации покупок жилой собственности. Банковские ставки по ипотеке, с учетом в том числе двукратного сокращения прироста реальных доходов населения в 2009 году, носят фактически запретительный характер. «Поэтому я полагаю, что приобретение жилья на данный момент лучше отложить, — говорит Александр Осин. — Конечно, это не относится к тем, кто испытывает острую необходимость в приобретении или расширении жилой площади. Что же касается рисков, связанных с такой покупкой, то я бы советовал гражданам, проживающим и в центре России, и в регионах, доверять в данном случае кредитным структурам, проверенным по другим крупным операциям, или обращаться в квазигосударственные банки».
Различие № 5: процесс оформления. Нужно отметить, что в текущий момент существует разница в сроках одобрения кредитных заявок банками. Например, если региональный заемщик приобретает квартиру и оформляет ипотечный кредит в столичном банке, то общее время рассмотрения его заявки увеличивается, поскольку она проходит согласование еще и в региональном отделении банка по месту регистрации клиента. Если кандидатуру столичного заемщика рассматривают примерно неделю, то регионального — две недели.
Сходств между ситуацией с ипотекой в столицах и регионах, конечно же, больше, чем различий. И главное из них состоит в ее недоступности для населения. Текущий средний уровень ипотечных кредитных ставок, несмотря на его снижение, по-прежнему чрезмерно высок и предполагает среднемесячные выплаты по жилищному кредиту на семью порядка 30 000 рублей. С учетом среднего семейного заработка в РФ на уровне 37 000 рублей в месяц такая ситуация делает эти кредиты недоступными для подавляющего большинства потенциальных покупателей. Реальная, значимая активизация инвестиционных процессов на рынке ипотеки, в том числе в его региональном сегменте, начнется не ранее чем в 2012—2013 году, когда измеренные с учетом инфляции цены на недвижимость приблизятся к своим справедливым, с точки зрения платежеспособного спроса, уровням.
Наталия ТРУШИНА
