С начала года объемы ипотечного кредитования в Москве и области ежемесячно увеличивались на 10—15%. Однако в третьем квартале активность заемщиков резко снизилась. В частности, в столице количество зарегистрированных ипотечных сделок сократилось на 19% по сравнению со вторым кварталом. Впрочем, риэлтеры и банкиры уверены, что негативная динамика — временное явление.
Ипотечное улучшение
По экспертным оценкам, в этом году будет выдано ипотечных кредитов на 320—360 млрд рублей. Львиную долю займов возьмут жители Московского региона. «Объем ипотечных сделок растет. По нашим оценкам, в этом году объемы кредитования увеличатся не менее чем на 60 процентов», — прогнозирует руководитель аналитического центра корпорации «Инком» Дмитрий Таганов.
По словам руководителя дирекции обслуживания физических лиц Райффайзенбанка Андрея Степаненко, осенью клиенты стали более активно обращаться за консультациями, возросло количество заявок на получение ипотечных кредитов. В сентябре объемы кредитования увеличились по сравнению с летними показателями.
По большей части ипотечные операции совершаются на рынке вторичного жилья. «В структуре продаж с помощью ипотеки преобладают сделки на вторичном рынке. На них приходится около 70 процентов», — констатирует гендиректор агентства МИАН Василий Митько. По словам Дмитрия Таганова, средний объем займа при покупке квартиры на вторичном рынке составляет порядка 3 млн рублей. Такие покупки чаще всего совершаются с целью улучшения жилищных условий.
По оценкам компании «Кредитмарт», на первичный рынок жилья приходится около 25% выданных кредитов. При этом объемы кредитования на рынке новостроек стабильно растут. «В конце прошлого года доля покупок с использованием ипотечных кредитов в Москве и Московской области составляла три процента, а этим летом выросла до 15 процентов», — говорит первый вице-президент ГК ПИК Артем Эйрамджанц.
По данным компании «Миэль», средняя ставка до оформления права собственности при кредитовании квартир в новостройках (обеспечением является залог прав требования по договору долевого участия или договору инвестирования) в сентябре составляла 15,7% годовых в рублях. Впрочем, пока преждевременно заявлять о восстановлении кредитования новостроек в докризисных объемах. «Если до кризиса банки охотно давали кредиты на покупку строящегося жилья даже на этапе котлована и зачастую не предъявляли обязательных требований по аккредитации объекта банком, то сегодня картина прямо противоположная. Большинство банков придерживаются консервативной политики кредитования на первичном рынке недвижимости и предпочитают сотрудничать с застройщиками, которые работают по 214−ФЗ или завершают строительство», — отмечает гендиректор компании «Кредитмарт» Юлия Купко.
Готовятся к снижению
Восстановление ипотечного кредитования сопровождается обострением конкуренции. На ипотечный рынок вернулись крупные банки, приостановившие свои программы во время кризиса: «ГПБ-Ипотека», «Глобэкс», АМТ-банк (ранее БТА-банк), МДМ-банк, Собинбанк, Бинбанк и другие. Всего на покупку жилья в Москве кредиты предлагают около двух десятков фининститутов. Ряд крупных кредиторов отменили комиссии, стали открывать специализированные ипотечные центры, возобновлять программы рефинансирования.
Одним из инструментов конкурентной борьбы становится снижение ставок: сегодня они колеблются от 9,5 до 15% годовых в рублях. Минимальный размер первоначального взноса составляет 10—20% от стоимости объекта недвижимости. Правда, высокий уровень риска ссуд с небольшим первоначальным взносом банки компенсируют повышенной ставкой по таким кредитным продуктам.
Многие эксперты отмечают, что заметно возрос объем предложения ипотечных программ с плавающими, гибридными и комбинированными ставками. За рубежом такие кредиты составляют от 40 до 80% всего объема заемных средств, однако в России они пока не пользуются спросом. «Большинство заемщиков предпочитает не рисковать и не связываться с кредитами по плавающим ставкам. По таким ставкам выдается не более 10 процентов кредитов. Обычно такие кредиты берут владельцы бизнеса либо участники междугородного обмена», — поясняет гендиректор компании «Ипотек.Ру» Дмитрий Овсянников. По словам Юлии Купко, программы с плавающими ставками выбирают клиенты, уверенные в быстром досрочном погашении (не более 20% заемщиков). Василий Митько из МИАН объясняет низкий уровень спроса на такие кредиты сложностью продукта, а также непредсказуемостью индексов, на основе которых рассчитывается плавающая процентная ставка. Впрочем, по мнению экспертов, в долгосрочной перспективе спрос на подобные продукты может возрасти, поскольку плавающие и комбинированные ставки позволяют снизить плату за пользование кредитом, повышают его доступность.
Несмотря на ужесточение конкурентной среды пока сливки с ипотечного рынка продолжают снимать госбанки, занимая доминирующие позиции. Высокий уровень ставок при низкой стоимости заимствований (около 5%) позволяет им зарабатывать на кредитовании физлиц 10—15% годовых, а то и больше. При покупке двухкомнатной квартиры стоимостью 6,6 млн рублей заемщик будет ежемесячно отдавать банку 42—52 тыс. рублей (при первоначальном взносе 50% от стоимости жилья), а переплата по такому займу составит от 3 до 6,8 млн рублей в зависимости от срока кредитования, который составляет от десяти до двадцати лет. По мнению экспертов, относительно низкая стоимость внешних заимствований в сочетании с высокой доходностью ипотечных кредитов обеспечивает госбанкам свободу маневра и создает задел для дальнейшего снижения ставок.
Илья СТУПИН
