На меня произвело большое впечатление то, что в России изучают опыт США для построения своего рынка ипотеки.
Для того чтобы понять, что произошло в США, необходимо вернуться к ситуации в сберегательных учреждениях в 80-е гг. К этому времени в стране был выдан большой объем ипотечных кредитов, на рынке работало много кредитных организаций. Кредиты выдавались на 30 лет и находились на балансе этих организаций. Но в 80-е гг. существенно выросли ставки — и стало понятно, что депозиты обходятся дороже, чем ипотечные кредиты на балансе. В качестве решения проблемы стали выдавать высокорискованные кредиты под коммерческую недвижимость. В ряде случаев по этим кредитам наступал дефолт, что в итоге стоило правительству США огромных денег. Конгресс ужесточил регулирование банков и обязал их страховать депозиты. Рынок стал искать более эффективный способ управления риском несоответствия активов и пассивов.
Секьюритизация ипотеки стала хорошим инструментом для минимизации процентного риска застрахованных банков и особенно сберегательных учреждений, так как он частично перекладывался на долгосрочных инвесторов.
Ошибки США
Однако при развитии секьюритизации с целью финансирования ипотечного кредитования мы совершили ряд ошибок. Первое — в США отсутствовали стандарты кредитования, которые бы касались всех участников ипотечного кредита, кредиторов и инвесторов. Существовало строгое регулирование по застрахованным банкам, выдающим кредиты, а в небанковском секторе, так называемом теневом, национальных стандартов кредитования не было. Федеральная резервная система (ФРС) могла установить единые стандарты кредитования для всех, но не сделала этого, потому что в то время всех увлекла идея саморегулируемых рынков. Это оказалось очень неправильной идеей.
В итоге ипотечные кредиты стали выдавать организации, не подпадающие под регулирование. На Уолл-стрит продавались целые пакеты ипотек от таких организаций, которые стали отнимать нишу у банков и у FHA (Федеральная жилищная администрация). Нерегулируемые ипотечные брокеры увлеклись объемами и секьюритизацией. Их идеология была такова: «Нам сейчас платят деньги, поэтому мы должны выдать как можно больше ипотечных кредитов. Дальше мы передадим этот риск инвесторам — и беспокоиться будет не о чем».
Пока наблюдался рост цен на жилье, неплатежеспособные заемщики могли обслуживать свои ипотечные кредиты, в том числе посредством их рефинансирования с учетом этого роста. Собственно, не требовалось подтверждение дохода заемщика, допускалось очень высокое соотношение платежа по кредиту к доходу, существовала необходимость постоянной реструктуризации этих кредитов для снижения убытков. Не всегда удавалось эффективно вступить во владение залогом.
Такая модель начала развиваться в 2000-е гг., приведя к существенному снижению качества выдаваемых кредитов.
Видели ли инвесторы, что происходило с этими кредитами? Почему инвесторы, которые покупали ценные бумаги, обеспеченные ипотеками, не изучали кредиты, лежащие в покрытии? Эти вопросы остаются без ответа.
Свою негативную роль сыграли и рейтинговые агентства. Они были готовы присваивать рейтинг ААА старшим траншам при секьюритизации. При этом пулы кредитов, лежащие в покрытии, не анализировались. Агентства использовали модели, которые опирались на предыдущие убытки. Исторически в США ипотека была успешной, дефолтов было мало, потому что ранее были установлены более строгие стандарты кредитования, чем в 2000-е гг. Поэтому исторический опыт здесь мало чем мог помочь.
Тщательного анализа пулов кредитов не требовали и наши законы о ценных бумагах, прежде всего это касалось раскрытия информации для инвесторов и проведения должной проверки перед принятием инвестиционного решения. Это вынуждало инвесторов верить рейтинговым агентствам.
Кроме того, у нас были долговые обязательства, обеспеченные залогом других ипотечных облигаций, как правило несущих повышенный риск. Тем не менее эти выпуски также получали рейтинг ААА. На рынке появились синтетические деривативы, которые вообще не были обеспечены ипотеками. Проблема возросла до неуправляемого размера. Отдельные выпуски в США могли состоять из 20—25 траншей. Инвесторам очень затруднительно анализировать все эти транши. Это также отрицательно влияло на рыночную дисциплину по проблемным кредитам, которых было выдано великое множество.
Что явилось причинами данной ситуации? Это, во-первых, принципы организации обслуживания кредитов и низкий уровень вознаграждения за обслуживание кредитов, основанный на предположении низкой вероятности дефолтов по ипотекам. Поэтому основная задача заключалась в получении денежных средств и передаче их инвестору.
Кроме того, в кризис возникла необходимость в реструктуризации кредитов, которая не оплачивалась или оплачивалась незначительно, вследствие чего отсутствовала мотивация в эффективной реструктуризации долга. Необходимо было создать действенные экономические стимулы для ее проведения.
В 2007 г. цены на жилье снизились, поэтому держатели облигаций приветствовали применение механизмов взыскания. При реструктуризации они бы получали компенсацию гораздо позже. Сложилась ситуация, когда в результате выставления на продажу залогового жилья возникало дополнительное давление на цены на недвижимость. Ситуация развивалась по спирали, и успешная реструктуризация кредита так и не развилась.
Уроки кризиса
Мы извлекли из этой ситуации следующий урок. При секьюритизации должны быть предусмотрены варианты реструктуризации кредита. Такой инструмент, как взыскание, очень эффективен, но может вызвать и большие убытки.
Я считаю, что правительству США нужно было менять всю стратегию своего участия на рынке ипотеки. Я думаю, что субсидий на строительство предоставлялось недостаточно, мало поддерживались банки.
Нужно было поддерживать другие секторы экономики, для того чтобы обеспечить платежеспособность населения, которое будет получать эти кредиты. Нам необходима гармонизация, баланс между различными секторами, для того чтобы повысить платежеспособность домохозяйств.
Следует вывести государственные организации с рынка ипотеки, он должен быть полностью частным. Таким образом, участники рынка смогут повысить финансовую эффективность, а правительство должно выполнять только роль регулятора.
Также я бы с большой осторожностью подходила к новым продуктам. Во всяком случае, в течение следующих пяти лет, я думаю, надо снизить максимальные ежемесячные платежи по кредитам. Даже те платежи, которые у нас есть сейчас, слишком велики для заемщика.
Самый главный урок, который мы извлекли из опыта США, — ипотечные кредиты должны быть посильными, чтобы их можно было выплатить даже в случае кризиса.
Шейла Бэйр
Шейла Бэйр была 19-м председателем Федеральной корпорации по страхованию депозитов США. Занимала этот пост с июня 2006 г. по июль 2011 г. В 2002—2006 гг. — профессор в области политики финансового регулирования бизнес-школы Исенберг Массачусетского университета, в 2001—2002 гг. — заместитель министра по кредитно-финансовым учреждениям в министерстве финансов США, в 1995—2000 гг. — старший вице-президент по взаимодействию с органами государственной власти Нью-Йоркской фондовой биржи, в 1991—1995 гг. — комиссар и действующий председатель Комиссии по срочной фьючерсной торговле сырьевыми товарами США, в 1981—1988 гг. — директор по исследованиям, помощник советника, а затем советник по юридическим вопросам руководителя группы большинства в сенате США Роберта Доула.
Шейла БЭЙР
Автор — экс-глава Федеральной корпорации страхования депозитов США (FDIC)
