При этом, утверждают аналитики, прогнозируемое повышение ставки до 15—16% уменьшит число кредитоспособных россиян вдвое. Впрочем, эксперты рынка сомневаются, что отток клиентуры приведет к улучшению условий ипотечного займа. Как показал предыдущий кризис, падающий спрос приводит не к предложению клиентам более выгодных условий, а лишь к тому, что банки еще сильнее закручивают гайки.
В своих расчетах эксперты «ФинЭкспертизы» исходили из стоимости «однушки» 40 кв. м, рассчитанной из средней цены квадратного метра по России. По данным Росстата, в первом квартале 2012 года она составила 48 тыс. руб. В результате аналитики приходят к выводу, что при ставке 9% (а не сегодняшних 12%) ипотечный кредит может быть доступным даже при зарплате 23,5 тыс. руб. «Понятно, что не каждый работник, имеющий в теории возможность взять ипотеку, возьмет ее, — комментируют исследователи. — Для кого-то вопрос жилья не стоит слишком остро, другие не уверены в своих силах, третьи будут оглядываться на нестабильную ситуацию в экономике. Само решение о покупке квартиры складывается из многих факторов: размер первоначального взноса, на который необходимо накопить, стабильность в экономике, уверенность в работодателе, стоимость квартиры, наличие адекватных предложений от застройщиков и наша пресловутая ставка по кредиту».
Исследователи также подсчитали, что стоит только процентной ставке упасть хотя бы на один пункт, как в рынок ипотечного кредитования оказываются вовлечены более 500 тыс. человек. Апеллируя данными за 2009—2011 годы, аналитики напоминают, что в 2010 году при снижении ставки на 1,3% по отношению к 2009 году количество выданных ипотечных кредитов выросло в 2,24 раза. В 2011 году, когда ставки продолжали снижаться и упали еще на 1,4%, объем ипотечного кредитования возрос в 1,55 раза. И, наоборот, с каждым новым повышением ставки по кредиту на 1% ипотека становится недоступной примерно для полумиллиона человек. Это около 10% всех тех, кто теоретически мог бы претендовать на ипотечный кредит. В первую очередь из «списка желающих» выбывают те, чьей официальной заработной платы не хватит для оформления кредита даже на покупку однокомнатной квартиры. При повышении процентной ставки с сегодняшних 12,1 до 13% не рассматривают вопрос покупки квартиры в кредит уже 543 тыс. человек.
«Сегодня среднемесячный размер выплат по ипотеке в Москве составляет не меньше 30 тыс. рублей. В Подмосковье самые минимальные ежемесячные взносы превышают отметку в 18 тысяч», — рассказал «НИ» гендиректор столичного агентства недвижимости Константин Манченко. По его словам, доступна покупка жилья в большей степени тем категориям россиян, что заняты на службе в госсекторе или крупной национальной корпорации. При этом заработная плата заемщика должна превышать отметку в 150 тыс. руб. Согласно прогнозам Минрегиона, доля россиян, которые смогут купить жилье на собственные средства и кредиты, должна к 2015 году вырасти более чем в 2,5 раза по сравнению с 2009 годом и достигнуть 30%. Впрочем, согласно опросу, проведенному Национальным агентством финансовых исследований (НАФИ), только 8% опрошенных россиян уверенно заявили о намерении улучшить жилищные условия и более 70% россиян отказались от покупки квартиры.
Между тем игроки ипотечного рынка уже предрекают в преддверии второй волны кризиса рост ставок на 2—3% и сокращение объемов ипотечного кредитования в шесть раз. В случае если сектор останется без господдержки, ставка составит не меньше 15%, утверждается в исследовании Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. При условии господдержки заемщики смогут рассчитывать на ставку в 13,3%.
Очевидно, что повышение процентных ставок вызовет отток спроса на ипотеку со стороны населения. При этом не стоит ждать, что он в свою очередь подтолкнет банковское сообщество пойти на обратное снижение. Это авторитетно утверждают эксперты, основываясь на опыте первого кризиса. Тогда банки не только не снизили ставку, но и ужесточили условия выдачи кредитов. Кроме того, поведение кредитных учреждений зависит от решения ЦБ по ставке рефинансирования, которая пока сохраняется на уровне 8%.
АРФИ ГЕВОРКЯН
