Руководитель дирекции управления частным капиталом банка Citadele Владимир Иванов рассказывает о тонкостях ипотечного кредитования в странах Балтии. По его словам, получение ипотеки в Прибалтике для россиян это дело 3—4 недель…
— Многие не знают, что приобрести недвижимость за границей для россиян можно, прибегнув, в том числе, и к заемным средствам — через кредитование в банке в стране приобретения собственности. А многим кажется, что ипотека за рубежом — это
— Пожалуй, начну с прямого ответа на прямой вопрос: ипотека при приобретении россиянами и гражданами других стран СНГ латвийских объектов недвижимости является процедурой вполне доступной, и процесс получения ипотечного кредита по своей сложности не является
При этом отмечу, что если действительность такова, как вы её описали в своём вопросе, то ситуация складывается очень интересная. Дело в том, что ипотечное кредитование при приобретении недвижимого имущества является одной из наиболее распространённых, типовых операций банковского финансирования. Я бы сказал, что сегодня в европейских странах, в том числе в Латвии, экзотикой является как раз обратная ситуация — покупка кем-либо дома или квартиры за свои деньги, без привлечения банковского кредита. Этим и объясняется факт, что, например, в Латвии процедуры рассмотрения и оформления кредитных сделок, основные условия и подходы давно уже отработаны и, так сказать, канонизированы.
Другое дело, что даже в самой комфортной с точки зрения соотношения «кредит — залог» кредитной сделке для банка всё равно главным вопросом остаётся так называемое качество заёмщика, происхождение его денежных средств, его финансовая стабильность и его способность в будущем выполнять взятые на себя обязательства по возврату долга и уплате процентов. Вот здесь при кредитовании иностранцев и начинают сказываться преимущества стран и банков, имеющих опыт работы с соответствующими клиентскими рынками и понимающих их специфику. Банк Citadele, безусловно, является одним из таких банков, а Латвия — одной из таких стран. И подтверждением моих слов является не только очевидно возросший в последние годы интерес россиян к приобретению латвийской недвижимости, но и сухая статистика по количеству заключенных сделок, в том числе с привлечением финансирования из латвийских банков.
— Расскажите про процедуру получения кредита подробнее. Какие условия в вашем банке?
— Сделка по предоставлению банком финансирования клиенту по своей логике, по своей, если можно так сказать, архитектуре ничем не отличается от других сделок между двумя субъектами экономического пространства. Всё как всегда:
Несомненно, каждая из сделок по ипотечному кредитованию будет иметь свои уникальные черты и особенности: нет двух абсолютно одинаковых объектов, как нет и не может быть двух одинаковых потенциальных заёмщиков. Тем не менее, это не может помешать нам в общих чертах описать требования и подходы банка Citadele при подготовке сделки ипотечного кредитования.
Условия предоставления кредита зависят от нескольких факторов. Это вид и оценочная стоимость предлагаемого обеспечения, регулярность доходов и объемы финансовых потоков клиента, а также цель получения данного финансирования.
Сформировавшаяся на сегодня матрица предложения, думаю, покажется весьма привлекательной нашим друзьям из России. При покупке недвижимости в Латвии банк может предоставить кредит в размере вплоть до 80% от оценочной стоимости предлагаемой в залог недвижимости, при этом максимальный срок кредита может составить 35 (!) лет. Что касается процентной ставки, то почти во всех случаях будет применяться так называемая «плавающая» ставка, составными частями которой будут рыночный индекс (как правило, это 6-месячный EURIBOR или LIBOR — в зависимости от валюты) и закрепленная в договорах постоянная часть, которая на сегодняшний день составляет 4.5% — 5.0% годовых. Учитывая текущую ситуацию с индексами, клиент вполне может рассчитывать на получение общей ставки в размере 5.0%-5.5% годовых. Отдельно взимается комиссия за оформление кредитной сделки, размер которой составляет 1.5% от суммы кредита. Важно обратить внимание также на то, что банком не предусмотрены штрафные санкции за досрочное погашение кредита, что дает клиенту возможность вернуть кредит в любой момент времени, уплатив банку проценты только за фактический срок использования заёмных ресурсов.
В целом, думаю, важно будет отметить, что при кажущейся громоздкости процедуры получения кредита (клиент должен предоставить все необходимые бумаги, банк должен проанализировать предложение, формализовать решение в соответствующих корпоративных институциях, затем следует подготовка и подписание договоров, оформление залогов и пр.), мы вправе рассчитывать на завершение всего процесса для типового стандартного случая в течение 3—4 недель.
— Нарисуйте портрет «типичного русского», который берет кредит в вашем банке на покупку недвижимости в Латвии?
— Как правило, это — представители категории людей с доходами «выше среднего». Это может быть топ-менеджер какой-либо крупной компании с хорошей официальной зарплатой, а может быть и владелец собственного бизнеса, которому невыгодно для приобретения недвижимости вынимать деньги из оборота своей компании. Ещё одна немаловажная часть нашей «аудитории» — представители творческой интеллигенции. Чаще всего, это — жители крупного российского города-миллионника, возрастом старше 40 лет.
К нашему великому удовольствию, это почти всегда люди интеллигентные, с широким взглядом на жизнь, умеющие ценить красоту и удобство. Кроме не поддающегося скучному анализу шарма Рига и Юрмала привлекают их своей компактностью, если хотите — предсказуемой комфортностью жизни. Ну и, конечно, море, пляжи, и, в какой-то степени — ностальгия: или они сами, или их родители в советское время приезжали в Юрмалу и Ригу на отдых и очаровывались ганзейским духом и непередаваемой атмосферой этих мест.
— Отличаются ли условия по кредиту, если приобретаешь недвижимость в инвестиционных целях, например для сдачи в аренду? Относится ли кредитование только к жилой недвижимости? Можно ли взять кредит на приобретение бизнеса или коммерческой недвижимости?
— Основные условия ипотеки принципиально отличаться не будут: по большому счету, суть и характер сделки по кредитованию под залог недвижимого имущества не изменяются. Однако, это уже совсем другая история…
Дело в том, что в таком случае общую сделку банк уже будет рассматривать не как финансирование покупки жилья клиентом, а как бизнес-проект, а следовательно, наряду с существующими доходами и денежными потоками клиента анализу будут подлежать также планируемая деятельность по сдаче в аренду приобретаемого объекта (например, ресторанный или гостиничный бизнес) и связанные с этим финансовые потоки. Отдельные условия кредитования при этом могут существенно измениться (например, сроки кредитования бизнес-проектов однозначно будут существенно короче, могут появиться некоторые дополнительные комиссии).
Предлагать в залог банку коммерческую недвижимость можно, в том числе и нежилые помещения, и земельные участки со строениями и без них, однако в этом случае у банка будет совершенно иной подход к определению приемлемой для себя возможной кредитной экспозиции в проекте. То же самое относится и к финансированию приобретения бизнеса как долей капитала предприятий. Согласитесь, здесь мы точно выходим за рамки нашей сегодняшней темы.
— Приобретение жилья за границей в ипотеку можно назвать инвестицией? Или инвестиционный эффект пропадет после выплат всех процентов по кредиту?
— Я считаю, что спекулятивная составляющая при покупке недвижимости в Латвии не должна быть доминирующей. Про неё не нужно забывать, но не нужно и преувеличивать её значение.
Среди главных для клиентов «приобретений от приобретения недвижимости» — наличие собственного жилья в весьма комфортной для жизни европейской стране; сохранение капитала и защита его от инфляционного давления; возможность вместе с приобретением недвижимости претендовать на получение вида на жительство в Латвии, что, в свою очередь, даёт неоспоримое преимущество — свободное перемещение по всей территории Шенгенской зоны. Отметим при этом, что на сегодняшний день Латвия по сравнению с соседями по Европе является страной с минимальным для получения вида на жительство порогом инвестиций: чуть более 140 тысяч евро в столице и крупных городах и около 70 тысяч евро — за пределами этих территорий. Согласитесь, что, например, для москвичей эти цифры не выглядят угрожающими!
Что же касается инвестиционного эффекта, то здесь, как всегда, успех будет определяться в первую очередь не процентами по кредиту, а тем, удастся ли инвестору приобрести правильный актив за правильную цену. Скорректировавшиеся во время кризиса цены на недвижимость в Латвии предпосылки для этого, безусловно, создают. И ещё один аргумент: ожидаемая на текущий момент общая стоимость привлеченных банковских ресурсов при покупке недвижимости в Латвии, которая едва ли превысит 6% годовых, не должна представлять угрозу для результатов нормального инвестиционного процесса.
— А какое жилье берут россияне в ипотеку в Латвии?
— Во-первых, отмечу, что пока что интерес граждан России почти исключительно ограничивается Юрмалой и Ригой, хотя сегодня латвийский рынок недвижимости может предложить весьма интересные альтернативные решения. Чаще всего россияне приобретают реновированное жилье в довоенных домах в исторических частях города или же квартиры в качественных новостройках как можно ближе к центру; реже ищут дома с земельным участком. Запрашиваемые площади варьируются недалеко от 100 м2, хотя есть определённый спрос и на меньшие, и на большие квартиры. Как правило, заемщики интересуются недвижимостью в ценовой категории 150—300 тысяч евро за объект, что даёт право одновременно претендовать на получение вида на жительство. Кстати, по латвийскому законодательству это возможно и в том случае, если покупатель приобретает недвижимость, взяв ипотечный кредит в латвийском банке.
— Вы, как банкир, можете сказать: что происходит с ценами на недвижимость в странах Прибалтики? Они растут или все еще падают? Дно пройдено?
— Я думаю, что наиболее профессионально на этот вопрос ответят риэлторы, хотя и мы стараемся отслеживать главные тенденции. Наши специалисты считают, что дно пройдено, падение цен на объекты недвижимости остановилось еще в прошлом году. Оживление наблюдается лишь в некоторых сегментах. Так что, пожалуй, настоящий момент можно считать очень выгодным для приобретения жилья.
При этом всё активнее латвийскую недвижимость приобретают нерезиденты, желая сохранить свой капитал в нынешнее турбулентное время, а также в стремлении интегрироваться в Европу, получить вид на жительство и обеспечить для своей семьи безопасное место жительства в европейской стране, предлагающей возможность и общения, и получения образования на русском языке. Поэтому на фоне относительно низких цен наблюдается спрос на качественную недвижимость в новых и эксклюзивных проектах, а соответственно, вместе со спросом растут и цены. В сегменте, который интересует нерезидентов, на сегодняшний день спрос уже даже превышает предложение.
Для примера приведу немного статистики.
На начало 2013 года общий объем инвестиций, вложенных нерезидентами в экономику Латвии с целью получения вида на жительство, составил более 479 миллионов евро, и 78% из этой суммы были вложены в недвижимость. Со вступлением в силу в 2010 году поправок к миграционному закону Латвийской Республики ежегодно растет число заявлений на получение вида на жительство, в том числе на основании приобретённого права собственности на недвижимость. Так, в 2010 году на основании приобретения жилья было подано 127 заявлений, в 2011 году — уже 836, в 2012 году — 1225 заявлений, и 2013 год тоже обещает быть в этом плане активным. По данным Управления по делам гражданства и миграции за время действия поправок к закону, вид на жительство в Латвии на основании приобретения недвижимости уже получили около 4 тыс. инвесторов и членов их семей.
В целом, оценивая рыночные тенденции, а также учитывая стабилизацию общей экономической ситуации в Латвии, мы ожидаем дальнейшей активизации в соответствующих сегментах рынка, сопровождающейся умеренным ростом цен на объекты.
— У меня чисто практический вопрос — как платить по кредиту, если большую часть времени находишься в России, а не в Латвии?
— Я не думаю, что сегодня для кого-нибудь из наших клиентов эта задача и в самом деле может показаться сложной или трудновыполнимой. Мы уже упоминали, что типичный покупатель недвижимости в Латвии — это человек, глубоко интегрированный в современный бизнес со всей его глобальностью, трансграничностью и коммуникационными возможностями.
И Россия, и Латвия сегодня — части общего мирового экономического порядка, в котором существует множество возможностей удаленно управлять своими финансами, совершать транзакции, а также оплачивать счета или покупки. Добавлю, что и в этой области организации общего финансового сервиса за рубежом клиенты из России вправе рассчитывать на поддержку банка Citadele, предлагающего своим партнёрам высокотехнологичное и качественное обслуживание их финансовых потоков и сделок.
Справка
С момента начала оздоровления глобальной экономики, и в особенности главных внешних рынков Латвии, экспорт стал главным источником роста латвийской экономики. С улучшением финансовых показателей предприятий и постепенным восстановлением рынка труда, увеличилась и роль внутреннего потребления. На протяжении последних трёх лет внутренний валовой продукт уверенно удалялся от дна кризиса, и сегодня в текущих ценах ВВП уже вплотную приблизился к докризисному уровню. Последние два года выдались особенно удачными для латвийской экономики: в 2011 и 2012 годах годовой прирост ВВП составил порядка 5.5%. Несмотря на рецессию в Еврозоне и существенное замедление экономического роста в странах, являющихся главными торговыми партнёрами Латвии, экономика страны сумела успешно противостоять общей гравитации. К тому же, в 2012 году Латвия стала самой стремительно растущей экономикой в странах Европейского союза. На фоне большинства стран региона Латвию выделяет и проводимая политика «деконсолидации», сопровождаемая постепенным уменьшением ставок налогов, повышенных в самый разгар рецессии, и увеличением расходов госбюджета в ключевых отраслях.
Действия страны по борьбе с кризисов были по достоинству оценены как рейтинговыми агентствами, так и инвесторами. Уже в 2011 году Латвия успешно вернулась на внешний рынок капитала, за последние два года выпустив еврооблигации общим объемом 2,75 миллиардов долларов.
