Решение взять ипотечный кредит на квартиру чаще всего дается очень непросто, учитывая что с момента заключения договора заемщик добровольно обрекает себя на многолетнее и не всегда выгодное для него сотрудничество с кредитной организацией. Поэтому потенциальному получателю ипотечного кредита не только необходимо со всей серьезностью подойти к выбору подходящего банка, но и определиться (с максимальной выгодой для себя) со множеством параметров, начиная с вида ипотечной программы, валюты кредита и заканчивая способом досрочного его погашения.
Одно из наиболее важных и первоочередных решений, которое предстоит сделать потенциальному покупателю, заключается в ответе на вопрос: что лучше — купить готовую квартиру или внести деньги на этапе строительства дома? Поскольку оба варианта имеют как свои преимущества, так и недостатки, покупателю придется делать выбор, исходя не только из своих денежных возможностей, но и своих предпочтений, не последним из которых является желаемая срочность переезда в новую квартиру.
Готовое жилье — быстрее, но дороже
Покупка квартиры на вторичном рынке, а также полностью достроенного жилья на первичном рынке недвижимости позволяет начать новую жизнь сразу же после получения ипотечного кредита и оформления необходимых формальностей по покупке. Важным моментом является тот факт, что приобретаемую квартиру можно сразу же увидеть своими глазами, что позволяет точнее оценить достоинства и недостатки как самой квартиры, так и ее расположения в том что касается видов из окна и ориентации по сторонам света. Готовая квартира также в большинстве случаев означает наличие сложившейся окружающей инфраструктуры — школ, магазинов, общественного транспорта и. т.д.
Как правило, получить кредит на такую квартиру существенно легче: кредитование на вторичном рынке недвижимости несет с собой меньше рисков и практикуется большинством банков. С другой стороны, финансовые организации требуют, чтобы выбранное покупателем жилье удовлетворяло определенным требованиям, что несколько уменьшает выбор. Квартира на вторичном рынке также может принести с собой неприятные неожиданности, связанные, к примеру с внезапным появлением законных претендентов на уже купленную нежвижимость, что может стоить незадачливому покупателю времени, денег и нервов. И, наконец, весьма важным моментом является стоимость квартиры: в среднем за готовое жилье придется заплатить на 30% больше, чем за находящееся в процессе строительства.
Строящееся жилье — дешевле, но рискованнее
Приобретение жилья на этапе строительства — весьма соблазнительный вариант для потенциального покупателя, поскольку именно в этот период цена квадратного метра минимальна. Самый выгодный момент вложения средств — на этапе закладки фундамента дома, однако именно в этот момент с покупкой связано наибольшее количество рисков: многие стройки замораживаются еще на промежуточных этапах. Поэтому специалисты рекомендуют приобретать строящееся жильё на средних стадиях готовности, когда цена ещё не выросла, а риски того, что дом не будет завершён, уже заметно ниже.
Решив вложить средства в строящееся жилье, покупатель должен набраться терпения, ведь до окончания строительства может пройти довольно много времени. Кроме того, придется рассчитывать на дополнительные расходы, что отчасти нивелирует выгоду от меньшей стоимости строящихся квартир. Кредитование сделок по приобретению квартир в строящихся домах отличается более высокими рисками. Поэтому на период строительства квартиры процентные ставки могут быть увеличены до 2,5—3% годовых в сравнении со ставками по ипотеке на готовое жилье.
В случае строящегося жилья значительные риски для банка представляют собой не только платежеспособность заемщика, но и чистоплотность застройщика. С одной стороны, на этапе строительства кредитная организация не может рассчитывать на залог в виде покупаемой квартиры, поскольку фактически таковая существует пока лишь в проектной документации. В залог потенциальный заемщик может передать банку лишь право требования на квартиру по договору долевого участия в строительстве. И только после завершения строительства и оформления прав собственности приобретаемое жилье становится реальным залогом. Поэтому в некоторых случаях кредитная организация может потребовать дополнительное обеспечение в виде поручительства или залога имущества.
С другой стороны, банку необходимо получить дополнительно гарантии того, что дом будет достроен в срок и принят в эксплуатацию. Поэтому при выдаче кредита под покупку новостройки банку необходимо проверить не только заемщиков, но и наличие всей необходимой разрешительной документации на проект у застройщиков, а также его финансовую устойчивость. Подобная проверка может занять довольно много времени, что весьма невыгодно потенциальному заемщику.
Хорошим выходом для покупателя может стать обращение за кредитом к банку, который сам финансирует строительство дома, где находится выбранная квартира. Речь идет о партнерских программах банков и компании-застройщика. Поскольку в этом случае банки заинтересованы в скорейшем возврате вложенных в строительство дома средств, они предоставляют для покупателей этого дома наиболее привлекательные условия. Кроме того, покупка строящейся квартиры в рамках этой программы служит страховкой от неприятных сюрпризов, например, замораживания строительства или мошенничества с двойными продажами.
В качестве примера партнерской ипотечной программы можно привести программу кредитования «Запад-рубли» Банка проектного финансирования. Программа предусматривает приобретение квартир на стадии строительства в многоквартирных домах, в строительстве и реализации которых участвует ЗАО «ИСК «ЗАПАД» (а именно ЖК «ИРИС», ЖК «Гусарская баллада» и ЖК «Мичуринский квартал»). На этапе строительства до регистрации права собственности на приобретаемую квартиру процентная ставка по кредиту в рамках этой программы составляют от 13,25% годовых. После окончания строительства и оформления собственности ставка снижается до 12,25%.
Свой аналогичный список финансируемых объектов строящейся недвижимости есть у Райффайзенбанка. При этом ставки по кредиту на приобретение жилья в аккредитованных банком новостройках составляют от 12,5% до регистрации права собственности и от 11,5% после регистрации права собственности. В качестве обеспечения по кредиту заемщик должен передать банку права требования по заключаемому заемщиком договору долевого участия, а после оформления права собственности залогом становится приобретенная в кредит квартира.
Валентина ГАВРИКОВА
