Финансовый кризис подложил россиянам огромную свинью. Граждане, взявшие относительно дешевые ипотечные кредиты и решившие, казалось, пресловутый квартирный вопрос, попали теперь в сложное положение. Дело в том, что процентные ставки по кредитам не фиксированные, они привязаны к ставке рефинансирования Центробанка. Это значит, что в ближайшее время ставки поползут вверх и платить по уже оформленной ипотеке придется больше. Хорошо, если вы потянете эти платежи. А если нет?
Дожидаться, когда явятся приставы, чтобы выкинуть из квартиры ваши пожитки, а саму квартиру продадут за бесценок по «срочной» схеме? Нет и еще раз нет. Если ипотечные платежи стали для вас неподъемными, выход один: заблаговременно обратиться в банк с предложением продать квартиру, находящуюся в залоге. Сегодня мы расскажем, как правильно это сделать.
ШАГ 1: ИДЕМ В БАНК
Чтобы продать квартиру, находящуюся в залоге у банка, нужно согласие этого самого банка на сделку. Для этого нужно явиться в свой банк и заявить, что по финансовым обстоятельствам вы не в состоянии обслуживать ипотечный кредит и хотите продать квартиру. Наверняка банкиры отнесутся к такому предложению без энтузиазма. Но выхода у них нет, кроме как дать добро на сделку. Если вам откажут, требуйте, чтобы банк сделал это в письменной форме, и смело обращайтесь в суд — 99 против 100, что вы выиграете дело.
ШАГ 2: ВЫБИРАЕМ СХЕМУ ПРОДАЖИ
— Есть два способа проведения таких сделок, — рассказывает риелтор Сергей Масловский. — Какой способ выберут в вашем случае, будут оговаривать банк, заемщик и покупатель — в трехстороннем договоре. Способы отличаются друг от друга принципиальным моментом: когда и при каких условиях будет прекращен залог — до перерегистрации прав собственности или после…
В первом случае банк сначала дает согласие на смену собственника, а потом обременение снимается. При этом на какое-то время залогодателем становится новый собственник жилья — покупатель.
Второй способ — это когда покупателем сначала вносится аванс в размере остатка долга банку в счет стоимости квартиры. Тем самым погашается кредит и снимается обременение. Дальше все идет уже, как при стандартной сделке: составляется договор, регистрируется в органах госрегистрации — и с момента регистрации происходит смена собственника.
ШАГ 3: УТОЧНЯЕМ ТЕХНИЧЕСКИЕ ДЕТАЛИ
— Чисто технически сделки строятся следующим образом, — поясняет Сергей Масловский. — В первом случае покупатель помещает деньги в две ячейки в депозитарии. В одну закладывается сумма, равная остатку задолженности банку, в другую — все остальное. Операция закладки происходит под контролем сотрудника банка. Когда происходит регистрация прав нового собственника, сотрудник банка забирает остаток задолженности из «своей» ячейки и дает покупателю разрешение на снятие обременения. Деньги из другой ячейки забирает «прогоревший» заемщик ипотеки. Если по каким-то причинам регистрации договора и перехода прав собственности не происходит, деньги из обеих ячеек забирает покупатель…
Во втором варианте схема немного меняется. Деньги также закладываются в две ячейки. Когда банк забирает свою долю и снимает обременение, регистрируется договор купли-продажи, после чего деньги из второй ячейки переходят в карман бывшего заемщика.
ШАГ 4: РЕШАЕМ — ЯЧЕЙКА ИЛИ АККРЕДИТИВ?
— Вместо ячеек можно использовать банковский аккредитив, это не меняет схему, — замечает Сергей Масловский. — Средства покупателя размещаются (депонируются) на специальном счете и выплачиваются банку и бывшему заемщику необходимыми частями после регистрации договора купли-продажи. Если сделка не состоялась, то, как и в случае с ячейками, деньги со счета возвращаются покупателю.
ШАГ 5: ОПРЕДЕЛЯЕМ СКИДКУ
Понятно, покупка квартиры, находящейся в залоге, — более трудоемкая и, главное, длительная процедура, чем покупка юридически свободной квартиры. Поэтому продать ипотечное жилье можно только со скидкой. На крайний случай гарантированно продать такую квартиру можно не физическому лицу, а агентству недвижимости. Но это невыгодное дело — агентство заломит скидку в районе 25% от рыночной стоимости жилья.
Андрей ПОЛУНИН
