В Москве открылся один из самых крупных ежегодных форумов по проблемам недвижимости, Moscow Real Estate Forum — MREF 2008. Аудитория форума — представители федеральных органов власти и девелоперских компаний, банков и инвестиционных структур, строительных, страховых компаний, консультанты и аналитики по недвижимости. В первый день работы они сошлись во мнении: государству следует срочно начать помогать деньгами потенциальным покупателям жилья.
Главные вопросы обсуждения — состояние рынка недвижимости, вмешательство государства в спасение строительной отрасли и перспективы девелопмента. Собравшиеся были едины во мнении, что сейчас действуют две тенденции — отсутствие кредитования и «заморозка» цен на жилье.
«Речь идет об открытии обеспеченных кредитных ресурсов для физических лиц на приобретение жилья» «Тенденции взаимосвязаны, компании не могут получить кредит для продолжения строительства и вынуждены останавливать стройки, продавать купленные под новые проекты земельные участки, — говорит гендиректор фирмы «СтройИнжиниринг-Сервис» Артур Гальцев. — «Стоят» розничные цены на жилье. Тогда как оптом объекты уже сейчас продаются с дисконтом до 30%».
Безусловно, снижение спроса, происходящее в кризисные времена, приведет к падению цен, но замедление темпов ввода нового жилья уже сейчас создает предпосылки для будущего роста. К тому же те компании, которые сейчас выкупают у обедневших девелоперов их «недострой», не намерены распродавать его прямо сейчас по демпинговым ценам — не для того покупают.
Вице-президент Ассоциации строителей России Владимир Пономарев считает, что нежелание банков давать кредиты связано с увеличившимися для них рисками, которые обусловлены уменьшением количества продаж на рынке недвижимости. Падение же связано с резким снижением платежеспособности населения. «По этой причине государство не может оставить эту проблему без внимания и должно решить ее путем поиска механизма для финансирования строительства», — говорит он.
С другой стороны, сами представители банковских кругов в кулуарных разговорах с корреспондентом газеты ВЗГЛЯД не скрывали факта наличия немалых финансовых запасов, но говорили о том, что кредитовать кого-либо сейчас они «не станут даже под дулом пистолета».
Такой же точки зрения придерживается Гарегин Тосунян, президент Ассоциации российских банков, который считает безосновательной панику по поводу финансового кризиса в России.
«Фактические причины, которые лежат в основе российских банковских волнений, — говорит Гарегин Тосунян, — составляют всего 10%, а все остальное — это безосновательная паника».
Может быть, это и так, но строителям от этого не легче. С наступлением «смутного времени» на мировых финансовых площадках перестало быть возможным перекредитоваться на Западе: деньги подорожали и выдаются только под серьезные гарантии, а о каких гарантиях сегодня может идти речь? Остается просить помощи у государства или у Сбербанка.
«На фоне падающего фондового рынка недвижимость остается наиболее выгодным вложением. И сегодня власть действует, как любой грамотный менеджер, — покупает», — говорит Федор Сарокваша из «СУ-155».
Другое дело — с каким дисконтом государство приобретает недостроенное жилье у девелоперов. Официально было объявлено, что скидка составит порядка 15—16%. У пресс-секретаря АН «Доки» Руслана Барабаша несколько другие данные: «Скидки по новым объектам достигают 30—40%. Но ситуация сложная, поэтому я не исключаю дисконт до 50—60%».
Кредитный «спасательный круг» будет брошен далеко не всем компаниям, терпящим бедствие. «Помощь получат в основном те, кто приближен к столичным чиновникам, — считает Руслан Барабаш, — например, ПИК, «СУ-155» и ДСК-1, активно участвующие в городских программах». Можно добавить и других претендентов: «Главстрой», ДСК-3 и МСМ-5.
Главный товар аукционов — это самые дешевые панельные дома. «Доступ к деньгам первыми получат объекты, с которыми работали Минрегион, Минобороны и Фонд развития ЖКХ. Ведь им нужно удовлетворить нужды своих очередников», — считает представитель компании Blackwood Ольга Широкова.
Сегодняшняя ситуация очень напоминает события 2005 года, когда московские власти выкупали целые кварталы у так называемых «недобросовестных застройщиков». Причем три года назад на рынке также была паника и хаос, и к «недобросовестным» относили многие приличные фирмы, скупались очень качественные объекты, а не только явный «недострой».
Сегодня чиновники спасают «проблемные» объекты, отдавая предпочтение жилым комплексам высокой степени готовности. «Выбираются объекты с высокой градостроительной значимостью, правовой чистотой и внушительной стоимостью земельных участков», — заявил газете ВЗГЛЯД директор компании «О. С.Г.» Денис Альбанов.
Вне сферы интересов государства остаются проекты, находящиеся на ранней или нулевой стадии строительства, когда только заложен фундамент, говорят участники форума, подчеркивая тем самым, что чиновники озабочены не столько спасением строительной отрасли, сколько наиболее выгодными бизнес-проектами.
Формально у застройщиков остается еще одна возможность решить свои проблемы — взять кредит в Сбербанке. Однако, как уверяют независимые брокеры, банк идет навстречу только при условии обеспечения объекта твердым залогом — недвижимостью, генерирующей денежные потоки. То есть речь идет исключительно об арендном бизнесе. Ставка кредита составляет сегодня от 25% в год. Впрочем, по словам начальника отдела оценки рисков агентства «Ипполит» Сергея Пустовалова, взять даже этот кредит сегодня — большая удача.
Существуют и альтернативные источники финансирования: фонды недвижимости, крупные промышленные предприятия и частные инвесторы. Ставки в фондах начинаются от 35—40%. «Частные лица соглашаются выкупать проекты только со значительным дисконтом — до 45—50% — и требуют оформить долю в бизнесе девелопера», — утверждает руководитель кредитного оператора ProCredit Иван Захаров.
Сами застройщики и девелоперы считают 20% предельной ставкой, выше которой бизнес становится убыточным. Следовательно, уже сегодня можно говорить о грядущих массовых банкротствах многих девелоперов. По мнению генерального директора «Форесткомстроя» Регины Гусовой, неплатежеспособными окажутся более трети игроков рынка недвижимости.
Сейчас было бы правильным говорить не о том, где больше или меньше проценты по кредитам, и прогнозах по банкротству, а о темпах строительства и о состоянии самой отрасли. Чтобы рынок вернулся к прежним объемам строительства, необходимы кардинальные меры. «Речь идет о решении вопроса с длинными кредитными линиями компаниям-застройщикам, а также об открытии обеспеченных кредитных ресурсов для физических лиц на приобретение жилья», — говорит руководитель пресс-службы «СУ-155» Федор Сарокваша.
Не стоит ожидать глобальных изменений от госпомощи отдельным компаниям и отдельным проектам, говорили корреспонденту ВЗГЛЯДа участники московского форума. Причина проста — у конечных покупателей как не было денег на приобретение жилья, так и нет, рассчитывать на ипотеку стало бессмысленно.
Сегодня никто не сомневается, что цены на столичное жилье будут корректироваться вниз. Основной вопрос — насколько может просесть рынок. Оценки выглядят примерно так: в ближайшие 2—3 месяца цены упадут на 10—15%, возможно, в первой половине будущего года еще на 5—7%, но со второй половины года начнется рост.
На сегодняшний день средний показатель снижения цен, по оценкам «Индикаторов рынка недвижимости», не превысил 1%. Так,
«Более заметного снижения цен и повального появления скидок и дисконтов следует ожидать к концу года, когда продавцы устанут «держать паузу» и убедятся в необходимости снижения
Последние два месяца лихорадки и чрезвычайно бурных эмоций на рынке привели к пониманию одной истины: снижение цен — это не «конец света» для рынка недвижимости, а нормальная рыночная ситуация. В этих условиях также можно работать и зарабатывать, только стратегия и ценовая политика должны быть иными.
Безусловный «плюс» состоит в том, что стали падать цены на явно переоцененное жилье, в первую очередь низкокачественное — «хрущевки», «советскую панель» и современные дома, не соответствующие заявленным категориям. Действительно, ни один нормальный человек не посчитает тем же бизнес-классом огромные дома на тысячи квартир, построенные около мусоросжигательных заводов, в которых квартиры продаются по цене от 10 тысяч долларов за метр.
Что касается частных покупателей московского жилья, то, по данным экспертов рынка, самих жителей столицы среди них не более 5—6%, абсолютное большинство — это жители нефтегазовых регионов России. Именно им принадлежит «львиная доля» инвестиционных квартир и именно поэтому вряд ли стоит ожидать массового выброса этого жилья на рынок.
По итогам первого дня работы форума можно сделать несколько выводов. Во-первых, эксперты рынка убеждены во временном характере всех нынешних негативных явлений, включая и падение цен. Продлится это до конца 2009 года. Во-вторых, строительный комплекс, равно как и конечный потребитель, т. е. граждане нашей страны, должен иметь кредитные инструменты для решения своих проблем. Причем первые требуют «доведения» госпомощи по тем ставкам, которые объявило правительство.
А те, кто собственно и формирует своим спросом рынок, то есть россияне, должны иметь возможность брать кредиты под жилье не по фантастическим расценкам, а по реальным, стандартным для цивилизованного мира.
В-третьих, должны быть приведены в действие механизмы нормального функционирования строительной индустрии и прописаны прозрачные «правила» для всех участников рынка.
Пока ни один из этих трех пунктов не реализуется.
Павел ОГОРОДНИКОВ
