Поглощение крупных российских банков-монолайнеров иностранными компаниями становится обыденностью. Когда американский Morgan Stanley купил Городской Ипотечный Банк, его президент и экс-акционер (до продажи совместно с другими топ-менеджерами контролировал около 5% акций банка) Николай Шитов заявил, что перед «Городским Ипотечным» открылись новые горизонты. О том, что в действительности дал банку новый владелец, и в каком направлении теперь движется один из самых ярких игроков отечественного ипотечного бизнеса, Николай ШИТОВ рассказал в интервью Banki.ru.
— Полгода назад Morgan Stanley купил Городской Ипотечный Банк. Что изменилось за это время?
— Мы немного изменили стратегию, сделав акцент на более динамичное развитие в регионах. Во-первых, в этом году мы планируем быть уже в
— Расскажите подробнее об этой стратегии.
— Согласно ей, у нас будет одна из самых широких на рынке продуктовых линеек. К сожалению, больше я рассказать не могу.
— Почему в своей стратегии вы решили сделать ставку на регионы?
— Потому что, во-первых, в Москве большая конкуренция, в регионах она меньше. Во-вторых, в регионах больше востребована рублевая ипотека, которая у нас очень конкурентоспособна. В-третьих, по динамике развития регионы выходят сейчас на первое место, особенно города-миллионники. Там растут объемы строительства, вторичный рынок и ипотека. Поэтому мы во всех них уже имеем свои офисы. В ближайшие пять лет рост объемов ипотеки будет происходить за счет регионов. Ранее Москва доминировала в портфеле кредитов, сейчас ситуация поменялась. Переломный момент произошел в этом году.
— За счет каких продуктов вы собираетесь расширять линейку?
— Согласно нашей новой концепции, мы будем регулярно предлагать клиентам новые кредитные продукты. Например, сейчас мы отменили взносы за страхование жизни. За счет этого страховой пакет для клиента подешевел. Если брать среднюю стоимость квартиры — 3,1 млн рублей — на 25 лет, то получается экономия 240 тыс. рублей. Часто ежегодный страховой взнос стоит от 1% до 1,5% остатка задолженности по кредиту. В нашем случае он может составить до 0,5%.
— Вы говорите о рекордном для вас росте объемов кредитного портфеля — в 3 раза. Но, по словам экспертов, в этом году на рынке ипотеки почти не происходило новых сделок. Агентство RWAY и вовсе утверждает, что сейчас увеличивается только объем выданных ипотечных кредитов, а их количество почти не растет.
— Мы этого не замечаем. У нас был рекорд — в июне, например, выдали более 40 млн. долларов новых ипотечных кредитов. Возможно, в целом по рынку и происходит мало сделок. Но эти данные — средняя температура по больнице. У кого-то много сделок, у кого-то их нет совсем.
— Сейчас некоторые банки заговорили о возможности прощать долги клиентам, попавшим в беду: например, серьезно заболели или потеряли кормильца (о прощении некоторых своих заемщиков, оказавшихся в исключительном положении, подумывает ДжиИ Мани Банк — Banki.ru). Как вы относитесь к подобным инициативам?
— Мы не готовы прощать долги. Если у нашего клиента возникают проблемы, мы помогаем ему реструктурировать задолженность. Поэтому у нас процент дефолта платежеспособности клиентов очень низкий — 0,4—0,6%. С людьми, попавшими в затруднительное финансовое положение, мы стремимся быть толерантными, войти в их ситуацию, найти решение. Большинству клиентов, просрочивших кредиты, мы уже помогли найти выход. Например, один клиент очень не хотел портить свою кредитную историю. Он работал в научной сфере, не получил грант, на который рассчитывал, и у него возникли временные финансовые трудности, хотя в долгосрочной перспективе он надеется восстановить свое материальное положение. Мы помогли ему избежать дефолта. Нашли через наших партнеров-риэлторов другую квартиру, бесплатно. Он переехал в меньшее по размерам жилье, зато полностью погасил долг в нашем банке. И даже с учетом выросших цен на недвижимость заработал на этой операции. Мы с ним расстались очень хорошими друзьями, и с удовольствием снова дадим ему кредит, если он решит к нам вернуться — естественно, если платежеспособность позволит.
— Сколько всего ваших клиентов оказывались в подобном положении?
— Мы разделяем «проблемных» клиентов на несколько групп. Среди них есть те, у кого просрочка более 90 дней. Работа с ними, обычно, ограничивается разъяснениями, после которых мы находим какое-либо решение (как в случае выше), либо они возвращают долги. Таких клиентов у нас более 50%. Есть люди, на которых приходится подавать в суд. У нас было пять таких случаев. Из них по четырем суд принял решение в пользу банка, а по одному сейчас идет разбирательство. Но это капля в море, потому что сейчас у нас более 5 тыс. выданных кредитов.
— Насколько, по вашим прогнозам, вырастет просрочка на рынке ипотеки ближайшие
— Нормальный уровень просрочки для кредитов — около 2% (сейчас, в России, по данным участников рынка, она составляет менее 1% — Banki.ru). По крайней мере, в США и Европе эта цифра считается нормой. Поскольку рынок ипотеки в России только формируется, то дефолтов по кредитам очень мало. Но если уровень просрочки вырастет до 2%, это, на мой взгляд, будет нормальным. Что касается нас, то мы постараемся не допустить увеличения этой цифры.
— Каким образом?
— Таким же, каким и сейчас. У нас довольно надежная система оценки платежеспособности клиента и объекта недвижимости, который будет выступать в качестве объекта залога.
— На рынке говорят, что в силу плавного снижения цен на квартиры в последние полгода у банков возрос риск ликвидности: в случае неплатежеспособности клиента они не смогут реализовать его квартиру по той же цене, по которой она была куплена. Что делаете вы, чтобы снизить риск ликвидности?
— Нынешнее снижение цен на жилье — временное явление. В прошлом году они росли слишком быстро, и сейчас идет обыкновенная стабилизация, которая продлится еще несколько месяцев. Я уверен, что в ближайшие 5 лет цены на жилье продолжат рост, ведь спрос на квартиры по-прежнему опережает предложение. Периодически — как сейчас — цены могут падать. Но именно для этих случаев и придумано соотношение кредита к первоначальному взносу (в большинстве банков это соотношение равно 80% к 20% — Banki.ru). Этот дисконт как раз и предотвращает риски колебания цен на жилье. Так что риск ликвидности, на наш взгляд, ни нам, ни многим другим банкам не грозит.
— Как вы оцениваете свою долю на рынке?
— По итогам 2006 года мы занимали около 3% рынка. Через 5 лет планируем довести долю на рынке ипотеки до 10%. Однако наша главная цель не занять какую-либо долю, а стать прибыльным банком. Доля рынка для нас важна, но не первостепенна. Важным для нас является максимальный доход на капитал. По этому показателю банк «Русский Стандарт» сейчас один из самых лучших в России. Мы также планируем стать одним из самых доходных банков. Сейчас у нас только-только началась положительная динамика, так как любой банк, находящийся в start up, первые 2—4 года просто сжигает капитал, и только по окончанию этого срока выходит на положительную динамику. 2006 год был для нас переломным: мы стали больше зарабатывать, чем тратить.
— Вы отказываетесь разглашать условия сделки с Morgan Stanley. Однако на рынке говорят, что американцы заплатили за «Городской Ипотечный» беспрецедентную для России сумму. Когда сможете рассказать подробности?
— Я связан соглашением о конфиденциальности и не могу ничего говорить. Как надолго? Боюсь, что на всю жизнь. Такой вот серьезный обет.
— На рынке также говорят, что в обозримом будущем вы собираетесь покинуть банк. Так ли это?
— Morgan Stanley подписал со мной контракт на пять лет. Совет директоров мною доволен, и планов по уходу у меня пока нет.
— Приведет ли наличие иностранного акционера к снижению цен на кредиты? Ведь не секрет, что ваш акционер имеет доступ к дешевым деньгам, недоступным для большинства российских банков.
— У нас сейчас и так одна из самых низких процентных ставок на рынке. Поэтому вряд ли. От этого партнерства мы получили три основных преимущества. Первое — доступ к глобальной практике секъюритизации, потому что Morgan Stanley- номер один в мире по таким операциям. Второе — экспертизу других бизнесов. Morgan Stanleyсейчас владеет банками в Италии и Англии, аналогичными нашему. Таким образом, появится доступ к международной практике, что очень важно для наших клиентов, поскольку они будут получать сервис по международным стандартам. Третье — мы получим все инновации, которые были апробированы в разных странах. Все это для нас очень важно. А величину процентных ставок диктует рынок.
— То есть, снижать процентные ставки вы не будете?
— Пока не планируем.
— На рынке уже появилась ипотека под 8% годовых в рублях: «дитя» одной строительной компании и банка…
— У нас бизнес построен так, что в кредитных продуктах нет скрытых дополнительных платежей. Когда банк действует одновременно со строителем, возможны какие-либо комиссии. Мы стараемся делать наш бизнес максимально прозрачным. Поэтому никаких спрятанных комиссий у нас нет.
- Вы полагаете, что ставка в размере 8% — это результат спрятанных комиссий?
— Не знаю. Но, возможно, цена продаваемого объекта включает какой-то дополнительный платеж, так как 8% — не вполне рыночная ставка. У всех банков ставка начинается от 9%. И это сегодня отражает рынок.
— Снизится ли в обозримом будущем, по вашим прогнозам, процентная ставка по ипотечным кредитам?
— Если говорить о ставке по кредитам в долларах, то она зависит от ставки LIBOR, которая на протяжении последних месяцев стабильна. Поэтому ставка по ипотеке в долларах в России снижаться, скорее всего, не будет. Если рассматривать ставку в рублях, то у наших банков как не было, так и нет возможности привлекать долгосрочные пассивы (на 10—20 лет) в рублях. Регуляторы пока в этом не помогают. Ситуация может измениться, если, во-первых, пенсионные фонды предоставят свои ресурсы на этот рынок, и, во-вторых, ипотечные банки начнут выпускать в России структурированные ценные бумаги, номинированные в рублях. Пока всего этого не происходит, стоимость кредитов не уменьшается, так как фондировать короткими деньгами ипотеку невозможно.
— А если подключить административные ресурсы?
— В бюджет страны залезть? Это неправильно. Лучше размещать активы пенсионных фондов или страховые резервы страховых компаний в ипотечные ценные бумаги, которые, на мой взгляд, очень надежны и доходны по сравнению с государственными ценными бумагами. Такой сценарий возможен. Если на то будет политическая воля.
— Как, по вашим прогнозам, будут меняться цены на недвижимость?
— В ближайшие годы они только вырастут. Объемы строительства упали в 3 раза по сравнению с советскими временами. Сейчас девелоперские компании пытаются догнать советское строительство, но на это нужно время. И одна из серьезных проблем здесь — отсутствие системы, которая защищает инвестора, и как следствие — малый приток частных инвестиций в этот сегмент рынка.
— Будут ли в России улучшаться условия по ипотеке, например, снижаться размер первоначального взноса?
— Да. Здесь вскоре будет много инноваций. Удлинятся сроки кредитов, ежемесячный платеж и первоначальный взнос по кредиту станут меньше. На мой взгляд, лидерами останутся банки-монолайнеры, которые смогут позволить себе быть более гибкими. Универсальным банкам достаточно иметь какой-то один вид ипотечного продукта. А специализированным важно предложить максимальный спектр. Поэтому, я думаю, все инновации будут идти именно от таких банков.
Светлана БАРСУКОВА
Фото: пресс-служба Городского ипотечного банка
