Городской ипотечный банк, созданный при участии крупнейшей российской страховой компании «Росгосстрах», начал реализацию программы жилищного ипотечного кредитования в Москве 1 марта 2004 года и к концу 2005 года планирует довести объем выданных кредитов до 100 млн. долларов.
Несмотря на то, что по размеру активов он занимает 241-е место в рэнкинге ЦЭА «Интерфакс», ГИБ входит в пятерку крупнейших игроков российского рынка ипотеки.
О перспективах развития этого рынка, его проблемах и особенностях, а также планах корреспонденту агентства «Интерфакс-АФИ» Дмитрию Сергееву рассказал председатель правления кредитной организации Николай Шитов.
Ваша оценка ситуации на российском рынке ипотечного кредитования: основные тенденции, ключевые факторы, определяющие развитие?
На мой взгляд, определяющим фактором развития ипотечного рынка в России сегодня является создание механизма вторичного рынка. Сейчас вторичного рынка ипотеки практически нет. Существует коммерческий сегмент, в котором работают банки. И пока здесь работает только механизм по продаже/покупке пулов ипотечных кредитов.
Второй сегмент — это около 20% российского рынка ипотеки, который занимает Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) со своими стандартами выдачи кредитов в рублях. Мне кажется, что за последний год Агентство отстроило очень серьезную и надежную систему по выдаче кредитов. И тот объем кредитов, который они обеспечивают — это хороший показатель.
Очень жаль, что пока два эти сегмента практически не пересекаются. Мне пока до конца не понятна стратегия АИЖК. Такое ощущение, что у Агентства есть некий социальный мандат на развитие рынка. Оно скорее находится вне коммерческого поля. Банки и АИЖК должны быть взаимодополняющими частями одной системы: банки — первичный рынок, Агентство — вторичный.
И это, на мой взгляд, очень большая проблема, которую надо совместно решать посредством выпуска ипотечных ценных бумаг. Когда будут выпускаться бумаги с высоким рейтингом от крупнейших рейтинговых компаний, то на этот рынок придут институциональные инвесторы, такие, как IFC и Европейский банк реконструкции и развития (ЕБРР), а также крупные страховые компании и пенсионные фонды.
Но для них необходимы четкие правила игры и хорошо структурированная бумага. Их не интересует пулы кредитов. Пулы кредитов интересны только банкам. Да и возможности этого рынка очень ограничены. Поэтому для этих инвесторов важна понятная прозрачная, хорошо отражающая риски ипотечная ценная бумага.
Основной вызов этого рынка — отсутствие доступа к рынку капитала. Как только этот доступ появится, возможности ипотечных банков существенно расширятся, а ипотечные продукты станут более гибкими. На рынок придут новые деньги.
Как вы оцениваете объем рынка сейчас и потенциал его роста в среднесрочной перспективе?
Мы не занимаемся статистическими исследованиями, а по оценкам экспертов, объем рынка ипотечного кредитования превышает в России $1 млрд. в год. На мой взгляд, есть все основания полагать, что ежегодный прирост этого рынка будет составлять не менее 30—50% в год.
Что ждет рынок в среднесрочной перспективе с точки зрения развития конкуренции? Кто играет или должен играть ключевую роль в развитии рынка ипотечного кредитования — банки или государство?
Если исключить государственных игроков, которые по понятным причинам вне конкуренции, и оставить только рыночные банки и компании, то я вижу трех лидеров — «Райффайзен», «Дельтакредит» и мы.
Очень важно в ближайшее время получить работающий механизм рефинансирования. Если новый инструмент появится, и институциональные инвесторы — страховые компании, паевые фонды, пенсионные фонды — будут покупать эти ипотечные бумаги, то разницы между положением государственных банков и частных практически не будет. У всех будет доступ к рынку капитала.
Сейчас тот же Внешторгбанк планирует секьюритизировать свой портфель ипотечных кредитов. Это значит, что черпать ресурсы он планирует не из бюджета государства, а через рыночные механизмы. Когда заработает механизм ипотечных ценных бумаг, развитие банка, его доля рынка, будет в большей степени зависеть от выбора стратегии и грамотного управления, динамичности менеджерской команды. А пока главное преимущество госбанков — доступ к дешевым ресурсам.
Ипотечное кредитование и проблемы секьюритизации активов: основные вопросы и проблемы?
Запуск механизма секьюритизации — это сегодня уже вопрос не столько законодательства, потому что закон об ипотечных ценных бумагах и ипотечных паевых фондах есть. Основные препятствия — это, во-первых, необходимость привести в соответствие с законодательством все нормативно-правовые акты основных регуляторов этого рынка, таких, как ФСФР и Банк России. Сейчас эта работа и ведется.
Во-вторых, ценообразование для этих инструментов должно носить рыночный характер. Если государство и будет помогать одному или нескольким участникам рынка, то хотелось, чтобы эта помощь была сфокусирована на определенных слоях населения, то есть носила адресный социальный характер. Если же она будет адресована всем заемщикам, это просто уничтожит рыночный инструмент.
Это приведет к тому, что мы, не построив рынка, будем залезать в бюджет государства для того, чтобы раздавать почти бесплатные кредиты. В данном случае речь идет как о государственных гарантиях по ипотечным ценным бумагам, так и о субсидированных процентных ставках.
Ситуация выглядит следующим образом: в прошлом году инфляция составила порядка 12%. Если участник рынка выдает рублевые кредиты под фиксированную ставку в размере 14% годовых на длительный срок, то всем очевидно, что это не вполне рыночный механизм. Двухпроцентной маржи при настоящих объемах выдачи кредитов банками не хватает на банк, который несет все кредитные риски, риски предоплаты, а также на покрытие операционной маржи банка, операционной маржи вторичного оператора рынка и другие системные издержки.
Таким образом, при 12% инфляции фиксированная ставка 14% по рублевым ипотечным кредитам не является вполне рыночной. Коммерческие банки с этой ставкой при тех объемах выдачи, которые сложились на сегодняшний день, конкурировать не могут.
Планирует ли ГИБ выпуск ипотечных облигаций, каких и в каком объеме?
Мы, безусловно, будем делать выпуск ипотечных ценных бумаг, причем хотим попробовать как долларовые, так и рублевые выпуски. На Западе вообще есть много классов ипотечных ценных бумаг: это и секьюритизация ипотечных кредитов через ПИФы, и выпуск облигаций через SPV, и размещение облигаций непосредственно банком с баланса, но при всем их многообразии, их обеспечением являются закладные.
Разные классы бумаг устраивают разных инвесторов, в зависимости от того риска, который они готовы на себя брать. Поэтому мы готовы выпускать и рублевые, и долларовые ипотечные ценные бумаги, и ждем только принятия регулятором поправок в соответствующие нормативные акты.
Мы уже сделали ипотечные ценные бумаги, номинированные в рублях — паи ПИФа, созданного Городским ипотечным банком и УК «НВК» — «НВК-Городская ипотека». Это прообраз рублевых бумаг. Я думаю, что рублевые ипотечные бумаги будут возникать и у других участников рынка по мере того, как банки будут наращивать долю рублевых кредитов в своих портфелях.
Что касается сроков погашения, то специфика этих бумаг в том, что такого срока как такового нет. Обеспечение по бумагам — закладные. По закладным сроки — от 10 до 20 лет. Таким образом, изначально декларируемый срок будет совпадать со сроком закладных, а как реально они будут обращаться, зависит от того, будет ли происходить досрочное погашение ипотечных кредитов. Мы планируем вывод этих ипотечных паев на организованный биржевой рынок — ММВБ.
Не могли бы вы более подробно остановиться на структуре вашего ипотечного кредитного портфеля?
В нашем ипотечном портфеле долларовые кредиты составляют более 90%. Мы уже пересмотрели свою продуктовую линейку и сейчас наряду с валютными продуктами предлагаем и рублевые. Но в этом вопросе решающий фактор — платежеспособный спрос населения. Так в регионах, к примеру, выше спрос на рублевые продукты, мы отметили именно такую тенденцию.
Видимо, это связано с тем, что исторически рынок недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге номинирован в долларах. Все участники рынка, соответственно, привязываются к этой валюте, поэтому и наши клиенты в этих городах берут кредиты в долларах. В регионах рынок недвижимости номинирован в рублях, и региональные заемщики предпочитают рубли.
В портфеле «Городского» до 90% кредитов приходится на Москву и Московскую область, остальное — регионы. Я думаю, что доля регионов в нашем ипотечном портфеле будет расти. И в Москве потенциал рынка еще очень высок, а в регионах, поскольку там процесс развития рынка ипотеки только начинается, потенциал еще больше. Я уверен, что соотношение будет сдвигаться в сторону регионов, и если сейчас у нас до 10% региональных кредитов в портфеле, то через год-два, я полагаю, что доля региональных кредитов может превысить 30%.
Наиболее перспективные сегменты регионального рынка — это города-миллионники, города с активным строительством и большими объемами нового жилья, города с очень ликвидным вторичным рынком недвижимости, а также города с развитой промышленностью, где существует платежеспособный спрос.
Структура ипотечного портфеля банка в большей степени определяется спросом, а также процентными ставками. На данный момент заимствования на валютных рынках обходятся дешевле заимствований на рублевом рынке.
В тот момент, когда инфляция была большая, заемщики предпочитали рубли. Однако, когда в последний год отношение курса рубля к доллару стоит, то все выбирают более низкую процентную ставку, то есть долларовые заимствования.
ГИБ активно использует такой механизм рефинансирования, как продажа ипотечных пулов другим участникам рынка. Какой объем вы уже реализовали и планируете ли дальше осуществлять такие сделки?
«Городской» отладил механизм рефинансирования через продажу/покупку пулов. Этот механизм сегодня четко работает, и все игроки это понимают. Качество ипотечных пулов, которое мы формируем, устраивает наших контрагентов — основных участников рынка.
На данный момент банк осуществил сделки купли/продажи ипотечных пулов с пятью основными участниками этого рынка, доля которых на рынке ипотечного кредитования составляет в общей сложности около 80% его объема. Мы совершаем сделки по покупке-продаже пулов как с региональными, так и с московскими банками. Могу вспомнить сделки с банком «ДельтаКредит», Международным московским банком, «Банком Сосьете Женераль Восток» и рядом других банков. Буквально на днях закрыли сделку по продаже пула порядка $4 млн. Райффайзенбанку с сохранением обслуживания за собой.
В общей сложности объем таких сделок на сегодня превышает $25 млн. при объеме выдачи ипотечных кредитов в прошлом году — $43 млн., в этом году, в соответствии с планами — более чем на $50 млн.
В каком состоянии находится сделка по покупке IFC и ЕБРР доли в банке? Какой объем инвестиций от этих организаций вы ожидаете?
Все идет по плану. Сейчас юристы вычитывают документы, сделка находится в финальной стадии. К сожалению, по этому вопросу я не могу пока ничего больше сказать. (Ранее «Интерфакс-АФИ» сообщал, что IFC и ЕБРР получат вместе до 25% капитала банка до конца октября — прим. Интерфакса).
Согласно существующим договоренностям, объем сделок составит порядка $50 млн. Но природа этих кредитных линий револьверная, то есть в рамках этих $50 млн. мы можем привлекать ресурсы неоднократно в зависимости от необходимости. Это некий лимит, ресурсы в рамках которого выбираются в зависимости от того, насколько быстро идет пополнение ипотечного портфеля банка. Когда этого объема будет недостаточно, мы, конечно, будем вести переговоры об увеличении кредитования.
Мы видим, что и IFC и ЕБРР в перспективе готовы участвовать также в сделках по секьюритизации. Я думаю, что работа будет вестись по многим направлениям, и кредитные линии — это только первый шаг. IFC и ЕБРР для нас — очень важные партнеры.
В какой степени ЕБРР и IFC, фактически получающие блокпакет акций банка, будут определять стратегию его развития и влиять на вопросы оперативного управления?
Здесь надо понимать, что инвестиции, которые делают ЕБРР и IFC, очень важны для банка не только с точки зрения предоставления финансовых ресурсов, но и с точки зрения привнесения международной практики и опыта в этом бизнесе в «Городской». То есть это долгосрочное взаимовыгодное партнерство.
Привнося в управление банком международную практику, мы автоматически повышаем его стоимость. А если цена компании становится выше, то инвестиции ЕБРР или IFC тоже увеличиваются. То есть происходит синергетический эффект. Поэтому мы только приветствуем участие новых акционеров такого уровня в делах банка. У них уже есть опыт ряда успешных подобных проектов в других странах. Мы хотим, чтобы они поделились с нами всем лучшим, что они делали, тем опытом, который они наработали.
Как результат — мы сможем предложить нашим клиентам более высокое качество сервиса, более широкий набор продуктов, более технологичное обслуживание.
Есть ли планы по увеличению уставного капитала и привлечения в банк дополнительных акционеров или инвесторов?
Мы открыты и приветствуем любые формы инвестиций. Для нас важно, чтобы новые инвестиции давали дополнительный импульс развитию нашего бизнеса, а, значит, были интересны существующим акционерам банка.
Какова стратегия регионального развития банка — через создание сети филиалов и представительств или формирование каналов продаж?
Когда мы разрабатывали бизнес-план, то провели много консультаций, как с консалтинговыми агентствами, McKinsey к примеру, так и с представителями ипотечных банков в Европе и США. Нам было важно проанализировать примеры аналогичных успешных бизнесов в разных странах. В результате мы создали свою модель бизнеса, которая, с одной стороны, учитывает международный опыт, а с другой — российскую специфику и работает через сеть точек продаж.
В данный момент мы открыли представительства банка в Санкт-Петербурге, также в Самаре, Нижнем Новгороде. И планируем в ближайшее время открыть еще три представительства в крупнейших городах России. В рамках нашей концепции бизнеса банку просто не нужны тяжеловесные филиалы. Мы открываем именно представительства, в которых, по сути, работают только консультанты. Они объясняют клиенту, как и что работает, специфику каждого кредитного продукта, но все кредитные решения принимаются в Москве.
Рассматриваете ли вы возможность приобретения региональных банков?
Нам не нужно покупать банки. Схема развития нашего бизнеса этого не предусматривает. Мы планируем идти максимально широко: и через создание собственной сети продаж, и через банки-агенты, и через систему «Росгосстраха», включая агентскую сеть «Росгосстраха». Клиентская база только этой страховой компании составляет порядка 30 млн. клиентов.
Насколько актуальна проблема «плохих» кредитов для рынка ипотеки и для Городского ипотечного банка?
У нас пока нет ни одного случая дефолта. Кредиты, по которым есть просрочка, существуют, но мы очень активно работаем с этими клиентами и, как правило, в процессе переговоров удается понять проблему, помочь клиенту ее решить и человек начинает платить. Пока с просрочками мы справляемся переговорным путем.
Дело в том, что поскольку наш рынок только начинает свое развитие, то 99% людей берут кредиты на покупку квартир, в которых будут жить. И человек, у которого сложная финансовая ситуация, скорее дефолтнет по кредитной карте или по автомобильному кредиту, но не по своей квартире, не по своему дому, в котором он живет. Это чистая психология. Во всем мире так: статистика дефолтов по кредитам, выданным на покупку дома «для себя», существенно ниже, чем по кредитам на покупку второго дома, третьего дома, то есть инвестиций в недвижимость.
У нас существует четыре уровня работы с проблемными кредитами. Но акцент делается на понимании проблем заемщика, и мы по возможности стараемся решить вопрос в досудебном порядке. Естественно, если у банка не получается это делать, то дело передается в суд, и с учетом тех поправок в законодательство, которые были приняты в прошлом году, права кредитора существенно улучшились.
Да, судебное разбирательство — это серьезная работа, которая не всегда делается быстро. В США, в некоторых штатах, например, судебный процесс занимает более года, в Англии — до двух лет. Это не быстрый процесс, но именно законодатель устанавливает определенные правила игры, которым должны следовать и следуют участники рынка.
Каковы ваши конкурентные преимущества?
Первый козырь — в силу того, что мы специализированный ипотечный банк, мы стараемся делать более широкую линейку ипотечных продуктов. На сегодняшний день у нас есть шесть базовых кредитов. А уже вокруг этих базовых кредитов существует много вариаций. Для нас, как для специализированного банка, важно, чтобы все аспекты ипотеки в этой продуктовой линейке были представлены. И с этой точки зрения на сегодняшний день мы достаточно конкурентоспособны.
Второй — это сроки. В силу того, что мы специализированны, решение по выдаче кредита принимается в течение 48 часов. Под это настроены и все наши бизнес-процессы, и процесс принятия решений. В-третьих, мы пытаемся придерживаться индивидуального подхода к каждому клиенту, то есть, учитывая все банковские риски, максимально идти ему навстречу.
Какую прибыль планируете получить по итогам года?
По итогам этого года мы планируем достичь целей, поставленных акционерами, в том числе и по прибыльности. О конкретных цифрах можно будет говорить по результатам года.
Насколько вероятна продажа банка в среднесрочной перспективе?
Нет, мы в обозримом будущем продаваться не собираемся.
Дмитрий СЕРГЕЕВ
