Банк России снизил ключевую ставку на 25 базисных пунктов до 14% годовых. Решение далось непросто: инфляция в июне оказалась выше ожиданий, ценовое давление со стороны топлива усилилось. Тем не менее аргументы в пользу снижения перевесили: экономика заметно охлаждается, а собственные прогнозы ЦБ по средней ставке на 2026 год требовали продолжения цикла.
Для ипотечного рынка это сигнал к постепенному, но не мгновенному удешевлению кредитов. Средняя рыночная ставка по ипотеке по базе продуктов Банки.ру — 18,3% (минус 6 процентных пунктов к предыдущему году). На Банки.ру можно найти предложения как по льготным ставкам (ПСБ — от 5,9%, Уралсиб — от 6%), так и предложения по рыночным ставкам для приобретения жилой и коммерческой недвижимости (Фора-Банк — 18,1%, КАМКОМБАНК — 17,75%). Ждать быстрого перехода к доступной ипотеке не стоит: при нынешних темпах смягчения комфортные ставки могут установиться не ранее 2027–2028 годов.
Что делать тем, у кого ипотека
Главный вопрос для тех, кто взял ипотеку по рыночной ставке или комбинированную ипотеку: рефинансировать свой кредит или подождать, когда ставку еще понизят.
«Рефинансирование ипотеки — сегмент, где ставки обновляются быстрее, чем по новым выдачам. Банки исторически двигают условия здесь с опережением ключевой ставки, потому что конкурируют не за нового клиента, а за уже подтвержденного и платежеспособного, и переманить его выгоднее, чем оценивать заемщика с нуля. Поэтому эффект снижения ключевой ощущается в рефинансировании заметно раньше, чем в обычных выдачах», — говорит главный эксперт-аналитик Банки.ру Инна Солдатенкова.
| Продукт | Как изменилась ставка за год (с июля 2025 года по середину июля 2026-го) |
| Ипотека | 23,3% → 18% |
| Рефинансирование (только рыночная ипотека) | 25,5% → 19,2% (снижение происходит быстрее, чем в ипотеке) |
| Рефинансирование (льготная + рыночная ипотека) | 21,3% → 17,2% (снижение медленнее, потому что льготные программы меньше зависят от ключевой ставки) |
«Разница в темпах хорошо укладывается в логику: банки конкурируют именно за уже подтвержденного, платежеспособного заемщика на рыночных условиях, поэтому снижают ставки по рефинансированию быстрее и охотнее, чем по новым выдачам, — объясняет Инна Солдатенкова. — Спрос на рефинансирование ведет себя не линейно и обычно растет не после одного решения ЦБ, а по мере накопления нескольких последовательных снижений ставки, когда разрыв между старыми и новыми условиями становится заметным».
Что делать тем, кто собирается покупать квартиру в 2026 году
Аналитики и участники рынка сходятся в одном: решение о покупке жилья не должно определяться одним только уровнем ключевой ставки. Ситуация на рынке неоднородна, и ответ зависит от конкретных обстоятельств покупателя.
Ждать решения ЦБ по ставке, чтобы купить квартиру, не лучшее решение
Регулятор снижает ставку очень медленно, банки снижают проценты по долгосрочной ипотеке еще медленнее, поэтому в моменте решение ЦБ по «ключу» ничего не поменяет для заемщиков. Ориентироваться стоит на ипотечные ставки, которые банки предлагают сейчас, и на размер платежа.
«Я бы не стала переоценивать значимость решения Центробанка. Это не отразится на размере ежемесячного платежа по ипотечным кредитам и условиям ипотеки в целом, — считает коммерческий директор девелоперской компании Glincom Кристина Дудко. — Сейчас важнее понять общую тенденцию: пока сигналы говорят о том, что дешевых кредитов в этом году ждать не приходится. Поэтому потенциальным покупателям, на мой взгляд, лучше ориентироваться не на ожидание некоего идеального момента, а на предлагаемые им условия по конкретным ЖК: стоимость объекта, скидки застройщиков и действующие льготные программы».
«На мой взгляд, универсального ответа для всех нет, все зависит от конкретной личной ситуации. Ждать можно бесконечно, но если есть необходимость в жилье сейчас и финансовые возможности позволяют, то чего-то ждать — это находиться в ситуации "кота Шредингера", — говорит Циала Биниашвили, руководитель отдела по работе с клиентами агентства недвижимости "КоридорЪ". — Я считаю, что осознанный вариант находится где-то посередине, в балансе. Поскольку ипотека — это долгосрочное финансовое обязательство, важно, чтобы она не создавала чрезмерной нагрузки на бюджет, но решала жизненную задачу. Любые прогнозы по ставке — это просто ориентиры. Тем более всегда есть шанс потом рефинансироваться под низкий процент, если вдруг ситуация поменяется и ставка снизится. Я советую клиентам честно оценить свои ресурсы и цели, составить план, рассчитать платеж, оценить доход и риски, после чего принимать окончательное решение».
Если жилье нужно для жизни и вы нашли идеальный вариант, берите сейчас
Для тех, кто покупает квартиру, чтобы в ней жить, ждать подходящего момента бессмысленно: его на рынке недвижимости почти не бывает.
«Принимать решение о покупке квартиры стоит, отталкиваясь не от абстрактных ожиданий снижения ставок, а от собственной ситуации. Если вы нашли квартиру, которая вас полностью устраивает и которая может уйти к другому покупателю, лучше не откладывать. В погоне за будущей экономией в 1–2% можно потерять хороший объект, — комментирует Юннеса Смердова, член Гильдии риелторов России, сертифицированный профессиональный брокер. — Особенно это касается тех, кто имеет право на льготные программы, такие как семейная или IT-ипотека под 6%. В этом случае вопросов вообще не возникает, брать нужно сейчас. Также можно рассмотреть вариант с рефинансированием в будущем, если ставки снизятся более существенно».
«Лучшего времени для покупки недвижимости, чем сейчас, не будет. Если есть необходимость в улучшении жилищных условий, откладывать точно не стоит, — уверена Юлия Рыкунова, сооснователь и директор по развитию бизнеса экосистемы недвижимости М2. — Ипотека остается эффективным инструментом приобретения жилья, когда нет возможности оплатить всю сумму сразу. Такой формат подойдет молодым семьям, которые живут в стесненных условиях или арендуют жилье. Ежемесячный платеж вполне может быть равен сумме аренды квартиры или даже быть ниже».
«Принятие решения о покупке квартиры стоит начинать с целеполагания: зачем вы эту квартиру приобретаете? Если покупка для того, чтобы в ней жить, в целом нет смысла ориентироваться на действия ЦБ: возьмете ипотеку по рыночной ставке сейчас, в будущем при смягчении ДКП сможете кредит рефинансировать», — советует Андрей Белоусов, к.э.н., доцент Финансового университета при Правительстве РФ.
«Брать ипотеку сейчас разумно, если жилье действительно нужно, доход стабилен, есть первоначальный взнос и резерв, а ежемесячный платеж остается комфортным даже без расчета на скорое рефинансирование. Особенно если найден ликвидный объект по адекватной цене, что сейчас действительно редкость. При дальнейшем снижении ставок спрос может вырасти, а возможности для торга сократиться», — считает Федор Мищевич, сооснователь агентства недвижимости Mishchevich Group.
На Банки.ру можно заранее рассчитать, какую сумму вы сможете взять со своим доходом с учетом первоначального взноса и даже материнского капитала. С помощью калькулятора можно получить максимально полную информацию о будущем кредите.
Быстро считайте платеж, доход для одобрения, переплату и размер вычета
Если подходите под условия льготной ипотеки, то не откладывайте покупку, пока программу не свернули
Семейная, IT-ипотека, дальневосточная, сельская — эти программы гораздо меньше зависят от ключевой ставки, но могут существенно сократиться. Уже в 2026 году ждут изменений льготной семейной ипотеки, которые приведут к тому, что программа станет еще более адресной. Эксперты уверяют, что если есть возможность, нужно подавать заявку сейчас.
Пока программа доступна и объект найден, ждать нет смысла: за время ожидания квартира может подорожать, а льготные условия — измениться.
«Если покупатель подходит под льготные программы, например семейную ипотеку, и уже нашел подходящий объект, откладывать сделку только в ожидании снижения ключевой ставки, на мой взгляд, не стоит. Ставка по таким программам практически не зависит от решений ЦБ, а за время ожидания стоимость квартиры может вырасти или исчезнут выгодные акции от застройщиков», — говорит София Любимова, основатель агентства «Любимова недвижимость», эксперт по недвижимости.
«Брать квартиру в ипотеку сейчас в первую очередь имеет смысл тем, кто может воспользоваться льготной программой. Откладывать покупку рискованно, поскольку условия господдержки постепенно становятся более адресными, а стоимость нового жилья может расти из-за удорожания земли, строительства и подключения к инженерным коммуникациям, — говорит Игорь Пеньков, коммерческий директор компании-девелопера "Земельный экспресс". — Наиболее устойчивыми сегодня выглядят территориальные программы. Например, дальневосточная, арктическая и сельская ипотека. Они направлены на решение долгосрочных задач развития регионов, но не застрахованы от изменения условий или лимитов финансирования» .
Льготные программы с актуальными ставками есть на Банки.ру. Если вы подходите под условия, то можно один раз заполнить анкету и получить предложения сразу от нескольких банков. Это экономит время и повышает шансы на одобрение.
Заполняйте одну анкету и выбирайте из предложений банков
Рыночная ипотека под 18–19% сейчас не лучший инструмент для инвестора
Недвижимость всегда воспринималась как способ защитить капитал от инфляции, но эксперты сомневаются, что ипотека под такие высокие проценты выгодна, и предлагают рассматривать другие варианты.
Переплата за первый год погашения под такой ставкой нивелирует всю выгоду от фиксации цены квартиры. Для первичного рынка сегодня работают другие инструменты: льготное кредитование, рассрочка от застройщика, трейд-ин или полная оплата. Если жилье в собственности уже есть, часть суммы можно закрыть кредитом под залог недвижимости.
«Сегодня средний размер рыночных ипотечных ставок на рынке новостроек составляет порядка 18,7%. За прошедший год показатель сократился более чем на 10 процентных пунктов, но все равно остается заградительным. Даже при наличии стабильного дохода оформлять стандартный заем (без комбинирования со льготным и применения трейд-ин) в расчете на дальнейшее рефинансирование кредита сейчас нецелесообразно, — говорит Ярослав Гутнов, основатель компании SIS Development (девелопер ЖК комфорт-класса "Первый Рязанский"). — Центробанк замедлил темпы смягчения монетарной политики. Не исключено, что комфортные ставки будут установлены только в 2028 году. При этом переплата даже за первый год погашения долга под 18–19% годовых точно нивелирует положительный эффект от фиксации стоимости квартиры. Настолько существенные инфляционные издержки невозможны».
«Если покупка квартиры связана с инвестиционными целями, то здесь важно сравнивать потенциальную доходность от данного мероприятия с другими инструментами, — считает Андрей Белоусов, финансовый эксперт, к.э.н., доцент Финансового университета при Правительстве РФ. — Несмотря на рост цен на квартиры и потенциальные арендные платежи, сейчас квартиры в плане доходности в среднесрочной перспективе проигрывают даже таким консервативным инструментам, как банковские вклады».
Обвала цен на недвижимость не будет
В комментариях можно встретить, что ситуация с высокими ставками заставит застройщиков распродавать недвижимость и мы увидим падение цен, но эксперты так не считают.
«В течение последних лет довольно высокая стоимость заимствования отпугивала потенциальных покупателей и инвесторов, что приводило и к снижению спроса на недвижимость. По мере снижения процентных ставок, а траектория в целом наметилась именно такая, заимствование будет становиться более доступным, потенциально увеличивая спрос на недвижимость. Инвесторы с большей вероятностью будут брать кредиты для приобретения недвижимости, что может привести к росту цен на недвижимость из-за более высокого спроса. Это весомый аргумент в пользу того, чтобы обратиться за ипотекой, не откладывая на потом, ведь если приобретение жилья становится более доступным, это позволяет большему числу покупателей выйти на рынок», — поясняет Евгений Сумароков, к.э.н., доцент кафедры международного бизнеса Финансового университета при Правительстве Российской Федерации.
«На вторичном рынке Москвы и Московской области снижение ключевой ставки пока не привело к удешевлению недвижимости. Цены меняются неравномерно. Ликвидные квартиры в хороших локациях, с понятными документами, удобной планировкой и нормальным состоянием держат цену или постепенно дорожают. Переоцененные объекты по-прежнему продаются только после торга. Поэтому я бы говорил не об общем росте всего рынка, а о его расслоении, а именно о том, что качественные предложения становятся дороже, слабые могут месяцами оставаться в экспозиции и вынужденно снижать цену», — утверждает Федор Мищевич, сооснователь агентства недвижимости Mishchevich Group.
Когда и кому лучше отложить покупку квартиры
Эксперты советуют внимательно и критично оценить финансовые возможности, прежде чем покупать недвижимость и тем более брать долгосрочный кредит.
«Отложить покупку стоит, если платеж находится на пределе бюджета, первоначальный взнос собирается за счет потребительских кредитов, доход нестабилен или решение принимается только из страха, что потом будет дороже. Я бы не рассчитывал, что ипотечные условия изменятся мгновенно и пропорционально решению ЦБ», — полагает Федор Мищевич, сооснователь агентства недвижимости Mishchevich Group.
«Подождать с покупкой жилья в ипотеку стоит тем, у кого нет стабильного дохода и возможности обслуживать кредит, даже льготный. Важно оценивать свои реальные силы и учитывать все возможные последствия и риски», — советует Юлия Рыкунова, сооснователь экосистемы недвижимости М2.
Главное, что нужно знать после того, как ЦБ принял решение по ключевой ставке 24 июля
- Банки охотнее одобряют заявки заемщиков со стабильным подтвержденным доходом и низкой долговой нагрузкой: правила ПДН ужесточаются, и прозрачный доход дает более предсказуемый скоринг.
- Растет роль финансовых платформ: логика «больше заявок — выше шанс одобрения» больше не работает, множественные запросы банки читают как риск.
- Рефинансировать имеет смысл прежде всего тем, кто брал ипотеку на пике ставок 2024–2025 годов (разрыв с рынком уже 1,5–2 п. п., при которых перекредитование, как правило, целесообразно). А тем, кто выплатил больше половины, спешить не стоит: основная часть переплаты по аннуитету приходится на начало срока, и экономия может оказаться незаметной.
Подайте заявку на ипотеку ПИК
Мой профиль
