С 1 июля взять кредит на покупку квартиры за рубежом может обычный российский гражданин. Частные лица, желающие вложить небольшие свободные деньги в недвижимость, все чаще обращают внимание на зарубежные квартиры и дома. Цены на них, за исключением разве что Лондона и Парижа, сопоставимы с московскими, а купить понравившееся жилье можно и в кредит.
Квартира на Кипре, не выезжая из Москвы
Игорь, сотрудник одной из московских компаний, получил ипотечный кредит на кипрскую квартиру, не выезжая из Москвы. «Нужную квартиру стоит искать через фирму-застройщика или риэлтерскую контору, их представительств в России много. Но лучше иметь дело не с риэлтером, а со строительной компанией, это надежнее»,— говорит он. Главное, чтобы строительная компания была большая, имела опыт работы — лучше лет 20 — и множество построенных объектов. С маленькой, никому не известной компанией банк кредит не даст, утверждает владелец квартиры.
После того как подходящие апартаменты найдены, нужно внести аванс — около $1 тыс.
Затем Игорь вместе с представителем компании-застройщика отправился в московское представительство кипрского банка с заявкой на кредит. Документы потребовались те же, что и для российской ипотеки, банк рассматривал их около двух недель. После одобрения кредитной заявки ему открыли счет в этом банке, на который поступили деньги банка, а он перевел свои 40% стоимости квартиры. «Если квартира только строится, можно растянуть платежи до четырех раз»,— делится опытом обладатель кипрской недвижимости. Последний платеж должен быть перед самой сдачей. Квартира, естественно, находится в залоге у банка. Оформление кредита и договора купли-продажи заняло месяц-полтора.
Все документы и застройщик, и банк оформляли в своих московских офисах. Ехать на Кипр потребовалось лишь после сдачи дома — подписывать акт приемки. Теперь квартира находится в собственности Игоря и в залоге у банка, но осталась еще одна формальность- около двух лет уходит на обязательное оформление в собственность символического участка земли под домом — этот документ называется титулом.
Это хоть и долгая, но формальная процедура.
Удобно и по карману
Эксперты рынка зарубежной недвижимости делят страны на два типа — «старые» и «новые».
"«Старые» страны — это традиционные рынки, недвижимость на которых российские жители покупали еще в 1990-х. Это Франция, особенно Лазурный берег, любимый туристами, Испания»,— говорит зампредседателя НПК «Вита-сервис», эксклюзивного представителя испанской строительной группы Fadesa в России, Ромуальд Шидловский. Новые, развивающиеся рынки — это Венгрия и Польша, которые недавно вступили в Евросоюз и где цены на недвижимость сильно растут. Это Болгария, которая собирается стать частью единой Европы. «Очень перспективный рынок — Марокко. Это то же Средиземноморье, что и Испания, но цены на апартаменты вдвое меньше, пока это направление не очень «раскручено» туроператорами. Кстати, в прошлом году эта страна ввела безвизовый режим для граждан России»,— отметил Шидловский. По его словам, марокканские власти всерьез занялись развитием туристических услуг, поэтому, купив там апартаменты, можно выгодно сдавать их внаем туристам, среди которых в основном европейцы,— на это нет ограничений для нерезидентов.
«Сейчас совершается много сделок именно со строящимся жильем. В некоторых странах, например Марокко, именно этот способ будет выгоднее, а только что построенное жилье качественнее вторичного»,— говорит Шидловский. В этом случае покупателю нет необходимости иметь дело с банком, договоры заключаются с застройщиками. При этом общепринятая практика за рубежом- при строительстве дома фирма-застройщик не тратит деньги дольщиков, а вкладывает свои. «За счет этого и срок задержек, и риск мошенничества минимальны, в случае проблем выплачиваются неустойки, а основная сумма должна быть внесена только после сдачи дома»,— говорит Шидловский.
«Наиболее популярными у наших соотечественников являются страны с лояльным законодательством в сфере недвижимости- Испания, Кипр, Монако»,— говорит аналитик департамента ипотечного кредитования Юниаструм банка Леонид Аннуэль. В большинстве европейских стран российские жители имеют возможность получения ипотечного кредита, но условия везде различные. Сравнительно просто получить кредит в Испании.
Для этого потребуются переведенные и нотариально заверенные копия загранпаспорта, документ, удостоверяющий доходы гражданина за год,— налоговая декларация или справка 2-НДФЛ и выписка со счета в испанском банке (счет нужно открыть заранее, проблем с этим не возникает, а длительность владения счетом не важна). «Можно с уверенностью сказать, что нигде, кроме Испании, вам не дадут кредит под залог покупаемого жилья на 60—70% на 30 лет только по предъявлении загранпаспорта»,— говорит Аннуэль. Немного труднее, по его мнению, оформить ипотеку в Англии и Франции (банки требуют, чтобы заемщик жил и работал или имел свой бизнес в стране.— «Бизнес»), а вот в Италии для российских граждан это практически невозможно. «В Швейцарии действует закон, который запрещает иностранным гражданам, не имеющим вида на жительство, покупать недвижимость. В Чехии и Словакии приобретение недвижимости иностранцами возможно только при оформлении на юридическое лицо. В Австрии для приобретения недвижимости необходимо прожить в стране не менее трех лет. В Германии и Англии есть ряд ограничений, связанных с требованиями иммиграционной службы»,— говорит директор департамента ипотечного кредитования Национального банка «Траст» Татьяна Шваб.
Легко купить недвижимость в кредит в Объединенных Арабских Эмиратах (ОАЭ). Новый закон о недвижимости, недавно принятый в этой стране, позволяет покупать недвижимость нерезидентам. Кредиты нерезидентам дают и местные, и иностранные банки — разница только в требованиях к заемщикам и сроках. Например, National bank of Dubai выдает ипотеку и резидентам, и экспатам, и нерезидентам. Но для резидентов минимальный доход, позволяющий претендовать на кредит, составит минимум 8 тыс. дирхамов ($1 равен 3,66 дирхама), для экспатов — 10 тыс., для нерезидентов — 25 тыс. дирхамов. Резидентам могут дать кредит на срок до 20 лет, экспатам — до 15 и нерезидентам — до 12 лет. Первоначальный взнос- 10—20%, но в некоторых банках он зависит от оценки дохода заемщика. А вот на ставки по кредитам происхождение заемщика влияет редко, чаще они зависят от способа подтверждения дохода.
Некоторые банки работают только с выходцами из определенных стран (такая ситуация характерна не только для ОАЭ). Например, английская финансовая группа Lloyds TSB кредитует в ОАЭ только местных жителей либо англичан.
Стоимость недвижимости в ОАЭ сопоставима с московской. Например, студия с видом на Персидский залив в Дубаи стоит от $120 тыс., апартаменты с двумя спальнями — от $300 тыс., в небольших городах недвижимость дешевле. Необходимые документы — переведенные и заверенные паспорт, трудовая книжка, выписка с банковского счета за шесть месяцев, другие документы — налоговая декларация, справка о владении недвижимостью.
Страхование недвижимости и жизни в ОАЭ обходится до 0,5% от стоимости жилья, за оформление кредита могут взять 0,5—1,25% стоимости кредита.
«Часто при ипотеке страхуется только недвижимость, страхования жизни и титула, как в России, может не потребоваться. При этом ставки по страхованию квартиры значительно меньше, чем в России»,— говорит Шидловский.
Условия
Помимо динамики цен на недвижимость большое значение имеют и условия ипотечного кредитования для иностранцев. Так, в Испании можно получить в кредит до 80% от стоимости недвижимости, во Франции — до 70%, в Англии эта сумма еще меньше. Причем в Испании фиксированная ставка по кредиту в среднем составит 3,5—5%, во Франции — 4,5—6%, в Англии — 5—6,5%.
Очень распространены плавающие ставки и различные программы. Например, популярны программы с так называемым grace period — отсрочкой начала выплат по кредиту. Он может продолжаться до года.
По-разному поставлена и процедура проверки кредитоспособности клиентов. Практически везде есть требования о соотношении ежемесячного дохода и выплат по кредиту. Собственно, исходя из них и определяется максимально допустимый размер кредита. Ежемесячный доход заемщика должен быть как минимум вдвое больше, чем выплаты банку.
Доходность
Можно ли относиться к покупке зарубежной недвижимости с помощью ипотеки как к выгодному инвестиционному начинанию? «Мнения на этот счет различны, но в любом случае не следует ожидать слишком многого»,— говорит Аннуэль.
В Европе прибыль от частных инвестиций в недвижимость гораздо меньше, чем в Москве, но ее получение более предсказуемо. Поэтому покупка квартиры в странах Евросоюза с перспективой ее последующей перепродажи выгодна не как способ быстрого обогащения, а как возможность сохранения средств. Например, в Англии цены на недвижимость на протяжении столетия удваивались каждые семь лет. А с 2003 года темп роста цен еще увеличился — их удвоение прогнозируется всего за пять лет. В Лондоне можно получить кредит в размере 66% от стоимости жилья. Если квартира в Лондоне стоит 390 тыс. фунтов стерлингов, то первоначальный взнос составит 130 тыс. фунтов. Если рост на 20% в год продолжится, через год стоимость жилья поднимется с 390 тыс. фунтов до 486 тыс. фунтов, а это 60% дохода за год, ведь вы вложили только 130 тыс. фунтов. Конечно, свои 60% сразу вы на руки не получите — для этого надо продать жилье. Но к моменту окончания выплат по кредиту стоимость квартиры может еще вырасти, а покупатель вправе получать все это время доход от сдачи в аренду. Именно эта арифметика привлекает капиталы, в том числе и российские, на этот многообещающий рынок, говорит Аннуэль.
«Если же вы исходите из чисто инвестиционных задач, то я бы предложил обратить внимание на города, выбор которых для наших соотечественников не кажется очевидным,— например, на Пекин»,— говорит Аннуэль. В Китае прибыль от вложений в недвижимость за первый квартал этого года достигала 40%. В Бейруте на сегодня вполне реальны 40% годовых. Неудивительно, что в эти страны стекаются потоки инвестиций. Для сравнения: в Москве рост цен за первое полугодие 2006 года составил более 50%. Эти рынки хороши еще и тем, что они, в отличие от некоторых европейских, не столь перегреты, и можно с уверенностью прогнозировать их стабильный рост, по крайней мере, до 2008 года.
Елена ХУТОРНЫХ
Иллюстрация: www.sxc.hu