Строительство, пожалуй, одна из самых медленно восстанавливающихся после кризиса отраслей. По данным Росстата, на 1 июля 2010 года введено в эксплуатацию жилья общей площадью 21,6 млн кв. м. Примерно столько же построили в России и в первом полугодии 2009 года. В 2008 году этот показатель был на 100 тыс. кв. м больше, а по итогам года оказался и вовсе выше на 6,7%, чем в 2009-м. И это при том, что до 2008 года строительная отрасль показывала стабильный рост.
Одна из причин стагнации рынка в том, что банки после кризиса с большой осторожностью возобновляют кредитование застройщиков. «Для банков строительство остается высоко рискованным сектором экономики, — отмечает председатель правления ГК «Финстрой» Любовь Аристова. — Получить кредит на строительство достаточно трудно, причем ставки, на мой взгляд, являются астрономическими — 16—17% годовых. Кроме того, объект залога — недвижимость — банками изначально оценивается с дисконтом, порой доходящим до 60%».
Схожего мнения придерживаются и банковские аналитики. «Серьезного оживления на рынке нет, банкиры считают, что риски кредитования строительства по-прежнему высоки, получить заем девелоперу достаточно сложно, — говорит заместитель начальника аналитического управления компании «Совлинк» Ольга Беленькая. — Исключение составляют те застройщики, чей бизнес куплен банками за долги. В этих случаях кредитные организации пытаются «разморозить» девелоперские проекты».
Кроме того, участники рынка отмечают снижение спроса на строящееся жилье со стороны населения. Согласно результатам «Мониторинга платежеспособного спроса на недвижимость и экономических ожиданий населения РФ во II квартале 2010 года», проведенном аналитическим центром АИЖК, с начала года интерес потенциальных покупателей к вторичному рынку вырос на 6% и составил 30%, в то время как возможность покупки жилья в новостройках рассматривают для себя лишь 20% опрошенных. При этом предпочитающие «вторичку» мотивируют свой выбор в том числе и тем, что меньше риск недостроя (41%) и риск оказаться обманутым при покупке и не получить жилье (34%). А значит, перестает работать одна из основных схем финансирования застройщиков: до кризиса строительство жилья окупалось и частично финансировалось за счет денег, полученных от продажи квартир в строящихся домах, независисмо от степени их готовности. Кризис показал, насколько застройщики переоценили свои возможности:
Все это привело к тому, что девелоперы не смогли вернуть взятые у банков кредиты, а в некоторых случаях не смогли и выполнить обязательства перед покупателями. Для предупреждения подобных ситуаций в июне этого года были приняты поправки к закону, согласно которым застройщики теперь могут принимать деньги от покупателей квартир в строящихся домах лишь при условии заключения договоров долевого участия (в соответствии с федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве»). Нарушение закона карается штрафом в размере от 500 тыс. до 1 млн рублей. К сожалению, пока закон не заработал в полную силу, и многие по-прежнему оформляют продажу квартир по ставшим незаконными предварительным договорам купли-продажи.
Стагнация на строительном рынке, осторожность со стороны покупателей, нежелание банков кредитовать девелоперов, а строителей — отказываться от устоявшихся схем финансирования стройки за счет покупателей заставило государство искать способы реанимировать эту отрасль. Одной из антикризисных мер стала федеральная программа «Стимул», разработанная в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию. Ее цель — стимулирование кредитования застройщиков через финансирование банков, участвующих в проектах строительства жилья экономкласса. При этом обязательным условием является реализация проекта в соответствии с № 214-ФЗ.
«Схема работы довольно проста, — поясняет исполнительный директор по жилищному финансированию АИЖК Андрей Шелковый. — Агентство заключает соглашение, согласно которому банк имеет право в течение двух лет воспользоваться займом АИЖК, деньги идут на кредитование застройщика и физических лиц, желающих приобрести жилье в домах этого девелопера. С июля нынешнего года ставка для банка по такому кредиту составляет 8% годовых». По мнению Шелкового, это позволяет кредитовать застройщиков под 11—12% годовых.
Кроме того, программой предусмотрена и гарантия возврата денег банку-кредитору, в случае падения спроса на недвижимость, как это и случилось в период кризиса. Еще одним участником программы «Стимул» является гарант сбыта — компания, которая будет выкупать непроданное жилье у застройщика, получив под это ипотечный кредит на 5 лет. За это время гарант сможет продать оказавшиеся ненужными во время кризиса квартиры и вернуть кредит банку. Причем гарантом сбыта может быть даже сам застройщик.
В АИЖК рассчитывают с помощью программы активизировать строительство жилья экономкласса, стимулировать банковское кредитование, а также увеличить спрос на недвижимость со стороны населения, кредитовать которое планируется по ставкам около 11% годовых. Роль агентства сводится не только к продвижению программы, но и к последующему выкупу кредитов, выданных банками — участниками «Стимула».
На реализацию этого проекта в начале года Внешэкономбанк выделил АИЖК 40 млрд рублей. Из этой суммы агентство уже заключило соглашений с банками на 14,3 млрд рублей. Предполагается, что на эти средства будет построено 735 тыс. кв. м жилья. В стадии рассмотрения находится более 90 проектов еще на 27,1 млрд рублей.
По программе «Стимул» АИЖК сотрудничает с 25 кредитными организациями, среди них МБРР, МДМ Банк, Номос-Банк, НТБ-Банк, Ак Барс Банк, КБ «Агроимпульс», «ГПБ-Ипотека», Московский индустриальный банк, НТБ-Банк и др.
По словам директора департамента проектного финансирования Номос-Банка Дмитрия Куркова, наибольший спрос на кредитные ресурсы проявляют застройщики городов численностью свыше 700 тыс. человек. Среди наиболее активных регионов — Центральный, Сибирский и Северо-Западный федеральные округа. Номос-Банк финансирует 15 строительных проектов на общую сумму 5 млрд рублей, ближайший срок сдачи первого объекта назначен на осень нынешнего года. С помощью кредитных средств, полученных в НТБ-Банке, строятся жилые комплексы в Самаре. Банк «Агроимпульс» реализует проекты в Ижевске и Казани. МДМ Банк финансирует строительство жилья в Новосибирске и Тюмени. Всего в России сейчас реализуется 52 проекта строительства жилых комплексов в рамках программы «Стимул».
«Оптимально, чтобы жилье в секторе экономкласса строилось из расчета не менее чем 1кв. м на каждого жителя страны, то есть как минимум 140 млн кв. м ежегодно. Сегодня в России сдают жилья в эксплуатацию гораздо меньше 140 млн кв. м», — говорит Любовь Аристова.
Хотя банки совместно с АИЖК стараются активизировать кредитование застройщиков, пока этих усилий явно недостаточно. Сами застройщики считают, что программа «Стимул» должна стать важным, но не единственным стимулом для развития строительного рынка — тут многое зависит и от общей ситуации в экономике.
Татьяна СЕМЕНОВА, Banki.ru