Трест «Сбербанкстрой»
Сбербанк умеет строить не только экосистему
Фото: коллаж Banki.ru

В Москве около четверти объектов жилья строится при непосредственном участии кредитных организаций — не только как кредиторов, но и как девелоперов и/или инвесторов. Банки.ру разбирался, как банки чувствуют себя на этом рынке.

За себя и за того... банкрота

Застройщиков, возводящих жилые комплексы на собственные средства, единицы, большая часть кредитуется в банках (средние ставки по проектному финансированию недавно опустились до вполне демократичных 10—12% годовых), но у части застройщиков есть аффилированные банки, которые сами выступают инвесторами.

Всего у банков (точнее, у аффилированных с ними застройщиков) сейчас «в работе» более 80 девелоперских проектов только в Москве, в части из них кредитные организации изначально выступали как инвесторы, часть получили «в наследство» от обанкротившихся заемщиков-застройщиков. Например, «Донстрой» и «Система Галс» (ныне «Галс-Девелопмент») за долги отошли ВТБ, «СУ-155» — банку «Российский Капитал».

Наиболее активными в девелоперском бизнесе до сих пор были четыре банка: ВТБ, Московский Кредитный Банк, Бинбанк и Промсвязьбанк. У ВТБ на сегодняшний день 28 проектов, у Бинбанка и МКБ по десять проектов, семь — у Промсвязьбанка, четыре — у СМП Банка, один — у «Пересвета». Еще около 20 проектов реализует «Лидер Инвест» — «дочка» АФК «Система», в составе которой также имеется МТС Банк.

Характерно, что один из списка банков изначально государственный, два недавно попали под санацию и де-факто перешли под контроль Банка России. Такая же участь постигла в прошлом году и АКБ «Пересвет», крупный столичный банк, ранее являвшийся опорным для Русской православной церкви, а теперь контролирующийся структурами «Роснефти». «Дочка» банка — «Пересвет-Инвест» — реализовывала проект по строительству многофункционального комплекса «Орехово» и ЖК Versis. Первый объект удалось сдать до начала санации, второй, несмотря на многочисленные задержки, — тоже. «Пересвет» традиционно обладал мощной корпоративной клиентской базой, обслуживал в том числе компании в государственной и федеральной собственности, активно кредитовал инфраструктурные проекты, обеспеченные выручкой от государственных контрактов.

Дольщиков сделают вкладчиками

Намерение государства отказаться от долевого строительства начинает обретать конкретные формы. Долевое участие для покупателей жилья останется, но деньги они будут отдавать не напрямую застройщику, а в банк на специальные счета. Чем это грозит дольщикам, застройщикам и уполномоченным банкам?

Банки научились строить в срок

По имеющейся у Банки.ру информации, активным участником рынка недвижимости является и Сбербанк, но это не афишируется. В частности, он официально выступает девелопером в проекте строительства ЖК «Царев сад», который должен быть сдан в первом полугодии 2018 года. Объект начал реализовываться на высокой стадии готовности — продажи в комплексе начались только в феврале нынешнего года. Но это лишь вершина айсберга.

«Одним из мощных теневых девелоперов является Сбербанк, — заявил Банки.ру источник в одной из девелоперских компаний, пожелавший остаться неизвестным. — Банк выступает в роли основного кредитора во многих проектах, и ему переходят в том числе и обанкротившиеся девелоперы, но это не афишируется».

Больше всего девелоперских проектов в портфеле у группы ВТБ. Часть из них банк получил вместе с «Галс-Девелопментом» («IQ-квартал», «Достояние», «Наследие», «Сады Пекина» на Большой Садовой, «Театральный дом» на Поварской улице) и «Донстроем» (Barrin House, Grand Deluxe, «Алые паруса», «Долина Сетунь» и пр.). Также банк реализует несколько девелоперских проектов совместно с MR-Group («Пресня Сити», «Царская площадь» на Ленинградском проспекте). В некоторых проектах ВТБ изначально выступал девелопером: «ВТБ Арена парк» на Ленинградском проспекте, «Дом на Хлебном» (реконструкция исторического здания), «Софийский» на Софийской набережной, Match Point в Филях.

С проектами «Донстроя» проблем у ВТБ не возникало, большая часть успешно сдана без переносов сроков. Три собственных проекта пока идут по графику, а вот в Match Point серьезное отставание — примерно на год. Из проектов «Галса» сроки переносились только в проекте «Искра-парк», но сейчас ситуация нормализовалась.

В общем и целом ВТБ можно считать вполне успешным девелопером.

Бинбанку (бывшие владельцы — семья Гуцериевых: Микаил и Саит-Салам Гуцериевы, Михаил Шишханов) масштабные девелоперские проекты достались вместе с «Интеко» и «А101». Все проекты находились на достаточно высоких стадиях готовности и были уже хорошо распроданы. Единственный проект Бинбанка, у которого переносились сроки сдачи (на полтора года), — это Balchug Viewpoint на Садовнической набережной.

Михаил Шишханов купил «Интеко» в 2011 году у Елены Батуриной, жены бывшего мэра Москвы Юрия Лужкова. «Интеко» перешла к семье Гуцериевых вместе с долгом Сбербанку и Банку Москвы в миллиард долларов. Миноритарием после покупки стала компания «Сбербанк Инвестиции» (5%). Сейчас у «Интеко» портфель строительных проектов в Москве — около 1 млн кв. м. Планируемые инвестиции — 18—20 млрд рублей. Всего компанией реализовано около 80 объектов общей площадью 4,5 млн кв. м. На 2018 год запланировано строительство 120—150 тыс. кв. м в столице и 180 тыс. кв. м в регионах.

Компанию «А101 Девелопмент» Гуцериевы приобрели в 2015 году у миллиардера и бывшего сенатора Вадима Мошковича, владельца «Русагро». На тот момент в собственности компании находились участки в новой Москве площадью около 2 440 га (на расстоянии от трех до 23 км от МКАД по Калужскому шоссе) с разрешением на строительство 2,2 млн кв. м жилья. Однако потенциально на этой площади можно было построить около 20 млн кв. м жилья.

Промсвязьбанк (ранее принадлежал Алексею и Дмитрию Ананьевым) был отправлен на санацию в декабре 2017 года и перешел под контроль Центробанка. Между тем девелопер банка — PSN Group («Группа ПСН») оставался в собственности братьев Ананьевых, причем в конце февраля 2018 года Алексей передал Дмитрию свою долю (50%). «После того как ЦБ ввел временную администрацию в Промсвязьбанк, я посчитал, что будет правильно, если каждый из нас станет заниматься своими активами. Теми, которыми исторически и управлял», — пояснял тогда свое решение Алексей Ананьев. В результате Дмитрий Ананьев стал стопроцентным владельцем банковского бизнеса (у него остался банк «Возрождение»), медиабизнеса и девелоперской группы. Алексею достался системный интегратор «Техносерв» и другие IT-активы.

«Группа ПСН» занимается жилой и коммерческой недвижимостью с 2000 года. Портфель проектов включает 3 млн кв. м. Также компания управляет земельными активами в Подмосковье площадью около 40 тыс. га. По недавно начатым девелоперским проектам — квартал «Правда» (редевелопмент) и «I'm Тверская» — наблюдаются проблемы. Проект клубного дома «I'm Тверская» площадью более 23,9 тыс. кв. м выставлен на продажу, по сообщению ПСН, ведутся переговоры с потенциальным инвестором. Проект «Правда» фактически заморожен.

В «Домашнем» практически готова первая очередь, в SREDA все пока идет по плану. В первой очереди готовность 98%, к концу мая планируется завершить работы по благоустройству.Готовность корпусов второй очереди от 50% до 85%. Однако некоторые эксперты рынка высказывают предположение, что корпуса, находящиеся на средних стадиях строительства, не в достаточной степени распроданы для рефинансирования проекта за счет поступлений от ДДУ и могут потребовать дополнительных вложений со стороны девелопера.

Московский Кредитный Банк выходил на рынок недвижимости самостоятельно, большинство проектов начинал с нуля. Его владелец Роман Авдеев является также создателем девелоперской компании INGRAD (создана в 2012 году на базе его же агентства недвижимости «Домус Финанс»). Компания специализируется на строительстве жилых комплексов комфорт- и бизнес-класса в Москве и ближнем Подмосковье. Три проекта находятся в начальной стадии, предсказать, как они будут развиваться, пока сложно. Но в остальных девелоперы вполне справляются со взятыми обязательствами. В декабре 2016 года Авдеев купил у Михаила Прохорова более 90% акций публичной девелоперской компании «ОПИН», на бирже этот пакет стоил 70 млн долларов.

Из своих проектов у МКБ могут быть вопросы лишь по двум из девяти: несколько запаздывает по срокам строительство дома по адресу улица Вавилова, 69, а также на улице Петра Алексеева в Кунцево.

СМП Банк (аффилирован с «РГ-Девелопментом» российских бизнесменов Аркадия и Бориса Ротенбергов) также причастен к строительному бизнесу. «РГ-Девелопмент» — инвестиционно-девелоперская организация, созданная в 2013 году и развивающая собственный бренд «Родной город». Первые три проекта в серии «Родной город» — жилые комплексы «Родной город. Октябрьское поле» (сдан), и «Родной город. Каховская» (сдан), «Родной город. Воронцовский парк» (строится по плану) общей площадью 200 тыс. кв. м). Попавшие под санкции США одними из первых, Ротенберги переоформили владение «РГ-Девелопментом»: вместо кипрской «Джетбокс» ее владельцами стали «Ракета Капитал» (80%) и НАО «Инвест Групп» (20%). Однако источники на рынке утверждают, что бенефициары компании остались прежними.

АФК «Система», которой принадлежит МТС Банк, инвестирует в строительство жилья через крупного московского девелопера «Лидер Инвест». В структуре долга компании доля МТС Банка в течение 2017 года не превышала 15%, сообщили в компании, пояснив, что на данный момент обязательств по кредитам перед МТС Банком у «Лидер Инвест» нет.

Общий портфель «Лидер Инвеста» составляет около 3 млн кв. м. Крупнейшие проекты — Nagatino i-Land (строительство 270 тыс. кв. м жилья и 110 тыс. кв. м офисов), «ЗИЛ-Юг» (1,5 млн кв. м недвижимости вместе с ЛСР) и «Лобачевского 120» (240 тыс. кв. м) на улице Лобачевского. Компания также строит жилые проекты на месте автоматизированных телефонных станций, реорганизацией которых занимается МГТС.

7 проектов точечной застройки в престижных районах столицы у «Лидер Инвеста» успешно завершены, около 20 девелоперских проектов а работе. В этом году пять из них должны быть введены в эксплуатацию. Как рассказал Банки.ру источник в одной из девелоперских компаний, по четырем были отставания по срокам, но сейчас стройка активизировалась, но еще по десятку сроки, с большой долей вероятности, будут отложены как минимум на год-полтора — их можно назвать проблемными.

Как пояснили Банки.ру в «Лидер Инвест», у компании нет проблемных объектов, все объекты строятся в соответствии с графиками строительства, приведенными в действующих проектных декларациях. Случаи временного замедления темпов работ были связаны с процессом смены подрядных организаций, говорят представители компании, уточняя, что смена подрядчика была инициирована девелопером из-за неудовлетворительного подхода к темпам выполнения работ.


Новые проекты могут быть проблемными

«В зоне риска из-за банкротства банков находятся те проекты, которые недавно стартовали, нуждаются с точки зрения стройки в больших объемах финансирования, а продажи еще не «раскрутились», финансирование от дольщиков не пошло», — комментирует генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи» Денис Бобков. Те же проекты, которые находятся на высокой стадии готовности и успешно распродаются, по мнению эксперта, будут благополучно завершены. «Их дольщики должны сказать огромное спасибо закону 214-ФЗ, который не позволил вывести из проектов средства, благодаря чему стройка продолжается», — подчеркивает Бобков.

«Наименьшие риски для покупателей, конечно, представляют уже готовые проекты. Учитывая курс на полный отказ от долевого строительства, уже в обозримом будущем реализоваться станут только такие новостройки. Однако основное достоинство покупки новостройки — возможность сэкономить на раннем этапе строительства — будет утеряно, покупателям придется переплачивать», — отмечает эксперт.

Даже поверхностный анализ девелоперской активности банков показывает, что их успешность находится в прямой зависимости от степени аффилированности с государственными структурами или близости к крупным бизнесменам, связанным с властью.

Ольга КУЧЕРОВА, Banki.ru