До девальвации рубля 2014—2015 годов многие россияне покупали недвижимость за рубежом без привлечения кредита, поскольку у них были свободные средства. Сейчас эта недвижимость требует повышенных валютных расходов на содержание, а капитал, «замороженный» в объекте, не работает. Но это можно изменить.
В такие моменты некоторые владельцы начинают в панике продавать зарубежное жилье, но есть и более выгодный вариант решения проблемы. Например, можно получить кредит под залог имеющегося жилья и вложить полученные деньги в коммерческий объект или ценные бумаги. Так у инвестора появится возможность не только покрывать расходы на содержание зарубежного жилья, но и получать прибыль.
Плюсы схемы
Схема кредитования под залог имеющейся недвижимости обладает рядом преимуществ:
— для получения дохода не нужно продавать или сдавать в аренду имеющийся объект. Заложенная недвижимость остается у инвестора, и он продолжает ею пользоваться;
— инвестор получает выгодные условия кредитования;
— можно приобрести недвижимость, в кредите на покупку которой банки часто отказывают (например, дом престарелых), или вложиться в другие классы активов.
Берем кредит
Схема кредитования под залог существующего жилья состоит из трех этапов:
1. Банк предоставляет кредит под залог имеющегося объекта недвижимости.
2. Инвестор использует полученные в банке деньги для приобретения коммерческой недвижимости или других активов.
3. Инвестор получает доход, который полностью покрывает текущие расходы на содержание жилья и обслуживание кредита, а в некоторых случаях — дополнительную прибыль.
Например, владелец жилья стоимостью 1 млн евро хочет освободить «замороженный» капитал и вложить его в доходную недвижимость. Для этого он берет кредит под залог имеющегося жилья. Банк предоставляет ипотечный заем в размере 50% от стоимости имеющегося жилья (500 тыс. евро) под ставку 2% годовых. Инвестор использует полученные деньги для оплаты 50% стоимости коммерческой недвижимости, общая стоимость которой также составляет 1 млн евро. Оставшиеся 50% средств банк дает под залог приобретаемой коммерческой недвижимости.
Средняя доходность коммерческой недвижимости — около 5,5% в год, соответственно, объект стоимостью 1 млн евро ежегодно приносит примерно 55 тыс. евро. В итоге инвестор не только покроет расходы на содержание имеющегося жилья (около 15 тыс. евро в год) и затраты на обслуживание кредита (20 тыс. евро в год), но и получит прибыль.
Цели покупки
Кредит под залог имеющегося объекта можно получить для инвестиций в другой объект недвижимости или для покупки ценных бумаг. Средства можно также направить на погашение другого кредита, оплату обучения детей, лечение и т. д.
В зависимости от кредитной политики банка на использование полученных средств может быть наложен ряд ограничений. Но это не обязательное условие — многие банки готовы предоставлять такое финансирование и в виде нецелевых кредитов, то есть полученными ресурсами можно распоряжаться исключительно по своему усмотрению.
Стоимость объекта под залог
Получить кредит под залог для инвестиций в доходную недвижимость наиболее реально при наличии объекта стоимостью от 500 тыс. евро и выше, поскольку либо европейские ретейл-банки, как правило, не готовы рассматривать в качестве залога дешевую недвижимость, либо их требования к заемщику будут слишком высокими и трудновыполнимыми.
Условия кредитования
Брать кредит в Европе выгодно, так как банки выдают займы с низкой ставкой (около 2% годовых) на срок до 20 лет. Страны с самыми дешевыми кредитами по состоянию на первую половину 2016 года — Австрия и Германия.
Условия кредитования под залог имеющейся недвижимости (по данным Tranio)
| Ставки | — фиксированные: 2—3% годовых, — плавающие: Euribor +1,7—2,0%. |
| Срок кредитования | 5—20 лет |
| Объем кредитования | 50—60% от оценочной стоимости недвижимости |
| Срок рассмотрения заявки | 6—10 недель |
Куда обращаться
Не все кредитные учреждения предлагают услугу финансирования под залог имеющейся недвижимости.
Процедура оценки при этой схеме похожа на процесс оценки при получении классической ипотеки, только в залог передается объект, которым уже владеет клиент. Несмотря на это, не каждый банк, предоставляющий ипотечное кредитование, готов финансировать покупку под залог существующего объекта. Так как у клиента уже есть недвижимость, то у него, скорее всего, открыт и счет в каком-либо местном банке. Туда и следует обращаться в первую очередь.
Кирилл ШМИДТ, директор по финансовым сервисам Tranio, для Banki.ru