Количество сделок по ипотеке удвоилось по сравнению с 2009 годом и составило 1,3 млн сделок, сообщает Росреестр. Несмотря на дороговизну ставок и высокий первоначальный взнос, использование ипотеки остается практически единственной возможностью приобрести жилье. Низкие доходы россиян не оставляют им ничего другого, отмечают эксперты и предлагают легальные способы уменьшения платежей по уже взятому кредиту.
На сегодняшний день только 5% россиян имеют возможность самостоятельно решить свой «квартирный вопрос», утверждают независимые эксперты. Не больше 10% могут взять ипотечный кредит, учитывая высокие ставки, первоначальный взнос и подтверждение легальности доходов. Но все так плохо. Любопытный вариант экономии на жилищном кредите предлагают специалисты компании Penny Lane Realty.
Итак, за «отправную точку» взята сумма кредита в 6 млн рублей, срок — 30 лет, ставка — 14% годовых. Эксперты предлагают отказываться от предлагаемых банками в массовом порядке аннуитетных платежей в пользу дифференцированных. Подсчет выгоды прост — при первом варианте ежемесячный платеж — 71 тыс. рублей, из них 69 тыс. приходится на проценты. Ежемесячный платеж при дифференцированном способе оплаты — 85,7 тыс., из них 16,6 тыс. — это основной долг (тело кредита), остальное — проценты.
При аннуитетных платежах заемщик сначала платит банку проценты на всю сумму кредита, а уже потом само тело кредита. Дифференцированный способ позволяет гасить долг по основному телу кредита одновременно с процентами, которые начисляются на оставшуюся сумму основного долга. Правда то, что при таких платежах первые 4—5 лет заемщик платит больше чем по аннуитету, но зато выплачивается долг, а не только «дань» банку за взятый кредит.
О выгоде судите сами: переплата по взятому кредиту по дифференцированным платежам составит в итоге 12 млн. 642 тыс. рублей, по аннуитетным платежам — 15 млн. 374 тыс.
Второй способ уменьшить выплаты банку — это самостоятельное страхование жилья. Здесь экономия может составить до 48 тыс. рублей в год или 1,4 млн за все время кредитования.
Третий вариант — получение ипотеки на максимальный срок. При ипотеке на 20 лет в месяц заемщик платит 73,6 тыс. рублей, на 30 лет — 71 тыс.
4-й вариант — досрочное погашение через ежемесячное внесение немного больших сумм.
5-й способ — мониторинг предложений банка, где получен кредит позволит потребовать снижения ставке в том случае, если эта кредитная организация ввела новые формы кредитования. «Переиграть» «старый» кредит банк обязан, хотя, конечно, делать этого не любит.
6-й способ — оформление налогового вычета. С каждого потраченного 1 млн рублей можно вернуть 130 тыс.. В случае с кредитом в 6 млн рублей можно вернуть 260 тыс. и направить их на погашение кредита.
7-й вариант — сдача купленной квартиру в аренду, если она — не единственное жилье. .
Самая дешевая квартира в Москве сегодня может приносить доход в 30 тыс. рублей в месяц, в год — 360 тыс.. Внеся досрочное погашение в счет погашения основного долга на эту сумму, можно уменьшить ежемесячный платеж на сумму 3812 рублей в месяц.
«Банкиры вводят различные моратории и ограничения для того, чтобы мы пользовались ипотекой как можно дольше, — говорит директор департамента частного и корпоративного кредитования компании Penny Lane Realty Роман Строилов агентству «Интерфакс». — Но, как правило, даже в самом худшем случае этот срок не превышает 1 года. Нам же, клиентам, выгоднее как можно скорее рассчитаться с ипотекой полностью — чем раньше мы погасим кредит, тем меньше будет итоговая переплата».
«Стоит отметить, что предлагаемые варианты экономии на взятой ипотеке абсолютно законны и в пользу кредитополучателя, хотя всем им в той или иной степени будет противиться любой банк, — говорит «Взгляд-Недвижимости " директор консалтинговой компании «Диалог-Сервис» Антон Шувалов. — Любого «ипотечника» будут убеждать в невозможности того или иного действия, так как эти действия бьют по карману банка. Однако, несмотря на это, необходимо отстаивать свои интересы, учиться этому и добиваться выгоды для себя ровно также, как это делают господа банкиры».
«Безусловно, пока еще экономическая ситуация в России не позволяет иметь проценты по ипотеке меньше тех, что мы имеем сегодня, — комментирует Взгляд-Недвижимости ситуацию с жилищными кредитами директор стройкомпании «О. С.Г.» Роман Стрижов. — Хотя следует отметить, что переплата за 20 лет составит больше двух стоимостей купленного в ипотеку жилья. Это — абсолютный мировой рекорд. Впрочем, нигде в мире нет и такого разрыва в стоимости квадратных метров и доходов граждан».
Напомним, как уже сообщал «Взгляд-Недвижимость», средний россиянин в состоянии накопить на стандартное жилье в 70 «квадратов» в самой дешевой новостройке за 23,6 лет. Среднему европейцу на это требуется от 4 до 7 лет.
Сегодня в Москве средняя стоимость жилья составляет около 145 тыс. рублей за квадратный метр. То есть средняя квартира в 50—55 метров будет стоить около 8 млн рублей. То есть семья должна иметь годовой доход в 1,8—2 млн рублей или по примерно 0,9—1 млн рублей в год, или порядка 80 тыс. в месяц. По данным Росстата, средняя зарплата в Москве составляет 35,6 тыс. рублей, то есть более чем в 2 раза меньше.
Максим ДЕНИСОВ
