Что лучше купить: новостройку или вторичку

При покупке недвижимости приходится выбирать из огромного количества предложений. Одно из первых решений, которое предстоит принять: что выбрать — новостройку или вторичку? У обоих вариантов есть плюсы и минусы, рассказываем о них подробнее.

Новостройки

Новые дома обладают особым очарованием — можно заехать в квартиру, в которой никто еще не жил, насладиться атмосферой свежего, только что сданного жилья. Плюсов покупки именно этого варианта недвижимости много.

Преимущества новостроек

Состояние дома

Новый дом только начинает свою жизнь. Согласно правилам, которые установил Минстрой, срок службы жилищно-гражданских зданий должен быть не менее 50 лет, а в документах Минэкономразвития говорится, что срок службы такого дома — 80 лет.

Впрочем, это рекомендации, точный срок устанавливается в каждом случае индивидуально — его определяет генеральный проектировщик. Для современных монолитных многоэтажек эксперты называют «срок годности» в 100–150 лет. Для сравнения: здания с деревянными внешними несущими стенами считаются пригодными для эксплуатации только в течение 50 лет.

Ремонт

Многие покупатели хотят отремонтировать квартиры под себя — сделать себе кухню мечты, выложить стены в ванной идеальной плиткой, подобрать обои в любимых оттенках. Новое жилье в этом плане выгодно отличается от вторички. Делать ремонт в новостройке проще: не нужно вскрывать пол, снимать десятки слоев краски, обновлять ржавые трубы. Если важно как можно скорее адаптировать под себя новое жилье, то в новостройках это удобнее и быстрее.

Планировка

В современных зданиях как минимум уходят в прошлое маленькие кухни, на которых бывает сложно разместить всю бытовую технику. Кроме того, в продаже можно найти квартиры со свободной планировкой, это позволяет разделить жилую площадь так, как будет удобно новому владельцу.

Ликвидность

Поскольку срок службы новостройки только начинается, она еще долго будет сохранять ликвидность в качестве актива. На старые дома в этом смысле рассчитывать не приходится, особенно если в несущих конструкциях использовалось дерево. Кроме того, как уже говорилось выше, современные квартиры больше соответствуют образу жизни современного человека.

Ипотека

В России действует несколько программ на покупку квартиры от застройщика. Одна из них — программа господдержки на новостройки, по которой льготный кредит можно взять по ставке 8% годовых. Есть еще семейная ипотека под 6% годовых, по которой в 2023 году расширили условия: теперь ее могут взять семьи с двумя детьми не старше 18 лет независимо от срока их рождения. Также действует IT-ипотека под 5% годовых.

Эти условия выгоднее, чем условия по ипотеке на покупку вторичной недвижимости. Так, по данным Банки.ру, средняя ставка по кредитам на приобретение вторички в конце 2023 года достигла 17-18% годовых.

Недостатки новостроек

Локация

Город, развиваясь, расползается во все стороны — центр давно застроен, и места для новостроек там немного. Поэтому новые дома, кварталы и районы понемногу окружают город по окраинам и становятся его частью. Но жить на окраине нравится не всем, да и не всегда это удобно, если работаешь в центре или любишь проводить там свободное время.

Транспортная доступность

Еще одно слабое звено новой застройки на окраине — там не так уж много транспортных маршрутов, а некоторый общественный транспорт вообще до них не добирается, например, метро.

Стоимость

Выгодные предложения можно найти как на вторичном, так и на первичном рынках жилья. Однако если нужно купить именно дешевое жилье, то на новостройки лучше не ориентироваться — средняя стоимость квадратного метра там за последние годы сильно выросла. По данным аналитиков Банки.ру, в среднем по стране во III квартале 2023 года квадратный метр в новостройке стоил 126,8 тыс. рублей. Квадрат вторички при этом стоил 92,4 тыс. рублей.

Сроки заселения

Многие покупают квартиры в новостройках еще на этапе строительства или даже котлована, так что покупатели какое-то время остаются в подвешенном состоянии: с одной стороны, деньги уже потрачены, с другой — приходится по-прежнему жить в старой квартире или снимать жилье. В последнем случае особенно сложно тем, кто покупает квартиру с использованием ипотеки — нужно и ее выплачивать, и за аренду каждый месяц отдавать деньги. Но даже если дом уже достроен, въехать не всегда получается сразу — требуется хотя бы минимальная отделка.

Ремонт

Этот пункт мы отнесли и к преимуществам, и к недостаткам. Новые дома могут давать усадку, из-за этого появляются трещины, щели. Так что в первое время лучше не делать в квартире дорогой ремонт.

Ну и готовьтесь к тому, что со всех сторон будут слышны звуки дрели и молотка — соседям тоже нужно обживаться.

Вторичное жилье

Вторичным жильем считается все, что покупается не у застройщика, а у прежнего хозяина — это может быть квартира как в доме 2010 года постройки, так и в здании XX века.

Преимущества вторички

Стоимость

Цена на вторичку ниже, чем на новостройки. В новостройке квадратный метр стоит 126,8 тыс. рублей, во вторичке — 92,4 тыс. рублей. Это в среднем по стране, в отдельных регионах разброс может быть еще больше.

Локация

Найти новостройку близко к центру возможно далеко не в каждом городе, а по цене вторички в том же районе — шансов еще меньше. Если важно жить близко к центру города, то нужно ориентироваться именно на вторичку.

Инфраструктура

В давно существующих микрорайонах, где можно купить вторичное жилье, как правило, налажена инфраструктура — есть все необходимые супермаркеты, магазины, кафе, фитнес-клубы, кинотеатры, парки и торговые центры.

Социальные объекты

Садиков, школ и больниц тоже больше в районах вторичного жилья. Правда, они не всегда могут отвечать современным требованиям, как в районах новостроек.

Сроки заселения

В квартиру в старом фонде при необходимости можно въехать сразу после покупки, даже если ремонт там будет неидеальный. В некоторых случаях прежние хозяева оставляют мебель и технику при продаже квартиры, что особенно удобно тем, кто рассчитывает на срочный переезд.

Недостатки вторички

Состояние жилья

Вторичка тоже бывает разная — если это, к примеру, дом 2010 года, его состояние не сильно отличается от новостройки. Со зданиями постарше ситуация может быть хуже: капитальный ремонт проводят не везде, так что можно готовиться к сюрпризам в виде текущей крыши или проржавевших труб. Конечно, этого можно избежать, если всерьез отнестись к покупке и получить максимум информации о доме.

Ремонт

Хотя в новостройках тоже приходится ремонтировать квартиры под себя, делать это там проще — нет наследия предыдущих хозяев. В квартирах на вторичном рынке придется сначала все убрать.

Парковки и дворы

Многие старые дворы стараются перестроить на современный лад, однако не всегда это возможно — места под парковку, спортивные корты и клумбы не хватает.

Наследники

Можно купить квартиру на вторичке и столкнуться с претендующими на нее наследниками прошлого владельца. Проблемы у новых хозяев могут возникнуть, если они или их риелторы перед сделкой не проверили документы на квартиру, говорит адвокат МКА «Центрюрсервис» Екатерина Тютюнникова.

«Если есть свидетельство о праве на наследство и срок владения менее трех лет, то существуют риски появления наследников. Ведь они не всегда могут принять наследство в установленный законом срок — например, из-за тяжелой болезни. И тогда будут требовать восстановления своих прав».

При покупке стоит запросить архивную выписку из домовой книги, проверить наследственное дело в официальном нотариальном реестре. Уточнить у продавца, нет ли завещания в отношении квартиры, и заказать выписку из ЕГРН.

Какую ипотеку лучше взять: на новостройку или на вторичку

Ведущий эксперт отдела анализа банковских услуг Банки.ру Инна Солдатенкова рекомендует выбирать кредит на новостройку тем, кому важно получить небольшой ежемесячный платеж по кредиту:

«На этот тип недвижимости распространяется множество альтернативных госпрограмм с низкими ставками. В то же время нужно быть готовым к тому, что, возможно, придется долго ждать сдачи объекта и параллельно откладывать деньги на ремонт и обстановку».

Если важно сразу заехать и жить, то однозначно стоит выбирать вторичку.

«Здесь нужно быть готовым к тому, что размер платежа будет выше, чем на новостройку, из-за более высоких ставок, — говорит эксперт. — Но если сразу найти хороший вариант с ремонтом, возможно, это будет даже выгоднее новостройки, учитывая возросшую стоимость стройматериалов в последний год».

Что лучше купить: новостройку или вторичку? Сравнительная таблица