Разобрались, что делать, если после покупки квартиры объявились наследники прошлого владельца и претендуют на нее.
Почему так случается, даже если сделка была законной
Проблемы у новых хозяев могут возникнуть, если они или их риелторы перед сделкой не проверили документы на квартиру, говорит адвокат МКА «Центрюрсервис» Екатерина Тютюнникова.
«Если есть свидетельство о праве на наследство и срок владения менее трех лет, то существуют риски появления наследников. Ведь они не всегда могут принять наследство в установленный законом срок — например, из-за тяжелой болезни. И тогда будут требовать восстановления своих прав».
Кроме того, в обязанности нотариуса не входит розыск наследников.
«Он лишь обязан известить наследников, о которых ему известно, об открытии наследственного дела, а также может выслать им извещение через сайт Федеральной нотариальной палаты (ФНП)», — говорит Екатерина Тютюнникова.
Риски возрастают, если продавец квартиры или дома действует на основании доверенности, ведь ее можно отменить, признать недействительной.
Что делать, чтобы обезопасить себя
При покупке квартиры запросите архивную выписку из домовой книги, проверьте наследственное дело в официальном нотариальном реестре. Уточните у продавца, нет ли завещания в отношении квартиры, и закажите выписку из ЕГРН, говорит Владимир Кузнецов, вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству.
Также обязательно выясните, состоит или состоял ли продавец в браке.
«Между бывшими супругами может быть не разделено имущество, — говорит Екатерина Тютюнникова. — А срок исковой давности составляет три года, но не с момента расторжения брака, а с момента, когда супруг (бывший супруг) узнал о том, что его право нарушено. Поэтому до подписания сделки проверьте документы. И лучше доверьте это юристу, а не риелтору или банку. Ведь у каждой стороны свои интересы. Например, банк проверяет залоговую стоимость, возможность реализации, страхования».
- Правоустанавливающие документы на квартиру (выписка из ЕГРН и справка о регистрации).
- Достоверность документов, необходимых в случае отсутствия владельца при осмотре объекта.
- Основания права собственности.
- Кто зарегистрирован в квартире (справка о регистрации по форме 9 или справка о составе семьи).
- Разрешение супруга.
- Справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, подтверждающие, что продавец не страдает психо- или наркозаболеваниями и не стоит на учете в этих учреждениях.
Что будет, если наследник обратится в суд
Если суд восстановит срок наследования, то наследник сможет забрать полагающееся ему имущество. Шансов, что квартира останется у покупателя, мало.
«Покупателю придется приложить максимум усилий, чтобы его признали добросовестным приобретателем — только в этом случае он сможет претендовать на установленную законом компенсацию в размере кадастровой стоимости объекта недвижимости или фактически понесенных убытков (то есть цены, указанной в договоре купли-продажи)», — говорит Владимир Кузнецов.
Когда еще могут объявиться претенденты на квартиру
Если вы купили квартиру на аукционе, есть риск, что объявятся старые хозяева. Стоимость такого объекта ниже, чем в целом по рынку. Но иногда даже после сделки покупателю приходится настаивать на том, чтобы бывшие владельцы освободили жилплощадь, говорит Юлия Кузнецова, член экспертного совета Центробанка по защите прав розничных инвесторов.
«В качестве "бонуса" к жилью могут прилагаться долги за коммунальные услуги и прописанные в квартире предыдущие жильцы, которые могут попробовать оспорить сделку в суде», — говорит Евгений Лашков, генеральный директор инвестиционной компании ООО «АБЦ».
