Сделку купли-продажи квартиры могут признать недействительной, если выяснится, что продавец не мог принимать осознанные решения из-за психического расстройства. Риски покупателя снижает справка о дееспособности. Разобрались в особенностях подробнее вместе с аналитиком Банки.ру Инной Солдатенковой.
Что такое дееспособность
Понятие дееспособности есть в Гражданском кодексе РФ. Это способность гражданина приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их.
Полная дееспособность в России наступает с 18 лет, но бывают и исключения — если, например, закон разрешает вступить в брак до совершеннолетия, то дееспособность наступает с момента заключения этого брака.
Человека могут признать недееспособным не только из-за возраста, но и из-за психических заболеваний — по решению суда на основании медико-психологической экспертизы. В таком случае ему назначают опекуна.
Справка о дееспособности — это документ, который подтверждает, что человек не состоит на учете в психоневрологическом диспансере и не обращался туда за медицинской помощью. Она гарантирует, что участник сделки вменяем и может самостоятельно принимать решения.
Зачем нужна справка о дееспособности при покупке и продаже квартиры
Покупатель квартиры должен убедиться, что продавец вменяем, осознает, что делает, и отвечает за последствия. Ведь если он недееспособен, согласно ГК РФ сделка будет признана недействительной — квартиру придется вернуть.
«Если у вас есть сомнения, что продавец дееспособен, лучше попросить его предоставить вместе с иными документами справку из ПНД. Это обезопасит вас от риска оспаривания сделки в дальнейшем, — говорит Инна Солдатенкова, ведущий эксперт отдела анализа банковских услуг Банки.ру. — Если недееспособность подтвердится, сделка будет расторгнута, а это значит, что вы останетесь с долгом по ипотеке, но без недвижимости».
Где получить справку
Справку о дееспособности выдают только тому, кто ее заказал. Документ о том, что человек не состоит на учете в психоневрологическом диспансере, можно получить в самом ПНД по месту жительства. Это бесплатно.
Также можно подготовить документ об отсутствии психических расстройств — для этого нужно пройти осмотр врача-психиатра, который затем выдаст заключение. За процедуру придется заплатить (стоимость зависит от медицинского учреждения, в среднем от 500 до 1 500 рублей), по договоренности сторон это может сделать покупатель.
Что еще учесть при покупке квартиры
Прежде чем подписать договор купли-продажи квартиры, у продавца нужно запросить документы:
- Выписку из ЕГРН об основных характеристиках объекта и зарегистрированных правах: в ней указан собственник недвижимости, а также сведения о существующих обременениях.
- Основание права собственности продавца (это может быть договор передачи, свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, дарственная).
- Выписку из домовой книги — в ней есть информация о наличии или отсутствии лиц, зарегистрированных в объекте.
- Нотариально заверенное согласие супруга(и) продавца на продажу квартиры.
- Доверенность, если сделку проводит не владелец квартиры.
- Сведения о наличии или отсутствии дела о банкротстве продавца.
- Справку о том, что продавец или его доверенное лицо не состоят на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансере.
Информацию о том, что стороны сделки дееспособны, стоит также прописать в самом договоре купли-продажи квартиры. Почитайте подробнее о том, из чего состоит этот договор и как его оформить.
