Покупка комнаты или доли в квартире — один из способов решить жилищный вопрос с меньшими затратами. Но оформление ипотеки на такие объекты связано с рядом особенностей и рисков, о которых важно знать заранее. В этой статье расскажем, как взять ипотеку на комнату или долю, какие требования предъявляют банки в 2025 году и что учесть, чтобы избежать проблем.
Покупка доли или комнаты в квартире: плюсы и минусы
Покупка доли в праве общей собственности (доля или комната в квартире) — это зачастую способ решить жилищный вопрос с меньшими затратами. Но такая сделка имеет как очевидные плюсы, так и значимые недостатки. Разберем их подробно:
| Плюсы | Минусы |
| Низкая стоимость — доля или комната стоит дешевле, чем вся квартира, а это очень выгодно в период высоких ставок по ипотеке. | Мошенничество и рейдерские схемы — иногда недобросовестные покупатели долей используют их для давления на других собственников с целью выкупа их долей по заниженной цене или захвата жилья. |
| Можно зарегистрироваться и получать дополнительные льготы — «прописка» доступна даже с 1 м² | Неопределенность проживания — доля не дает права на конкретную комнату, как и права выбирать себе соседей: вопросы совместного проживания, оплаты коммунальных услуг, ремонта и пользования общими помещениями часто становятся источником споров. |
| Шанс выкупить все жилье — можно постепенно собрать всю квартиру. Если вам нравится район, сам дом, но пока еще не хватает средств на всю квартиру, можно попробовать «собрать» ее с одной комнаты. Когда в собственности уже находится одно или два помещения в коммуналке, а сосед продает свою часть, в первую очередь по закону он должен предложить ее совладельцам. | Риски признания сделки недействительной — если не соблюдены права других собственников (например, не получен отказ от выкупа), сделка может быть оспорена в течение трех месяцев. |
| Инвестиционный потенциал — долю можно перепродать дороже или выкупить остальное жилье. Цельная недвижимость стоит на 20–30% больше, чем если бы она продавалась по долям. Однако стоит помнить, что сделки по продаже доли или комнаты проходят сложнее, чем по продаже квартиры. | Сложности с банками и ипотекой — не все банки готовы кредитовать такие сделки, а условия часто менее выгодные (выше ставка, дополнительные залоги). |
Можно ли взять ипотеку для покупки комнаты или доли в квартире
Покупка комнаты или доли в ипотеку возможна, но на практике такие сделки встречаются значительно реже, чем приобретение целой квартиры, говорит аналитик Банки.ру Артур Хачатрян. Так, доля заявок, оставленных пользователями Банки.ру на оформление ипотечного кредита, на такую недвижимость составила всего 1% в 2024 году. Основная причина — повышенные риски для банков, связанные с низкой ликвидностью подобных объектов и сложностями при реализации залога в случае невыплаты кредита. Из-за этого многие банки либо вовсе не кредитуют такие сделки, либо предъявляют к ним дополнительные требования, например, просят в залог не только приобретаемую долю, но и другую недвижимость или увеличивают процентную ставку.
Более охотно банки дают ипотеку при сделках, когда после покупки доли покупатель становится единственным собственником всей квартиры. Например, если владелец двух комнат в трехкомнатной квартире выкупает у соседа третью комнату. В этом случае после сделки квартира полностью переходит в его собственность, а банк получает залог на все жилье целиком без риска претензий со стороны других собственников. Самое простое решение в этой ситуации — взять ипотеку под залог другой недвижимости.
На Банки.ру можно оформить кредит под залог недвижимости под ключ: вы заполняете одну анкету, а все остальное сделает Банки.ру. Мы подберем варианты с наиболее высокой вероятностью одобрения, даже если у вас неидеальная кредитная история, а также сопроводим на всем пути от оформления документов до получения кредита.
Важно! Комнаты в коммунальных квартирах могут оформляться по двум типам собственности: долевая и совместная. Если у продавца долевая собственность, это значит, что ему принадлежит абстрактная часть всей квартиры, а не конкретная комната. Такой объект нельзя точно выделить на плане, и банки обычно не выдают ипотеку на покупку доли в коммуналке — это слишком рискованно. А вот при совместной собственности оформлена конкретная комната с техническим паспортом и правом пользования общими помещениями (кухня, санузел и так далее). В этом случае оформить ипотеку вполне возможно. Поэтому еще на этапе подбора вариантов важно уточнить, можно ли купить эту комнату в ипотеку и как оформлена ее собственность. Это поможет избежать лишней траты времени.
Какие требования к недвижимости в 2025 году, если вы покупаете комнату или долю в ипотеку
Покупка доли или комнаты в ипотеку сложнее, чем покупка целой квартиры. Чтобы такая покупка прошла без проблем, нужно заранее убедиться, что объект соответствует ряду требований. Вот что нужно проверить, прежде чем выходить на сделку:
Объект должен быть выделен юридически
Если речь идет о доле, она должна быть оформлена в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) как отдельный объект. Простого указания процента в праве собственности недостаточно. В документе должно быть прописано, что именно принадлежит продавцу: комната, часть квартиры, доля с конкретными границами и так далее. В противном случае Росреестр может отказать в регистрации сделки.
Минимальная площадь доли — не менее 6 квадратных метров
С 2022 года в силу вступило ограничение: продавать доли меньшей площади нельзя — такие сделки не проходят регистрацию. Это сделано, чтобы избежать спекуляций «долями по 1 м²» и улучшить жилищные условия людей.
Обязательно нотариальное оформление сделки
Покупка комнаты или доли — это не обычная купля-продажа. В большинстве случаев такая сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Это защищает интересы всех сторон, особенно если в квартире несколько собственников. Подписание у нотариуса позволяет избежать будущих споров.
Получен отказ от преимущественного права покупки
Если вы покупаете долю или комнату, у других собственников есть так называемое преимущественное право. Продавец обязан письменно уведомить их о намерении продать свою часть, а вы, как покупатель, должны убедиться, что эти уведомления есть и отказ получен. Без этого Росреестр не зарегистрирует переход права собственности.
Что такое преимущественное право покупки
Если недвижимость находится в долевой собственности, продавец обязан сначала предложить свою долю другим собственникам. Это называется преимущественным правом покупки (ст. 250 ГК РФ). Чтобы сделка прошла без рисков, получите письменный отказ от покупки от остальных совладельцев или письменно уведомите их о продаже. Если в течение 30 дней они не выкупят долю — можно продавать ее третьим лицам. Без этих документов Росреестр может отказать в регистрации, а суд — признать сделку недействительной.
Объект не должен быть обременен, и нужно согласие органов опеки
Если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети или недееспособные граждане, нужно согласие органов опеки на сделку. Кроме того, важно проверить, нет ли арестов, залогов или других обременений на объекте. Это можно сделать через выписку из ЕГРН.
Проведена независимая оценка недвижимости
Если вы берете ипотеку на покупку комнаты или доли, банк потребует отчет об оценке. Причем оценка должна быть не только по всей квартире, но и отдельно по той части, которую вы планируете купить. Это влияет на одобрение ипотеки и размер кредита.
Хорошее состояние дома
Комната не вызовет вопросов у банка, если соответствует его требованиям: например, износ дома не превышает 60%; имеются электричество, канализация, газ, отопление, водоснабжение, коммуналка расположена в районе с развитой инфраструктурой и потенциально является ликвидным объектом вторичного рынка недвижимости. А вот при покупке комнаты в строящемся доме банк откажет в ипотеке.
Как оформить ипотеку на комнату или долю в 2025 году
Оформление ипотеки на комнату или долю в квартире возможно только на объекты на вторичном рынке. Такие сделки встречаются реже, чем классические ипотечные договоры, поэтому банки рассматривают их индивидуально и с повышенным вниманием.
Процедура начинается с подачи заявки на предварительное одобрение ипотеки. Для этого заемщику нужно предоставить стандартный для таких сделок пакет документов: паспорт, СНИЛС, справку о доходах (2-НДФЛ или по форме банка). После одобрения потребуется собрать пакет документов на приобретаемый объект: выписку из ЕГРН, документы о праве собственности продавца, технический и кадастровый паспорта, а также письменные отказы от преимущественного права покупки от других собственников. Без этих отказов сделка не будет зарегистрирована. Только после проверки всех документов банк выдает кредит и происходит регистрация сделки через Росреестр.
Схема оформления ипотеки на комнату в коммунальной квартире
Чтобы оформить ипотеку на выкуп комнаты, нужно следовать четкому плану:
1. Найти подходящий банк, который кредитует покупку комнат.
2. Подать заявку на ипотечный кредит с указанием желаемой суммы.
3. Получить предварительное одобрение от банка.
4. Выбрать комнату для покупки.
5. Провести независимую оценку стоимости комнаты.
6. Заключить договор ипотеки с банком.
7. Подписать договор купли-продажи с продавцом.
8. Оформить залог на приобретаемую комнату в пользу банка.
9. Зарегистрировать переход права собственности и обременение в Росреестре.
10. Продавец получает оплату за комнату.
11. Вы получаете ключи и начинаете выплачивать ипотеку.
Важно! Банк в качестве залога в рамках ипотечного кредита принимает всю квартиру целиком, а не только приобретаемую долю или комнату. Для этого все собственники должны подписать соответствующее соглашение до выдачи ипотеки. Этот договор подлежит регистрации в Росреестре, что означает ограничение на распоряжение квартирой — любые сделки с ней будут невозможны до полного погашения кредита. Кроме того, оценка и страхование недвижимости проводятся по всей квартире целиком. При этом рыночную стоимость именно доли или комнаты все равно рассчитывают — это необходимо банку для определения максимально допустимой суммы ипотеки.
Что делать, если не дают ипотеку на долю в квартире
Если же оформить ипотеку на комнату или долю не удается, можно рассмотреть следующие варианты:
- Покупка с привлечением другого залога. Некоторые банки выдают кредит под залог другой недвижимости, принадлежащей покупателю или его родственникам. Такой кредит получить значительно легче, чем нецелевой кредит, так как у банков есть гарантия возврата средств в виде имеющегося у заемщика имущества.
- Потребительский кредит. Оформление нецелевого кредита наличными, который можно использовать для покупки комнаты или доли, хотя процентная ставка по нему обычно выше, чем по ипотеке.
- Сбережения и рассрочка. Можно попробовать договориться с продавцом о рассрочке платежа, если он согласен на такие условия.
- Покупка доли совместно с другими заинтересованными лицами. Например, с родственниками или друзьями, чтобы приобрести квартиру целиком и затем выделить доли между собой — это упростит оформление ипотеки и снизит риски.
- Аренда с последующим выкупом. Иногда продавцы готовы оформить договор аренды с правом выкупа комнаты или доли через определенное время.
