Взять ипотеку человеку с официальной зарплатой по трудовому договору обычно проще — банк видит стабильный доход и минимальные риски. Но что делать, если вы работаете как фрилансер, развиваете собственный бизнес или зарегистрированы как самозанятый? Число самозанятых в России в 2025 году уже превысило 13 млн человек, а количество индивидуальных предпринимателей (ИП) — 4,5 млн. В том числе и из-за такого роста ипотека для таких граждан стала более доступной, но получить ее все еще сложнее, чем наемным сотрудникам. Разбираемся, на что стоит обратить внимание, какие документы подготовить и как повысить свои шансы на одобрение ипотеки, если вы работаете на себя.
Самозанятые и ИП: чем отличаются
Самозанятые — это люди, которые работают на себя и платят налог на профессиональный доход (НПД). Такой режим появился в 2019 году и подходит тем, кто зарабатывает до 2,4 млн рублей в год и не имеет сотрудников. Статус самозанятого подходит для многих профессий и видов заработка: кондитеры, репетиторы, дизайнеры, фотографы, мастера бьюти-сферы, няни. Также самозанятым может стать тот, кто получает доход от сдачи квартиры или дома в аренду. После регистрации достаточно формировать электронные чеки для клиентов и один раз в месяц перечислять налог.
Преимущества самозанятости:
- низкая налоговая ставка: 4% при работе с физлицами и 6% — с юрлицами;
- налог начисляется только при наличии дохода: нет дохода — нет налога;
- не требуется касса, чеки формируются в приложении ФНС;
- не нужно сдавать декларации и бухгалтерскую отчетность;
- страховые взносы в СФР можно не платить, но по желанию можно делать добровольные взносы, чтобы формировать пенсию.
Индивидуальный предприниматель — это более серьезная форма ведения бизнеса. Она позволяет нанимать сотрудников, работать с крупными заказчиками, заключать официальные контракты и участвовать в тендерах. Для банков и партнеров статус ИП выглядит более солидно — проще открыть расчетный счет, получить кредит или лизинг на бизнес.
В отличие от самозанятости, ИП обязан:
- платить фиксированные страховые взносы в СФР — даже если дохода нет (в 2025 году сумма почти 54 тысячи рублей в год);
- вести бухгалтерию и сдавать налоговую отчетность;
- использовать кассу для выдачи чеков, если работает с физлицами;
- соблюдать требования выбранного налогового режима — например, УСН, патент или ОСНО.
При этом ИП имеет больше возможностей для развития: можно масштабировать бизнес, официально оформлять сотрудников, расширять ассортимент товаров и услуг. К тому же доход ИП может далеко выходить за рамки 2,4 млн рублей в год.
Ипотека для самозанятых и ИП: реально ли получить кредит
Получить ипотеку самозанятому или индивидуальному предпринимателю можно, но сделать это сложнее, чем человеку с официальной зарплатой по трудовому договору. Банки не запрещают таким заемщикам брать ипотеку, однако относятся к ним осторожно. Причина в том, что доход у ИП и самозанятых сложнее подтвердить и он часто бывает нестабильным. У наемного работника есть справка 2-НДФЛ или справка по форме банка, где четко видна зарплата. А у ИП или самозанятого доход может сильно меняться от месяца к месяцу, особенно если нет долгосрочных контрактов или постоянных клиентов.
Из-за этого банки считают таких заемщиков более рискованными. В результате они могут повысить процентную ставку, запросить больший первоначальный взнос, сократить срок кредита или же потребовать расширенный пакет документов для подтверждения доходов. Особенно осторожно банки рассматривают заявки самозанятых, ведь их заработок зависит от количества заказов и может резко снижаться, а ипотечные платежи нужно вносить ежемесячно, независимо от того, был ли доход в конкретном месяце. Поэтому для банка это дополнительный риск невозврата средств.
«Ситуация с ипотекой для самозанятых и ИП значительно улучшилась — сейчас многие крупные банки выдают ипотеку таким заемщикам на условиях, приближенных к условиям наемных сотрудников, хотя и с некоторыми особенностями», — отмечает аналитик Банки.ру Артур Хачатрян. Это связано с тем, что за последние годы снизились предубеждения относительно таких категорий заемщиков, а банковские алгоритмы оценки доходов стали более гибкими.
На каких условиях самозанятые и ИП могут оформить жилищный кредит
Для самозанятых действуют общие правила, применяемые ко всем заемщикам, включая возрастные ограничения на момент получения и полного погашения кредита, а также хорошую кредитную историю. Наличие активной карты или других продуктов банка повышает доверие и помогает доказать платежеспособность.
Основное отличие в условиях по ипотеке для таких граждан заключается в том, что банки дополнительно требуют подтверждение стажа деятельности как самозанятого или ИП. Обычно для наемных сотрудников минимальный стаж зачастую снижают до трех месяцев, но от самозанятого, скорее всего, потребуют 6—12 месяцев.
К тому же подтверждение доходов для самозанятых и ИП в большинстве случаев обязательно (банки требуют выписки с банковских счетов, налоговую отчетность, справку по форме КНД 1122036 из приложения налоговой). Банку важно быть уверенным, что заемщик сможет регулярно вносить платежи по ипотеке.
- Если в справке о доходах самозанятого за год видно, что в течение двух-трех месяцев не было поступлений, велика вероятность отказа в выдаче кредита.
- Если доход нестабилен (в одном месяце 100 тысяч рублей, а в другом — 10 тысяч), то банк также может отказать в одобрении заявки.
- Ежемесячный платеж по ипотеке не должен превышать 50% от среднемесячного дохода. И если платеж выходит за эти рамки, банк, скорее всего, также откажет.
Важно! Самозанятые и ИП могут рефинансировать ипотеку и быть созаемщиками по ипотеке на тех же условиях, что и обычные заемщики, а процесс рефинансирования для них никак не отличается.
Документы, необходимые для оформления ипотеки
Для подачи заявки самозанятому или индивидуальному предпринимателю потребуется подготовить:
- паспорт гражданина РФ;
- ИНН, ОГРНИП и выписку из ЕГРИП — для ИП, а для самозанятого — справку о постановке на учет в ФНС как самозанятый;
- налоговые декларации за последние два года — для ИП, а для самозанятого — и выписка из приложения «Мой налог» (доходы, чеки);
- банковскую выписку с движением средств за последние 6–12 месяцев;
- документы на приобретаемую недвижимость.
Дополнительно банк может запросить:
- копии договоров с клиентами или контрагентами;
- бухгалтерский баланс (если предприниматель работает на ОСНО);
- справку из налоговой об отсутствии задолженности.
Если в оформлении участвует созаемщик, потребуется предоставить его документы: паспорт, справку о доходах и копию трудовой книжки.
Какие банки выдают ипотеку самозанятым и ИП
В настоящий момент на рынке нет специализированных ипотечных продуктов для самозанятых и ИП, однако им доступны все льготные ипотечные программы, за исключением военной и IT-ипотеки. Самозанятые и ИП могут получить ипотеку в крупных банках страны: Сбербанке, ВТБ, Альфа-Банке, Совкомбанке, МТС Банке и других.
Банки.ру собрали все предложения по ипотеке для самозанятых и ИП — с выгодными условиями, гибкими программами и возможностью подбора оптимального варианта онлайн.
Как самозанятому и ИП увеличить свои шансы на получение ипотеки
Шансы получить кредит выше, если у ИП и самозанятого есть белый доход и подтвержденная история уплаты налогов, стабильные поступления на счет и хорошая кредитная история.
«При этом у ИП больше шансов получить ипотеку на более выгодных условиях, так как у них обычно больший документально подтвержденный доход и отчетность. Самозанятые ограничены по максимальному годовому доходу (ниже 2,4 млн рублей), что ограничивает максимальную сумму кредита и снижает шансы на крупные кредиты», — обращает внимание Артур Хачатрян.
Для повышения шансов на одобрение ипотеки для ИП и самозанятых следует:
- Вести прозрачный учет доходов и своевременно платить налоги.
- Иметь стабильные банковские обороты.
- Выбирать банки с опытом работы с самозанятыми и ИП.
- Использовать ипотечные калькуляторы, рассмотреть вариант консультации с брокерами для оценки нагрузки.
При этом в случае, если заемщик является фрилансером (ИП или самозанятый), необходимо реалистично рассчитывать свои возможности, исходя из доходов, заранее планировать и откладывать на ежемесячные платежи (чтобы они не превышали 50% дохода). К тому же можно использовать ипотечный калькулятор для разных сценариев (в качестве базового сценария для расчета необходимо использовать самый неблагоприятный, чтобы не оказаться в долговой яме и даже в худшем случае иметь возможность выплачивать ипотеку без просрочек).
«Если у вас стабильный доход, платежеспособность подтверждена и предусмотрена возможность обеспечить регулярные платежи, ипотека может быть разумным решением не только для лиц, работающих по трудовому договору», — отмечает Артур Хачатрян.
Однако, несмотря на то, что ипотека для самозанятых и ИП в 2025 году стала более доступной, банки все еще требуют доказательства стабильности дохода и налаженного учета. По этой причине, если ваш доход нестабилен или сложно подтверждаем, возможно, лучше сначала найти работу в найме и накопить на первоначальный взнос и финансовую подушку, добавляет эксперт.
Могут ли самозанятые и ИП получить налоговый вычет при покупке квартиры
Налоговые вычеты при покупке недвижимости и по уплаченным ипотечным процентам доступны только гражданам, которые уплачивают НДФЛ по ставке от 13%. Самозанятые могут получить такие вычеты лишь в том случае, если у них есть дополнительные доходы, облагаемые НДФЛ по этой же ставке. Например, если помимо деятельности как самозанятые они официально работают в компании. При этом ИП, пользующиеся общей системой налогообложения, могут рассчитывать на вычет при уплате НДФЛ.
Также самозанятые и индивидуальные предприниматели могут воспользоваться другими мерами господдержки в жилищной сфере — например, материнским капиталом, льготными ипотечными программами или специальными инициативами для многодетных семей.
